住房公积金制度对新市民住房租购选择影响研究

李茹楠（武汉大学 经济与管理学院，湖北 武汉 430072）

一、引言

在党的十九大报告中，习近平总书记强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的这一住房市场发展目标，并坚持调控政策不放松，加快建立更完善的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度以适应未来经济发展。人人住有所居，是人民安居乐业的重中之重。近年来，“房住不炒”的呼声也越来越大。在我国的传统观念下，房地产市场长期存在着“重售轻租”的现象，租赁住房市场难以形成规模，而首次把“租”的位置提到“购”前面，也是我国住房市场政策方向的一个重大转变。为了促进房地产行业健康发展，我国政府已从多方面、多层次进行了若干次市场调控。2016年年底，在经济平稳发展、一二线房价上涨的背景下，中央经济工作会议提出并强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子不是用来炒的”这一思想。随后房地产收紧政策范围持续扩大，抑制一二线经济发达城市房价上涨的同时，三四线城市房地产市场重点转为去库存，中央政府的调控重点逐渐转向建立健全的住房制度，完善我国的住房租购体系。近年的中央经济工作会议中，强调发展住房租赁市场的呼声也不断高涨，特别是长期租赁方面，同时要健全房地产市场持续有效发展的长效机制，重点优先保障困难群体的住房问题的重视程度也不断提高，可见未来我国住房政策的主要方向也将逐渐转变。

住房公积金制度作为我国住房保障制度的重要一环，不仅能够完善住房制度，更在我国社会保障体系建设中发挥着难以替代的作用，在我国房地产市场发展中有着时代意义。之前中共中央、国务院在提到完善我国社会主义市场经济体制时，明确指出要针对我国现有的住房公积金制度进行改革，同时在2021年两会期间，多位代表也表示在我国目前经济发展环境下，住房公积金制度改革刻不容缓，降低公积金提取条件和使用门槛，弥补其他保险保障制度的不足等。而新市民作为城市发展的新鲜血液，住房租购政策将影响其社会福利和留城意愿，因此研究住房公积金制度对于新市民租购住房的影响具有重要意义。

新市民主要指城镇化发展中由其他地区流入本城市的新增人口，其中主要是新毕业生和务工人员，并且其中多数人口缺少当地户籍。随着城市化进程的不断发展，这一群体在我国城市现代化经济发展中已成为不可缺少的一部分，但近年来城镇房价呈现持续快速增长的态势，大部分刚刚步入社会的年轻人，其工作薪资与房价相比相差甚远，基本没有住房购置能力，同时许多新市民还会因政策覆盖面有限而被排除在住房保障体系之外，部分还只能居住在绝对低成本但相对高成本的城中村或者城市边缘区域，这对于社会的稳定发展提出巨大的挑战。

基于此，本文主要从住房公积金角度出发，利用2017年CHFS（中国家庭金融调查）调研数据，了解住房公积金对新市民住房租购选择的影响，希望从不同的角度分析目前中国新市民租购选择的行为，了解其住房租赁与购买的影响因素，从而为政府未来改善住房市场政策提供更多的数据支撑。

二、文献综述

当前我国政府重视房地产市场发展的稳定与和谐，“租购并举”政策的提出也反映出人民的呼声，以期在当前高房价的现实下满足中低收入居民的住房需求，实现人人有所居的目标。目前在有关住房公积金推动居民住房需求的研究中，杨巧（2014）在研究住房公积金对房产市场成交量与成交价格的影响时提出，住房公积金对住房价格的推动作用略弱于其对住房成交量的推动，并且住房公积金贷款对房价和房屋销售量有积极影响，同时提倡推行层次化、差异化的策略，展示住房公积金对不同住房消费模式的支持，使得住房公积金制度得到更充分的发挥。李果（2016）在对25个城市采用聚类分析和模型回归分析后得出结论，住房公积金贷款对住房成交量和房价水平有显著的正向促进作用，且对于房价处于中等阶级的第二类区域的成交量影响程度最高，可能原因在于这类城市房价适中，潜在购房群体对优惠政策更加敏感，公积金贷款能得到更有效的利用，从而转化为实际的房产交易量。李伟军等（2019）利用logit模型在研究住房公积金、金融知识与新市民住房租购决策行为时得出结论，拥有住房公积金的新市民更倾向于选择租赁住房，并且对于没有购买房屋的新市民来说，对住房公积金和金融知识有更多的了解能够提升他们的购房意愿，这也与现实情况相吻合。

在我国城乡差距的背景下，住房公积金制度的覆盖范围仍然有限，较多中低收入人群难以充分利用这一政策租购住房。肖作平等（2010）研究住房公积金缴存相关情况时发现，住房公积金缴存比例与当地的人均生产总值、城市人口数量等因素是负相关关系，相对发达的城市人口较多，对于高房价而言，住房公积金作用有限，这也阻碍了住房公积金发挥作用，普通市民住房租购问题也难以得到较好的解决。祝仲坤等（2017）在利用中国劳动力动态调查数据分析农民工住房公积金运行状况后发现，农民工人力资本积累匮乏，就业水平较低，同时住房公积金制度对这一群体并不具有强制性，医疗、养老等社会保险覆盖面要显著高于住房公积金，使得农民工这一弱势群体在城市内租购住房较困难。研究员高广春（2017）提出，我国住房公积金政策缺乏平等性和普惠性，体制内外和不同收入人群政策覆盖面差异较大，因收入水平和偿还能力有限，在房价不断高涨的形势下，中低收入群体难以使用住房公积金租购住房，实际使用住房公积金贷款者反而是中高收入家庭居多，而且多为投资或投机炒房。同时王盛等（2019）则提出彻底推行“租购并举”制度造成现有定价体系的混乱，会对社会和经济产生一定影响。路锦非等（2019）在研究住房公积金制度时，依次从参与广度、参与深度和参与活跃度3个方面分别分析得出，只有缴存住房公积金并且作为积极用户提取使用了住房公积金的职工，该制度才能对其解决居住需求有显著的积极作用，同时住房公积金制度对租房的支撑功能尚未发挥。

针对新市民的住房问题，国内外研究主要从住房满意度、市民的租购决策以及影响机制等方面出发，同时学者们的研究对象主要是城镇居民、农民工、非农就业群体、毕业大学生等，相较而言针对新市民这一整体的研究仍然匮乏。中国社会科学院2014年发布的《社会蓝皮书》中提到：超过50%的90后毕业生，毕业后短期内不会考虑购置住房。朱介鸣（2006）提到，初入新城市的新市民缺乏资本积累和户籍优势，在房价高涨的现实下往往只能靠租赁解决住房问题，并且是远离城中心的城市低成本住房，这种现象是城市化过程中政府公共职能不到位的必然结果。蓝宇蕴（2008）在研究城中村空间结构时指出，城中村以其低房租、租赁门槛低的优势，吸引城市大量低收入人口的同时，也削弱了城市公共住房供应不足带来的社会矛盾，满足了外来人口对低成本住房的基本需求，这也展示出城中村在城市发展中的重要功能。汪夏明等（2019）在分别对三类不同城市新市民群体的样本进行回归分析后，得出住房公积金制度、住房区位等对三类群体的购房需求存在显著影响的结论。叶裕民等（2020）则提出将新市民住房问题与城中村更新这两个“孪生难题”联系看待，利用城中村更新机遇来解决新市民的住房问题，鼓励非法住房变合理住房，改变可支付住房供给机制，将现实有效的住房需求与城中村更新结合。

近年来，关于新市民住房情况的研究逐渐增加，但多数集中于从理论政策出发分析解决路径，实证研究较为匮乏。蔡鹏等（2020）指出目前新市民住房问题主要来源于四个方面，个人经济能力较差、租赁主体关系难以持续、可选择住房环境差、中央和地方权力分配不均，同时各城市当地的住房政策难以覆盖大量新市民的住房需求、住房保障制度覆盖率较低、住房租赁市场发展不充分等之间的矛盾则更加恶化了这一现实情况。崔光灿等（2020）在进行上海新市民住房调查研究时发现，户籍状态是否稳定是影响新市民住房决策的主要因素，同时与婚姻状况、学历水平等其他因素共同决定其是否购房居住以及是否改善住房，并且在首次购房选择中，高学历、高收入水平都对购房决策有积极影响，数据显示青年家庭有更高的购房需求。郭金金等（2020）利用二元回归模型进行研究时，发现政策因素对城市中低收入群体的住房租购选择影响最强烈，即公积金和租房权益保障措施等，并指出政策的改进和完善将提高这一群体的租赁意愿，同时工作单位性质对住房租赁与购买选择影响较大，这也是我国目前社会资源配置不合理的结果。

综上所述，在房价不断上涨的现实下，通过改善住房公积金制度对于新市民住房租购选择改善有着较强的现实意义，是实现住有所居的重要途径。但现有研究在关于住房公积金与新市民租购选择方面相对不足，缺少多维度分析住房公积金制度对新市民住房租购决策影响的相关文献。因此，研究住房公积金制度对新市民住房租购决策的影响，能为政府掌握这一边缘群体的住房问题提供重要的理论依据。

三、研究设计

一般而言，新市民在城市落脚首先需要满足基本居住需要，而其根据自身条件则会选择租赁住房或者购买房屋来满足需求。因此本文从新市民是否拥有自有住房也就是是否购买房屋居住入手，来研究住房公积金制度对新市民住房租购选择的影响。在实证分析结论的基础上探讨该制度存在的问题，以及住房公积金制度对于买房或租房的支持作用，从而提出住房公积金制度改善建议，为政策制定提供更有利的数据支撑。

（一）数据来源和变量选取

本文数据来源于2017年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心开展的“中国家庭金融调查（China Household Finance Survey，CHFS）”，并且针对所关注的研究方向，从问卷的成百上千个调查问题中挑出了几个核心问题，并整合提取出7个研究变量，组成了文章的数据支持，共2685个观测值。

本文选择与住房相关的因变量：是否购买住房居住，体现住房公积金制度对新市民住房租购选择的影响。自变量为近期是否缴纳住房公积金。控制变量主要是：年龄、工作单位性质、受教育程度、婚姻状况、家庭总收入。

新市民。关于新市民的定义，现在暂无统一的定义标准。本文根据目前已有文献中的界定方法，将新市民样本范围界定为城市常住人口中的无本地户籍的群体。在此基础上，本文进一步在CHFS样本库中进行数据筛选，并以家庭为中心选取户主样本，从而挑选出本文的新市民研究样本。

（二）模型设定

本文构造的计量模型如式（1）所示。

式（1）中，Y为因变量，代表因变量house，表示新市民目前的租购选择，属于二元离散因变量，因此采用Probit模型进行估计。M为关键自变量，表示住房公积金制度层面的影响：HPF，表示近期是否缴存住房公积金。同时N代表年龄、受教育程度（edu）、工作单位性质（job）、婚姻状况（marry）、家庭总收入对数（h_inc），并作为模型中的控制变量。本文研究中主要变量的指标解释和描述性统计结果如表1所示。

表1 变量的指标解释与描述性统计

（三）描述性统计

表1列举出了各变量的取值含义及描述性统计。在2685个观测样本中，所有新市民样本的平均年龄为44岁，未婚人口约占72%；高中毕业及以下的样本占82.01%；64.02%的样本在私营/个体(不含外资)企业工作，13.85%在国有企事业单位工作；家庭年均总收入约为22026元；样本中52.4%的新市民拥有自有住房。就住房公积金与新市民住房租购选择来看，在有公积金的新市民群体中，57.01%有自有住房，42.99%选择租房；而在无公积金的新市民群体中，有51.24%购房居住，48.76%选择租赁住房。已有数据初步显示出，对于新市民群体而言，拥有住房公积金小幅度地提升了其购房概率，没有选择租房；但对于没有公积金的群体，却更倾向于租房而不是购房。

四、住房公积金制度对新市民住房租购选择影响的实证分析

基于上文的描述性分析，为了更清晰地探讨住房公积金制度与新市民住房租购选择之间的关系，下文对此进行了相应的实证研究，通过构建7个变量的Probit模型，对CHFS数据进行上述设定模型的计量分析，回归处理结果如表2。

表2 模型组回归结果

从结果总体来看，住房公积金制度与新市民家庭租房选择呈负相关关系，这表明拥有住房公积金的新市民家庭更倾向于购买房屋居住，无住房公积金的新市民更多选择租房。在其余控制变量中，已婚家庭、工作单位性质为私营（个体）和外资的新市民群体更多地选择租房，而年龄较大、受教育水平较高、家庭经济水平较高的新市民群体更倾向于选择购房。

从政策设计来看，住房公积金是为了促进城市居民购房的一种金融工具，本文中的实证结果也验证了住房公积金在促进城市新市民群体购买住房中发挥着作用，同时是否拥有公积金在1%的显著水平上影响着新市民的租购选择，说明目前住房公积金对新市民群体在城市扎根具有重要的现实意义。在控制变量中，年龄对因变量的影响在1%的显著水平上，年龄越大的市民更倾向于购买住房，这也符合我国的基本国情，只有拥有了自己的住房才有城市归属感和安全感，同时因房价高，年纪较小的新市民没有足够的资本进行房屋购置，所以在攒够一定的资金后才会选择购房；同时学历较高的新市民群体更倾向于购买住房，并在1%的水平上显著，随着我国许多城市相继颁布了吸引人才的相关政策，使得本科、研究生毕业生等群体在落户时更加优惠和便捷，所以他们往往也会优先选择购买住房，保证在城市中的稳定发展。在工作单位性质这一变量中，我们可以看出相较于国有/企事业单位的新市民群体而言，私营个体或者外资企业的市民选择租房的概率更高，其对住房租购较为敏感，这也与我国住房公积金制度的落实程度有关，国家政府机关、企事业单位中的政策福利相对完善，公积金缴存比例往往也是最高等级，这就与民营、外资、个体企业形成较大的社会保障差距，所以非国有企业职工购买住房往往成本也更高，租房概率也越大。在考虑了家庭特征方面的两个变量后，回归分析有了一些细微的差异。对于未婚新市民而言，已婚家庭更倾向于租房，可能对于已婚家庭而言，家庭结构较稳定，通常在户口所在地或者迁出地已经有了自己的住房，在进入新城市后，选择租房来减少家庭支出和降低家庭负担。同时家庭总体收入水平较高的新市民，其资本积累更加充足，往往青睐于购买住房，同时也反映出我国“重售轻租”的现象，租房相对缺少稳定感，在享受市民权利时与购房差距较大，“租购并举”制度也难以得到有效推行。综上所述，住房公积金总体上促进了新市民选择购房，但在不同单位性质、不同受教育程度和家庭情况的市民中具体会有所差异。

五、结论

2017年党的十九大提出并强调了“房住不炒”的根本原则，在未来的房地产市场发展中要健全“租购并举”的住房制度，维护健康发展的房地产市场机制，从而实现人民住有所居的良性地产发展环境。本文利用2017年中国家庭金融调查数据（CHFS），系统针对住房公积金与新市民住房租购选择之间的影响关系进行了研究。通过上述回归分析，本文发现住房公积金对新市民住房的租购选择有较大影响，有住房公积金的新市民购买住房居住的概率较大。新市民对城市住房需求较强烈，但因其资本积累较少，仅仅依靠自身收入解决住房问题现阶段还存在较大的困难，因此住房公积金制度的保障作用就显得尤为重要。如何支持新市民，特别是支持新市民中稳定就业人员解决住房问题，既是未来住房公积金改革的一个重要考虑因素，也是体现住房公积金制度公平性的一个组成部分。

（一）改善住房公积金缴存机制，扩大覆盖范围

继续深化我国住房公积金制度的改革，扩大覆盖范围，加大宣传力度，根据经济社会发展的实际情况，对有固定工作单位的新市民调整所在单位公积金缴存标准，缩小不同行业、企业间的缴存比例差距，并给予主动缴存公积金的市民适当奖励，提高参与积极性。同时应该简化目前住房公积金的申请、缴存和提取等步骤的相关手续，达到降低住房公积金提取与使用门槛的目标，提高其平等性、普惠性。而且对待外来人口，应在教育制度给予充分的优惠政策，为其子女的教育保障提供便利，使其能够和本市居民的子女享受真正平等的受教育权利，提升其幸福感。针对新毕业大学生应继续贯彻落实购房补贴优惠制度，确定合理的补贴额度和范围，提高办事的透明度和人性化，从而满足其在城市中的购房需求。

（二）增加公共住房供给，提高服务透明度

在为新市民提供公共住房时，可以采取打分制，对年轻人家庭、已婚家庭、人才引进家庭等提高给分值，综合考量并及时公开，并且完善公共住房的惩罚、追踪与监督机制，保证过程和结果公正、透明，从而更有效率、更有目标地为新市民群体提供住房供给。在城中村以及其他老旧城区中心，增加公共住房建设的数量，注重提高已有的建设用地的土地利用率，建设低成本的租赁住房，盘活闲置商办房和企业闲置存量住房。同时可为引进的人才提供共有产权住房，增强其留城意愿。

（三）完善租房市场，提供多样化服务

要解决新市民住房问题，首先需要完善住房租赁法律法规并监督落实，保障租赁双方正当权益。同时需要政府支持新市民通过租房解决住房困难，提高相应“租房”补贴资金的扶持力度和效率，加大“租房”金融支持渠道，对低收入群体实行发放“公租房项目贷款”、提供低价公租房等举措。对于就业后无房的职工，应该提高其住房公积金存储利率，鼓励利用闲置非居住用房建设或改造单位租赁房，为有稳定就业的新市民提供多样化住房，提高城区内老旧小区住房使用率，适当利用改造来减少建设成本，同时减少租房成本。对于年轻新市民群体，可以增加人才公寓的建设数量并扩大范围，帮助促进其区域社交网络的构建，能够更好地融入城市生活。

（四）推动城中村更新与住房问题协同发展

城中村与城市社区在空间上相互邻近、大部分村庄靠近城市工作区域，适合不同收入阶层居住。在城中村更新过程中，完善征地补偿制度，保障村集体、村民合理分享土地增值收益，并保障失地农民享有市民正当权利，增加监督渠道，使过程更加透明公正。在城中村更新市场上，形成村与村之间、企业与企业之间的公平竞争机制，降低土地使用成本。改善周边基础设施建设，完善配套公共设施，增加城中村区域的公交路线和公共交通方式，降低新市民的出行成本。