租赁式住房核心筒设计研究

文／蒋佐伦 上海中房建筑设计有限公司 上海 200000

引言：

随着社会经济的快速发展，在寸土寸金的上海，一套属于自己的房子成为很多人遥不可及的梦想。自国家提出构建租购并举的住房制度体系后,上海市政府为了响应国家号召，同时控制房价稳定、确保人民群众的正常生活，最近几年大力发展租赁式住房建设。租赁式住房在此背景下应运而生。

租赁式住房就是本市土地出让合同明确要求房地产企业需要全部自持用于市场租赁的住房。区别于传统住房它具有：自持、租赁、灵活性等特点。如果说一个科学的产品定位和合理高效的户型设计是一个租赁式住房项目成败的关键，那么一个好的核心筒设计就是租赁式住房设计的骨架和心脏。任何设计精良的户型必须依托于一个高效、经济、安全的核心筒，住房核心筒的设计必须良好地服务于户型的设计。

本文以上海市若干租赁式住房工程为例，从研究租赁式住房核心筒的技术性、安全性、经济性入手，探究租赁式住房核心筒设计要点，以及实际项目中遇到的困难和问题。

1、核心筒基本概念

核心筒就是在建筑公共区域部分，由楼梯、电梯、公共走道、设备管井、设备间、入户门、候梯厅、采光窗等要素组成的竖向交通核。核心筒作为租赁住房标准层中的公区部分，也往往是空间布局最紧张，功能最庞杂的部分。其设备管井间涉及水、电、暖、燃气等管线综合布置、管理、查抄和检修等多重问题，需要设计精确、高效及合理。因此，针对租赁式住房，如何能够通过设计的合理优化，提高核心筒空间的使用效率，减少公摊，并在此基础上兼顾舒适性，成为现阶段相关设计者研究的重点。

2、核心筒布局

租赁式住房由于总图布局密度较高、标准层户型数量及户型种类较多、布置灵活等特点，再加上地区差异和居住习惯，上海地区核心筒布局一般可分为集中式布置和分散式布置两种常规模式。

2.1 集中式核心筒

集中式核心筒一般标准层面积相对较小，宜控制在300～600平方米左右。首层及地下室设置集中大堂、便于管理。楼层数一般控制在18层及以下、任意户门到核心筒疏散楼梯间的行走距离一般控制在10米以内。此类核心筒的优点为：户数较少、管线较少、便于管理、公摊面积小等。但在户型设计上，往往无法做到户户南北通透，且南向面宽受限，有时需要通过增加上下贯穿的天井来解决中间套通风采光的问题（见表1）。

表1 集中式核心筒案例

2.2 分散式核心筒

分散式核心筒标准层面积较集中式布局要大很多，户数及管线数量也相对较多，一般在600平方米以上。单廊式+分散式核心筒是较为常见的租赁式住房布局模式。一般情况下分两个或多个区域布置，因此可以有效地对入户人流进行分流，降低了交通核使用高峰期拥堵的情况。首层及地下室设置双大堂，对后期管理存在一定的要求。分散式核心筒适用于十二层至三十三层的高层住。行走距离较长，任意户门到核心筒疏散楼梯间的行走距离一般控制在40米以内（见表2）。

表2 分散式核心筒案例

3、核心筒楼梯设计

疏散楼梯是每栋建筑必不可少的组成部分，它是确保安全的重要设施之一，对疏散楼梯的研究主要从梯段净宽、净高，净尺寸、扶手、装配式梯段需控制吊重等方面入手。

梯段净宽是指面墙面装饰面至扶手中心之间的最小水平距离，楼梯净宽需≥1100mm，楼梯间开间轴线尺寸计算公式W=墙厚（200）+墙面面层厚度＊2（50）+梯段净宽限值＊2（2200）+扶手构造尺寸＊2（150）+楼梯井（或者隔墙）（100）=2700mm。楼梯间进深尺寸控制，租赁式住房一般层高控制在2800mm～3000mm，踏步高度小于等于175mm，平台尺寸≥1200mm；进深轴线控制尺寸S=A+B+NX260（A楼梯层间平台尺寸，B楼梯半平台尺寸、n梯段最多踏步数）（见表3）。

表3 楼梯常规参数表

梯段及平台处的净高控制，根据《民用建筑设计标准》第6.7.5条规定，楼梯平台上部及下步过道处净高不应小于2米，梯段净高不宜小于2.2米，跟净高密切相关的设计参数为梯段梁及梯段板板厚，一般梯段梁高取值为楼梯开间的1/10～1/12,且不宜小于300mm，梯段板板厚跟梯段板的净跨距相关，一般取值板净跨/25，即100mm的梯段板可以实现2500mm的净跨。

需要注意的是，在装配式设计当中两层及以上楼层的楼梯梯段会拆分成装配式构件，在工厂生产之后搬运到现场吊装。所以需要考虑每一个装配式构件的自重不能大于塔吊的吊重。基于成本因素，施工塔吊吊重一般控制在4吨左右。剪刀楼梯建议在楼梯中部设置结构梁，将层间梯段拆分成四段，每个梯段重量控制在4吨以下。除此之外，梯段面层也是需要考虑的因素之一。装配式梯段表面会比较光滑，无需考虑预留面层，待装配式梯段吊装完毕基层清理之后喷涂一层无机地坪漆即可。现浇混凝土梯段因表面比较毛糙需预留最小30厚的面层。

4、核心筒电梯设计

4.1 相关规范标准

根据相关调研和资料显示，目前市场上的住宅电梯只有满足相关安全技术规范的基本要求。如建筑行业标准《住宅电梯的配置与选择》JGT5010-1992，就对住宅电梯的基本选型做出了明确的规定。但由于此本规范为推荐性标准，且年代久远无法满足现代社会的发展需求，因此该规范并未得到有效的执行。同时，有些开发商出于对成本造价的考量，对电梯基本参数的选择也往往达不到标准要求，更加无法满足现实情况的需求，因此也给居民的生活也带来了许多不便。

目前，江苏省晚播麦田杂草以看麦娘、菵草、硬草、日本看麦娘、猪殃殃、繁缕、荠菜、大巢菜等为主[1-4]，杂草发生种类多，危害程度日趋加重，而常规化学除草主要是茎叶喷施异丙隆、炔草酯、啶磺草胺、甲基二磺隆等茎叶处理剂，长期单一使用这些处理剂会导致杂草抗药性发展迅速，对有效控制杂草危害提出了新的挑战，研发适宜的化除药剂及其配套使用技术已成为必需[4-6]。

针对上述情况，上海市相继出台了《关于本市加强电梯质量安全工作的实施方案》（沪府办规[2018]22号）、团体标准T/SETA0001-2019《上海市住宅电梯配置和选型要求》、《上海市租赁住房建设导则》 ，对住宅、租赁式住房电梯的合理配置和选型提供了重要的依据。

其中《上海市住宅电梯配置和选型要求》适用于上海市建筑高度100 m及以下且每单元每层在8户及以下的新建住宅中电梯的配置和选型，对既有住宅电梯的更新、改造可参照执行。根据上海市现状调研发现，住宅电梯的额定载重量从630kg至1000kg不等。本团体标准，考虑到实际的电梯输送效率、高峰时段等待时间、家具搬运、担架及无障碍使用要求，提出了住宅电梯额定载重不低于800kg和额定速度不低于1m/s的具体要求。

《上海市租赁住房建设导则》提出电梯数量应综合考虑建筑层数、服务户数，电梯主要参数及使用者舒适等因素，租赁式住房每台电梯服务套数不超过90户，上下班高峰期电梯等候时间建议控制在60秒以内（见表4）。

表4 项目电梯主要参数表

4.2 设计要点

电梯是核心筒最重要的组成部分之一，它是高层建筑重要的垂直交通系统，关系到整栋大楼的客运、货运及消防等功能。

4.2.1 布置原则

4.2.1.1

电梯应考虑集中布置，形成独立的候梯厅，流线设计应合理、高效，并且应尽可能选择宽轿厢电梯，提升乘梯的舒适度。电梯避免贴临居室布置，如果轿厢贴临厨房，卫生间等，尚需考虑隔声减震处理，建议在电梯井道内侧粘贴50厚岩棉，同时要考虑防止岩棉掉落的措施。

4.2.1.2

值得一提的是，在电梯候梯厅兼顾楼梯前室或者合用前室的情况下，合用前室的面积应≥10平方米，且需考虑前室短边≥2.4米的要求，楼梯前室面积应≥4.5平方米。前室消火栓的布置不应影响前室短边最小净距要求。

4.2.2 消防电梯与普通电梯合并设置

超过12层的租赁式住房需要设置至少两部电梯，当建筑高度超过33米，还需要一部消防电梯。因此，当消防电梯与普通电梯组合在一起设置时，普通电梯梯门可以开向消防电梯前室，但应在每层电梯门上采用醒目标志注明消防电梯和普通电梯。同时，消防电梯与普通电梯的井道之间应采用耐火极限不低于2h的防火隔墙进行分隔，电梯层门耐火极限不应低于1.0小时，并应符合现行国家标准《电梯层门耐火试验完整性、隔热性和热通量测定法》GB/T27903的规定的完整性和隔热性要求；消防电梯应满足《消防电梯制造与安装安全规范》GB26465-2011的相关内容与要求。电梯门门坎应高出电梯厅装修地面10-20mm左右，同时做2%的反坡，避免电梯井道进水。电梯门洞高度应为H（电梯门洞尺寸）+D（10-20mm）；

电梯的装修应采用A级不燃装修材料，普通电梯的防火性能应符合相关规范关于消防电梯的要求，但供电、火灾联动控制等可按非消防电梯设计。

4.2.3 电梯厅设计

电梯厅为租赁式住房重要的公共空间节点，首层电梯厅往往结合租赁式住房门厅一起布置，为租客提供等候电梯及短暂休息及交流的空间。电梯厅的设置一般要考虑布局方正，尽可能考虑最大限度的自然通风和采光，并应有良好的景观朝向。结合精装修设计，应注意电梯厅内消火栓的隐藏设计，同时需要注意消火栓门不应有其他材料包裹，或者需要在消火栓门上贴有发光字体等。

5、核心筒管井设计

5.1 布置原则

租赁式住房的设备管井相对普通商品住宅较简单，主要有水管井、强电管井、弱电管井等，标准层各设置一个管井即可，如果通廊式住房中间设置有变形缝，管井需考虑分两组布置，这样既能避免管线穿越变形缝，又能提升走道净高，提高居住品质。

5.2 需注意问题

5.2.1 电管井不应贴临布置，水管井跟弱电管井不宜贴临布置；

5.2.2 边应跟管井出线墙面垂直布置；

5.2.3 置不低于150mm防水门槛，管井门如果设置在前室应为乙级防火门，如果设置在 公共走道等其他公区应为丙级防火门。另外为方便检修防火门宽度应尽量满足跟管井长边同宽。

结语：

随着我国租赁式住房的深入推进和政策的不断完善，设计良好品质、高效经济、安全舒适的租赁式住房，对设计师提出的要求将会更高。从原有的粗放式、批量式生产向如今的精细化、人性化、可持续性设计转变的大背景下，设计师更应该从整体上把握，同时做好设计的各个环节，精益求精，在经济性、舒适性和安全性之间找到平衡，从而为租赁式住房带来更好的居住体验。

本文仅针对上海市租赁住房的实际工程经验进行了阐述，并没有涵盖到所有方面。希望可以通过对常见问题的探讨，抛砖引玉，引起大家对于租赁式住房的关注，投入更多的时间精力优化设计，相信一定可以为租赁式住房带来新的生机。