加装电梯业主共同决定事项规则辨析

高中权，龚中英

（长沙理工大学 法学院， 湖南 长沙 410114）

一、引言

2020 年，李克强总理在政府工作报告中提到“支持加装电梯”，这是“加装电梯”自2018 年来第三次被写入政府工作报告［1］。 政府将加装电梯作为重要民生工程支持推进， 各地也陆续出台加装电梯相关政策，但老旧小区实际加装电梯数量相比其需求量来说，仍有很大空间。 以湖南省为例，2021 年6 月底，湖南省既有住宅累计加装电梯2 798 台［2］，长沙、株洲、岳阳、常德四个市加装电梯数量占湖南全省总量的80%以上［3］。这一数据说明，相对于加装电梯总需求量而言，电梯加装数量尚有较大提升空间。 阻碍加装电梯的因素较多，业主间利益冲突、经费不足、审批流程烦冗、环境技术缺陷等都是不可避免的现实问题；而业主利益协调难成为加装电梯工作中的第一道坎。

对加装电梯的研究集中在加装电梯推进缓慢的原因及其解决办法方面，多从促进加装电梯进程角度，反思既有住宅加装电梯困境，认为应慎用“一票否决制”，从“大多数人利益”角度出发，保障既有住宅加装电梯进程［4］。关注少数业主利益研究的学者较少，如陈广华、张力元从业主表决权与投票权的比较角度提出在加装电梯中对特别业主表决权的保护［5］。 当前对加装电梯的研究，从少数业主利益出发并结合《民法典》第二百七十八条研究加装电梯中业主共同决定事项规则的更少。

加装电梯工作伊始，“一票否决权”阻碍了加装电梯的进展。 针对这一难点问题，大多数地区出台加装电梯表决规则，将加装电梯中业主表决同意比例进行调整，从百分之百的全体决下调为绝大多数决——专有部分占建筑物总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意（以下简称“双三分之二”）。 《民法典》修改了业主共同决定事项规则，将筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的表决同意比例进行调整，调整为理论上的“双过半决”［6］。 现有文献中，较少研究加装电梯决议中持反对观点的少数派业主。 对如何从法律层面给此类少数派业主予以保护，笔者从对少数业主权利保护角度，对加装电梯工作中，因业主表决同意比例下调，从而造成的少数反对业主合法利益损害及如何救济做出以下思考。

二、现行加装电梯表决规则

加装电梯工作开展之初，各地政府为从源头避免矛盾，出台的加装电梯实施方案基本赋予了业主“一票否决权”。 但随着加装电梯工作持续推进，“一票否决权”虽从一定程度上避免了纠纷，但其弊端也很快显现。 一般来说，低层业主对电梯需求较小甚至没有需求，但当其提出反对加装电梯意见后， 对高层业主尤其是老幼病残群体等对电梯需求较大的业主来说，其居住环境及生活质量因加装电梯决议被否而无法改善。 业主对于电梯的需求不同，业主享有的“一票否决权”使得加装电梯决议轻易被否，导致加装电梯这一民生工程陷入困境。

为回应因“一票否决权”造成的加装电梯困境，近几年来，大部分地区陆续改变表决同意比例，将原百分之百业主表决同意比例改为“双三分之二”。 该“双三分之二”比例源于《物权法》第七十六条的规定［7］。 考虑到地区发展差异，兼顾西部、东部、南部、北部以及中部地区，笔者随机抽取统计北京、上海、广州、南京、天津、南宁、南昌、长沙、兰州、西宁十个省会城市（或直辖市）对老旧小区加装电梯的业主表决同意比例规定。 统计结果如表1 所示。

从表1 可知，除西宁市在2017 年实施的《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》［8］中规定需要所有业主同意且利益相关方未提反对意见才符合加装条件外， 其他城市均规定“双三分之二”表决同意比例，其中北京市、天津市、南宁市等还要求其他业主无明确反对意见或征得专有部分被占用之业主的同意，广州市、上海市、南京市则根据《民法典》及时调整表决规则。 可见，我国对于老旧小区加装电梯业主表决同意比例的规定主要分为四种：全体业主同意、“双三分之二”、“双三分之二”且其他业主不持反对意见、“双三分之二”参与表决且经参与表决业主“双四分之三”以上同意（双过半数决）。

表1 十城市老旧小区加装电梯相关政策信息

三、加装电梯表决规则与《民法典》新规

具体来说，我国对老旧小区加装电梯业主表决同意比例的规定主要有四个方面。

（一）全体业主同意规则

这种要求全体业主同意的表决规则是加装电梯工作开展之初普遍适用的表决规则，即通常所说的“一票否决权”，要求本楼栋（门或单元等）全体业主同意才可通过加装电梯决议的规则，常使加装电梯工作陷入困境。

业主个人内在诉求不一导致业主对加装电梯意见不一。 马斯洛需要层次理论指出，两类基本需要是生理需要与安全需要［9］。 生理需要与安全需要在加装电梯项目中，主要受楼层、年龄、身体状况等影响。 高层业主，尤其对有老人、小孩等家庭成员的业主而言，加装电梯有利于解决出行困难，提高居住舒适度，可以满足其生理需要与安全需要。 加之高层房屋特有的视野开阔、污染较少、隐私性较好等特点，加装电梯后高层房屋多有升值空间。但对于低层业主而言，其对电梯并无生理或安全需要，电梯不仅不会对其日常生活产生直接正面影响，还可能带来电梯维护费用、施工影响等隐形成本，且加装电梯可能产生的噪音、采光、隐私等问题反而可能增加其不安的风险，种种原因造成很多低层用户对加装电梯提出反对意见。不仅如此，高层业主之间也会对是否加装电梯持不同意见。如房屋闲置的高层业主因没有加装电梯需求而反对加装电梯。另外，业主因电梯获得或损失的价值难以量化估价，也会造成业主因费用承担或补偿问题迟迟无法达成补偿协议而使加装电梯工作陷入困局。 需要全体业主同意才能加装电梯的表决规则，常因为业主利益不协调，而导致反对者以一票否决整个电梯加装项目的现实问题。

业主与业主之间极易因加装电梯产生邻里纠纷问题，小区邻里纠纷问题作为小区公共事务治理的主要矛盾之一［10］，地方政府试图从源头减少矛盾产生的工作思路是形成“一票否决权”的更深层原因。 房屋是家的缩影，对于家庭观念很重的国人来说，房屋的意义不言而喻，多数决的表决规则不可避免地产生后续问题和矛盾。 为了维护社会稳定，政府往往在制定加装电梯相关规范伊始要求征得百分之百的业主同意，直接或间接地赋予业主“一票否决权”。 因而在加装电梯工作中，少部分业主拥有了一票叫停整个加装电梯工程的绝对垄断权，少数服从多数机制失灵，《物权法》或《民法典》规定的多数决表决规则被架空。

（二）“双三分之二”以上业主同意

“双三分之二”表决同意比例规则，即决定事项必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 为解决“一票否决权”带来的加装电梯困境，大部分地区近几年来相继出台新规，以解决一人即可对结果产生决定性作用从而导致加装电梯工程停滞之难题。 现在的主流做法是，本楼栋（门或单元等）专有部分占本楼栋（门或单元）建筑物面积三分之二以上的业主同意，且总人数三分之二以上业主同意即可决定加装电梯。

事实上，无论是此前的《物权法》第七十六条还是《民法典》第二百七十八条，有关于业主共同决定的事项之表决规则均未要求取得业主百分之百同意的表决同意比例。 “一票否决权”事实上要求百分之百的业主同意，从一定程度上说，百分之百的业主同意比例有违我国《物权法》和《民法典》的立法精神和原则。 因此，各地政府在“一票否决权”受挫后将表决同意比例改为绝大多数决，此举既可以更好地提高老旧住房电梯加装率，也更符合我国立法原则及法律规定。 但在此表决规则下也产生了诸多问题，使得支持加装电梯业主与反对者之间的利益矛盾更加突出，例如业主同意比例下调后，面临如何保护反对业主的合法权益、电梯后续维修保养等费用反对者是否需要分担等难题。

（三）“双三分之二”以上业主同意且其他业主不持反对意见

此规则综合了全体业主同意和“双三分之二”以上业主同意的表决规则，此规则看似理想，但落地难度大。“双三分之二”业主同意后，其他业主均保持中立、弃权或支持意见才可决定加装电梯。 但叫停电梯加装的大都不是持中立、弃权或支持意见者，而是少部分反对者，因此落地到实践中，这种表决规则下少数反对业主实际上仍然拥有叫停加装电梯的“一票否决权”。

以天津市和长沙市为例。 2019 年8 月印发的《天津市既有住宅加装电梯工作指导意见》［11］，要求楼门业主的同意意愿达到“双三分之二”且其他业主无明确反对意见即满足加装电梯业主同意率，而根据天津政务网2020 年10 月份信息显示，天津市既有住宅加装电梯已经开通运行2 台，正在施工建设的加装电梯为6 台，另有23 台加装电梯进入审批程序，列入2020 年底前加装电梯计划58 部［12］。 这一数据与同样在2019 年发布《长沙市既有多层住宅增设电梯办理细则》［13］的长沙市相比，天津市的加装电梯工作进程明显落后。 2020 年上半年，长沙市共启动和完成增设电梯297 台，其中正在施工239 台，已竣工验收58 台［14］。 根据表1 统计，《长沙市既有多层住宅增设电梯办理细则》关于业主表决同意比例的要求为“双三分之二”业主同意，区别于天津市政府另需其他业主无明确反对意见的业主同意率要求。 尽管两市之间加装电梯进程有所不同是多方因素导致，但天津市要求其他业主也必须持不明确反对意见，显然是其加装电梯进程落后于长沙市的重要原因之一。

（四）“双三分之二”参与表决且经参与表决业主“双四分之三”以上同意规则

该规则要求由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的规则。 此规则以上海市为代表，随着《民法典》的实施和推动加装电梯民生工程的现实需要，极有可能成为今后加装电梯业主共同决定事项表决规则的主流规则，是加装电梯表决比例的新趋势，其渊源来自于《民法典》。 《民法典》规定，业主共同决定事项参与表决的人必须符合人数和面积要求，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决。 此外，将筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的表决同意比例改为经参与表决的四分之三面积和业主人数同意，参与表决比例与同意比例相结合。 由此得出，对加装电梯的表决规则实际实行了双过半决。

《民法典》相较于《物权法》而言，修改了业主共同决定的事项与表决规则，充分吸收司法解释和实践经验，在改变业主共同决定事项规则方面，具体修改了以下几点业主共同决定事项规则：第一，共同决定事项由七项修改为九项，将“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”改为“制定和修改管理规约”，将“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”两项，增加“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为共同管理事项；第二，增加业主共同决定事项时参与表决业主之比例要求，要求“双三分之二”以上业主参与表决；第三，调整使用建筑物及其附属设施表决比例，由“双三分之二”以上业主同意调整为经参与表决业主的“双过半数”业主同意；第四，将增加的业主共同决定事项，如改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的业主表决比例，设置为经参与业主的“双四分之三”以上业主同意。

《民法典》对业主共同决定事项及其规则的修改不可避免地对加装电梯表决规则产生重要影响。 如前文所述，已有上海市、广州市、南京市根据《民法典》业主共同事项规则的新变化修改和调整了加装电梯工作中的表决规则。 《民法典》作为在国家法律体系中地位仅次于宪法的法律，各地以其作为法律渊源来制定或调整加装电梯表决规则是未来的趋势。 根据《民法典》新规则，“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”构成理论上的“双过半数”（2/3×3/4=1/2）决，这意味着各地可能根据《民法典》新规则将加装电梯表决比例进一步降低到理论上的“双过半数” ，低于目前主流表决比例“双三分之二”，加装电梯决议更易通过，使加装电梯进程加快［15］。

《民法典》的修改对加装电梯工作尤其是加装电梯工作征询业主同意环节的影响是正面且积极的。 在“双过半数”以上业主同意即可通过加装电梯决议的表决规则下，虽然会使得少数业主权利受到损害，但在交易成本较高、获益或损失难以评估的情况下，协商存在明显的不确定性，选择通过少数服从多数的表决规则，此时对少数人权利的侵害反而具有很高的社会收益［16］。 在老旧小区改造过程中需要支持和鼓励这种行为以及为这种行为做出投资，政府将加装电梯作为民生工程推进，从少数群体利益出发，关注少数人利益，但与此同时，如何保护另一少数群体——少数反对者业主的合法权益成为加装电梯中的又一难题。

四、新规则下对少数反对业主权益的应然法律保护

加装电梯工作开展伊始，“一票否决权”为主流表决规则，说明此时政府针对投否决票的强势少数者主动调整，主动满足少数反对业主权利诉求［17］。 后来业主共同决定事项规则为了实现某些特定目的达成了一再降低决定通过难度的结果，从一定角度看，这是法律规范和少数者博弈的过程［18］。 在立法过程中，不同的个体根据自身不同的利益状况寻求不同的法律权利保护，各利益群体以不同的价值取向，抱持不同的立法意见竞争，在业主共同决定事项规则中，集体的选择和合意达成了降低业主共同决定事项规则决定难度这一立法结果。但此时少数人的权利保护在整个法治建设进程中仍应获得关注和重视，这种多数决的表决规则，作出的决定对于少数人而言，或许存在不公平的状况。体现在加装电梯中，就是业主们通过少数服从多数的民主程序通过加装电梯决议后，少数对加装电梯持反对态度的业主，他们的权利也应有法律保护机制来给予尊重和维护。从群体利益关注点看，加装电梯本质上是公共物品供给的一种情形，属于社区公共物品［19］。政府将其作为民生工程推进，从关注和保护少数群体的目的出发，或造成对另一少数群体的权益保护问题。 在以下情形下，应优先尊重和保护少数业主权利。

（一）加装电梯决议对少数业主专有权正当行使造成特别影响或侵犯少数业主合法权利的，应经该业主特别同意

从比较法角度分析，以日本为例，日本法律规定无论何种情形下共有部分发生会影响专有部分使用变更的, 经建筑物区分所有权人与表决权各自占四分之三以上多数通过后， 还应当取得该专有部分所有人的同意［20］。 可见，有的国家对建筑物区分所有权中的业主共同决定事项表决规则，有双多数决加受特别影响业主全体决的立法经验。

加装电梯决议可能对部分业主造成噪音、隐私困扰影响的，如果反对的业主能证明自己的居住环境、隐私权等受到电梯特别影响，此时该业主在业主共同决定加装电梯事项时应当享有特别权利，也即此时该业主理应享有“一票否决权”。

（二）加装电梯支持者对电梯无客观需求时，应尊重少数人反对权利

自由、正义、秩序作为法的基本价值，按照非实证主义法理学中自然法学派的观点［21］，其价值位阶从高到低是自由、正义、秩序，无论哪一价值，都理应被法律尊重和维护，业主的加装电梯自由价值应当受到法律尊重和维护。

法理学家罗纳德·德沃金提出的“资源平等主义”，认为国家应该尊重每个公民个体之间作为自由和独立之人的差异，尊重其做出对美好生活的不同选择，肯定少数人权利的正当性，并有必要对多数人统治的制度和规则予以限制及改善［22］。 虽然德沃金该理论立足于美国国情且在其理论中更多关注多数人统治之下的少数人权利保护问题，如因宗教、种族、政治观点等的小众性在政治或经济、文化中的权利被剥夺或长期处于从属地位之群体，但德沃金的少数人权利法理理论体现在加装电梯讨论中亦有其现实意义和价值。

主张加装电梯的决议经多数人表决通过，但投出同意票的业主对加装电梯并无客观需求时，应对反对者的声音给予应有重视。 如投出同意票的业主，其家庭成员身体状况良好，无出行不便的老人、小孩等家庭成员，仅出于房屋增值目的主张加装电梯的，此时应理解持反对意见的业主担心加装电梯对其隐私权的侵犯或房屋相对贬值的顾虑等合理诉求，尊重和保护少数人的反对意见。

五、对加装电梯业主共同决定事项规则的适用建议

（一）采取双多数决加有利害关系业主同意的表决规则

老旧小区加装电梯是有利于高楼层业主改善居住环境、提高生活水平的民生工程，是对建筑物附属设施的改进与完善，按照《物权法》规则应采用“双三分之二”的业主表决同意比例，按照《民法典》理论上应采用“双过半数决”业主表决同意比例。 无论是《物权法》还是《民法典》，二者均规定业主共同决定事项规则应是双重多数决。

从法经济学和法社会学方面来说，“双多数决”更加合理。 但由于电梯可能带来噪音、采光、通风、隐私权受到侵害等风险，对可能受到上述侵害风险的特定主体来说，无力阻止该表决通过，以少数人牺牲权利为代价来成全多数人享有权利是法律应当尽力避免的。因此，在加装电梯业主表决中，采用双重多数决的同时，也应当考虑到受特别影响的少数业主的切身利益。在加装电梯会对特定业主产生特别不利影响时，应当给予有利害关系的业主“一票否决权”，即采用双过半决与有利害关系业主一致同意的表决比例在加装电梯工作中是更加合理的。

立法和执法均应尊重少数人利益，关注多元化利益主体之诉求。 如何判断业主是否为有利害关系的业主？ 利害关系业主的具体判断标准应当是超出了一般社会理性人容忍限度造成侵害，只有超出一般社会理性人容忍限度、受到加装电梯侵害的业主，才能作为有利害关系的业主；同时，还要考虑对环保等客观因素做出价值衡量［23］。 我国《民法典》没有对“容忍限度”做出明确而具体的规定，但从其第二百八十九条“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”，可以看出《民法典》认为可以判断“容忍限度”的标准是法律法规和当地习惯。

加装电梯对业主造成的超出容忍限度的妨害主要表现为两点： 第一是生活质量的降低，比如采光、隐私权受到影响；第二是房屋价值的降低，比如低层房屋因加装电梯相对贬值。 可以考虑以空间距离作为重要判断依据，与加装电梯空间距离较远的业主，一般不认为其是利害关系业主，若他们要主张自己的合法权益受到影响，超出了其容忍限度，则应自己证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。

此外，需要特别说明的是，利害关系业主进行意思表示的方法应为明示，默示同意不能作为表决规则。 实践中可能出现未对加装电梯决议表态而推定其同意的做法，事实上这种做法是对这些业主权利的侵害。 在加装电梯业主表决的一般情形中，业主沉默或者不作为不能够实现行为人之法效意思，沉默或不作为只能被推定为不同意，而不能推定为同意的意思表示方式。

（二）完善业主撤销权的行使

学界和实践中所称的“业主撤销权”，此前是我国《物权法》第七十八条之规定，指业主对自身权益受到侵害的决议拥有向法院请求予以撤销的权利，现《民法典》第二百八十条第二款也规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 撤销权作为常见于债法领域的类型化权利，鲜少出现在物权法中，由于我国物权法中业主表决规则属典型民主决策机制，为避免少数人利益因民主决策机制受到不利影响，因此创设新型的撤销权——“业主撤销权”，来救济因少数服从多数的决议规则而导致权利受到侵害的业主， 使其有权向法院以申请撤销业主大会或业委会决定的形式获得救济。业主撤销权的重要及其必要性主要在于我国建筑物区分所有权中重大事项规则，重大事项决定过程是少数服从多数的典型民主决策机制［24］。

当前，我国老旧小区加装电梯的决议不一定是由业主大会或业主委员会做出，但也可以此作为加装电梯业主权利义务之参考。

目前最广泛实施的“双三分之二”表决规则，以及《民法典》实施后极可能成为主流表决规则的双过半决，均决定了加装电梯决议的做出无法兼顾到每一位业主，尤其是加装电梯决议通过后，反对加装电梯之业主，在其自身权利如隐私权受到电梯影响时，因其人数和专有部分面积均无法达到阻止加装电梯决议通过的要求，无力阻止决议通过。 但加装电梯决议一旦通过，可能会对此少数反对业主之权利产生特别影响。 因此，应当赋予并完善少数业主对加装电梯决议申请撤销的权利，以保障业主合法权利，使合法权益受到侵害的业主获得救济，持合理性标准判断是否撤销加装电梯决议。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（中华人民共和国最高人民法院公告，法释〔2009〕7 号）（以下简称《区分所有权司法解释》）第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会做出决定之日起一年内行使。 ”

该条以落实《民法典》第二百八十条第二款关于业主撤销权的规定为目的，对业主撤销权的落实行使具有重要意义。 但同时在撤销权行使主体、客体等方面尚有模糊之处。

首先，在通过做出加装电梯表决之初应告知业主享有业主撤销权［25］，这一作为对业主行使业主撤销权有重要影响，尤其对诉讼时效的计算有重要影响。在老旧小区加装电梯中，考虑到维护社团决议权威与秩序稳定以及促成落实加装电梯民生工程之必要，未提出异议的业主不可作为撤销之诉的原告，仅反对业主或缺席者可作为原告提起撤销之诉。此外，未受到特别影响或受到的影响在容忍限度之内的业主不得作为撤销权之诉的原告。 业主或业委会作为被告参与诉讼，没有业委会的由业主或业主代表应诉。 撤销的客体是由业主共同决定的加装电梯决议［26］。

总的来说，老旧小区加装电梯的决议，多是属于业主购入住宅后才做出的，决议做出的时间决定了该决议取得全体业主一致同意的概率较小。 相对而言，少数业主合法权益受到侵犯的概率较高。 因此，在业主购入住宅后做出的重大决议中，少数业主的合法权益因加装电梯被侵犯而行使业主撤销权的，在细化和规范业主撤销权行使时应持相对宽容之态度。

（三）规范加装电梯补偿细则

支持加装电梯业主与反对加装电梯业主之间互相体谅和宽容是加装电梯工作中的理想状态。 在多数决成为表决规则主流做法时，通过加装电梯决议的难度更低，对有合理诉求的反对者而言，如通风、采光、隐私权受到影响的业主，或受到噪音污染的业主，在多数业主投票通过或希望通过加装电梯决议时，给予受特别影响业主经济上的补偿是对少数业主权利保护的救济途径之一。 目前，绝大多数地区对加装电梯的经济补偿细则都依靠业主自己协商，没有地区统一标准或细则。 随着加装电梯工作继续推进，根据各地经济发展水平、房屋本身价值、受影响业主损失等因素制定和实施补偿细则或方案是重要且必要的。

上海市住房和城乡建设管理委员会于2021 年1 月公布了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》［27］，文件附件以表格形式对业主出资比例提供了协商参考，如表2 所示。该文件附件显示，无论加装电梯入户方式和多层住宅楼型，对1 楼业主均建议出资0，但对于是否对1 楼业主等低楼层业主予以补偿以及如何补偿未作规定。 目前，各地尚未出台官方文件指导加装电梯补偿相关事项。

表2 上海市既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间

目前，尚无任何城市建立统一的补偿细则或标准，这有其现实考量和困境。 进行加装电梯改造的各小区甚至各楼栋，由于经济发展水平差异、地段、楼层、房屋质量等因素各不相同，对补偿价格或程序进行统一规制的难度较大，并且很难确保有效施行。 此外，由于建筑物区分所有权的特殊性体现在建筑物中的专有部分与共有部分是混合在一起的不动产，实物分割方式会减损共有部分和业主专有部分的价值，且从房屋登记角度也无法对其权属问题予以明确。

在对加装电梯业主进行补偿方案的制订过程中，应优先以当地市场价格为准，将加装电梯中少数反对者受到影响的产权根据市场价值评估出产权单位的市场价格， 由支持加装电梯的业主对合法权利受到加装电梯影响的业主予以补偿，平息补偿纷争。 支持加装电梯业主之间对于补偿款如何负担，由各地方政府结合本地经济发展水平和地区实际情况给予方案建议。

六、结语

加装电梯表决规则，体现了加装电梯决议通过日渐容易的趋势，与此同时，少数业主的合法利益亦不容忽视。 这一趋势说明有少部分业主的权利和诉求正在受到忽视，虽然有利于促进加装电梯进程，但也会在保护少数反对者利益方面产生诸多新问题，少数人的权利诉求在法治建设进程中应当获得关注和重视。 在加装电梯推进过程中，业主根据少数服从多数的多数决民主程序，通过加装电梯决议后，少数反对者业主的权利也应得到尊重和维护。

对反对者合法利益损失的救济和补偿，要求我们：在立法上，增加尊重和保护少数的规定，关注多元化利益主体诉求，采用双多数决加有利害关系业主同意的表决规则；此外，尽管业主撤销权的可操作性尚需进一步完善，但仍可从完善业主对决议的撤销权这一角度考虑，提供对少数业主权利救济的方向和思路；最后，对待反对者业主，尤其是以低层业主为代表的反对者业主，应配套补偿细则规范，虽然目前我国尚未出台相关补偿细则，但已有相关文件对出资比例进行了指导参考，这样有利于建立统一的补偿标准，推动加装电梯实施，降低加装电梯工作推进难度。

本文以少数业主权益保护为视角，研究民法典业主共同决定事项规则背景下的加装电梯表决规则，以期提高理论界、实务界对加装电梯表决规则中少数业主合法权益的重视。 加装电梯面对的现实难题，还需要少数业主和多数业主的互相体谅和包容。