碧桂园：而立之年行稳致远

万江海

在公布了2021年业绩后，碧桂园（2007.HK）股价快速拉涨，涨幅一度超过9%，全天股价大涨超6%。在行业极其困难的情况下，碧桂园稳定的财务显然获得了市场的一致认可。

2021年是房地产行业剧烈变动的一年。在政策持续收紧和疫情反复的背景下，行业销售迅速转冷，多家规模房企都不同程度的遭受债务危机。数家千亿房企因为债务问题接连违约，民营房企的生存尤为艰难。

在这样的挑战下，能够交出一份让市场满意的答卷，是碧桂园坚持“行稳致远”发展战略的成效，稳健的经营才能在行业变局时凸显公司穿越周期的韧性。在行业困局面前，碧桂园是少数几个能做到“手有余粮”，而“心中不慌”的优秀民企代表。

2022年是碧桂园成立30周年，公司在发展过程中之所以能穿越周期，除了坚持稳健的财务外，还在于公司将自身成长与国家发展紧密结合起来。城镇化是碧桂园始终坚持的方向。数年前碧桂园就聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，并最终成为城镇化的领跑者。

国家的城镇化和现代化成就了碧桂园，碧桂园也用持续稳定的业绩回报投资者。

降负债佼佼者

3月30日，碧桂园发布2021年全年业绩。2021年公司实现营业收入为5230.6亿元，同比增长13%;净利润约为409.8亿元;公司股东应占核心净利润约为269.3亿元。

合同销售方面，2021年碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，其中68%的销售贡献来自于三四线城市，全年总去化率高达67%;权益回款金额约5022亿元，权益销售回款率连续6年达到90%以上。

对于房地产开发商而言，2021年是极其不平凡的一年。迎来剧烈调整的房地产业大浪淘沙，千亿房企中由于资金链紧张导致的债务问题何止数家，一度引发资本市场上的连锁反应。

只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。在行业遇到危局时，优秀的房企才能够脱颖而出。尤其是本轮债务问题频发的主要是民营房企，在这样市场动荡的局面下，碧桂园向外界展示了公司极强的债务控制能力。

截至2021年年底，碧桂园的总借贷为3179.2亿元，较2020年的3264.9亿元下降了近3%。这是公司总借贷在2020年下降11.7%以后，借贷总规模继续下降。与2019年最高时的3696.03亿元有息负债相比，规模减少了约14%。借款规模已经降至2018年的水平。

碧桂园降负债的征程没有暂停键，公司已经提前偿还债务。公开资料显示，2022年1月，碧桂园偿还了一笔本金总额4.25亿美元。3月公司又以自有资金提早完成境内回售资金支付，本息共计约6.2亿元。近期，公司还持续在公开市场上购回美元票据。自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，公司累计购回优先票据本金总额达4570万美元。3月22日，碧桂园地产集团又发布公告称，公司全体董事、监事及高级管理人员将在二级市场购买不超1亿元人民币公司债券。

境外购回优先票据的同时，境内根据交易所规则由董监高购买本公司债券，碧桂园核心管理层用真金白银表达了对公司未来持续经营能力和偿债能力的信心。

截至2022年3月30日，碧桂园本年内已无境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元，境外仅7月份到期的一笔7亿元美金优先票据。碧桂园方面表示，公司会根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

在不断有房企因债务违约而爆雷的当下，房企资金和负债的真实性备受质疑。账面有数百亿现金，却付不起十几亿甚至是几亿元的借款，其中不乏所谓的“绿档”企业，因此能够随时拿出真金白银的房企才是现金流真正优秀的房企。

行动见真章

2021年碧桂园共有现金余额约1813亿元，扣除受限制现金后，公司可自由支配的现金仍高达1469.54亿元，超过了公司短期借款一倍以上。实际上，自2017年后碧桂园扣除受限制现金后的自由现金始终在1300亿元之上，2018年和2019年还超过2000亿元，公司有充足的现金流覆盖短期借贷。

在本轮陆续出现的房企债务危机中，不少房企还是三道红线的绿档房企。所谓三道红线一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。根据触线的不同情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。

只有满足三个条件的房企才能是绿档企业，之后以此类推分为黄、橙和红档。在债务违约的房企中，多家房企身处最优的绿档，账面数十亿上百亿现金却依然拿不出数亿元现金支付到期债务。

在危机中能够持续发展才能够真正体现出碧桂园的韧性。在业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，自2021年四季度以来，碧桂园跟十多个合作方就80多个项目进行了沟通，目前已经对其中约35个项目完成了收并购安排，还有约30个项目也已经基本谈妥。

“从2021年下半年开始市场波动，再加上行业的一些分化，使得我们看到市场上收并购的机会在增多，所以我们预计在未来的一段时间里，收并购的量也会增多，会加大这方面的部署。”程光煜表示，目前银行和AMC公司也有一些好的收并购标的，也在进行一些接洽，会做比较细致的尽调安排。

不仅是并购项目，在获取土地上，2020年和2021年，碧桂园分别新购土地权益地价2092亿元和1416.2亿元。2021年，公司新增土地85%都位于五大都市圈，继续坚持公司围绕城镇化谋发展的策略。

锚定城镇化

2022年是碧桂园成立30周年。回首往昔，碧桂园既是中国城镇化的见证者，更是这一伟大进程的参与者、领跑者。在党中央提出建设新型城镇化之后，碧桂园践行于此，并将继续做中国新型城镇化的身体力行者。

在规模房企中或者说在销售前十房企中，碧桂园是少有的一到六线均衡布局的房企。

2017年公司合同销售中有约58%来源于三四线城市，2021年，公司合同销售中，75%来自五大都市圈，68%來自三四线城市。

2021年末，中国常住人口城镇化率为64.72%。新型城镇化依然是中国房地产行业发展的主要推动力，而三四线城市所在的县域市场将担负越来越重要的使命。发改委指出，2022年，中国将坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务。提出城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制政策，推进以县城为重要载体的城镇化建设。

金融部门也发文要服务好新市民在创业、就业、住房等方面的各种需求。新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有3亿人。

因此，新型城镇化的推进、县域经济的发展，仍将是房地产行业最大的制度红利。碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强在报告中表示，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上，“新市民”的合理住房需求应该得到支持及满足。“我们要做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，成功穿越周期。”