楼上卫生间保修期内防水失效，楼下住户损失该谁赔偿？

事实回放

张某在北京市昌平区幸福家园小区购买了某幢302室房屋。某日，张某发现家中天花板漏水，当日即向物业和开发商报修。后经物业、开发商勘查，认为渗漏原因为楼上秦某房屋的水道管线问题导致。张某多次请物业、开发商与楼上402室邻居秦某协调，要求秦某维修并暂停用水，但秦某仍然持续用水，导致张某家天花板脱落，险些伤及小孩。几个月后，渗漏问题依然存在，秦某不仅未对漏水管线进行任何维修处置，也拒绝配合张某及物业对该漏水管线予以维修。

秦某的行为使原本可以及时修缮的渗漏损害进一步扩大，导致张某房屋天花板底板暴露、电线裸露、主体墙面出现裂缝，甚至给整栋住宅带来安全隐患，严重影响了张某的正常生活。张某无奈，以秦某、开发商原因致使自己遭受财产损失，房产价值亦受到贬损为由，向法院提起诉讼请求。

关于诉讼请求，张某共提出四项：1）判令被告、开发商赔偿302号房屋无法正常使用期间的房租损失，按相同地段租金标准赔偿，至维修完毕之日止;2）判令被告、开发商赔偿302号房屋无法正常使用期间的物业费，至维修完毕;3）判令被告、开发商赔偿渗漏导致天花板脱落而损坏的空气净化器两台，价值14000元;4）判令被告、开发商维修302号房屋至恢复原状。

被告1秦某辩称，自己购房之后，从未对漏水点进行过装修改造。涉案房屋为精装房，包括给排水管道设计、铺设在内的相关工序均由开发商负责，给排水管道的保修期为10年。当原告张某告知其天花板漏水后，秦某已经停止正常生活用水。开发商进行一系列的检测维修工作，秦某均履行相关义务，不存在拒绝配合检测、维修的行为。原告家中天花板漏水、脱落，历经半年检测并寻找渗漏点，最终无法证实是因秦某家中漏水直接导致财产损失，即原告所受财产损失与楼上住户秦某不存在事实与法律上的因果关系，依法不应由秦某承担赔偿责任。对原告家漏水其无过错，也没有主观侵权，所有赔偿及维修应由开发商承担。

被告2开发商辩称，对原告的第1项诉讼请求，其认为房屋可以正常使用，不存在需要另行租房使用的情况，故不同意赔偿该项房租损失;对原告的第2项诉讼请求，认为原告诉请的物业费与本案无关;对于原告诉请赔偿净化器损失，如确实存在天花板脱落造成的，应对损失进行赔偿，而非赔偿新的机器;对原告诉请将302室房屋修复至原状，如还未维修，则同意维修。开发商表示，接到原告漏水报修后，当日即派工作人员到现场了解情况，确认存在渗漏后，立即联系被告1配合开展排查工作，后历经一系列检测仍未发现渗漏点。在此期间，开发商履行了维修义务，可为原告因漏水造成的房屋装修破损恢复原状，但对于迟延维修和漏水扩大造成的财产损失，责任不在开发商，不应由其承担赔偿责任。且漏水并未影响原告居住，开发商向原告以租金名义已支付了10万元赔偿，不应再向其支付其他赔偿款。

司法鉴定

本案审理过程中，经原告申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对房屋的天花板渗漏水原因进行鉴定并出具修复方案。

现场勘验情况如下：

1、302室房屋卫生间外侧起居室顶板存在渗漏水痕迹（图1），顶板为干燥状态，吊顶脱落（图2）。

2、卫生间东墙外侧底部壁纸存在渗漏水痕迹、局部开裂，见图3-4。

3、将402室管井内中水阀门关闭，给水阀门开启，并将上述阀门处贴封条（图5），后将厨房热水阀门关闭并贴封条（图6），供暖一直使用。48h后现场勘验时发现封条完整，402室地暖正常使用，302室渗漏水位置为干燥状态。402室工作人员陈述：“将卫生间门口开砖检修，开砖之后未发现明显的渗漏迹象。之后对402室卫生间进行蓄水，302室均未出现渗漏水。”

对402室中水管道打压至0.6MPa，1h后观察掉压0.06MPa;对厨房热水管道打压至0.6MPa，2h后压力降至0.56MPa，见图7-8。

再对给水管打压至0.6MPa，1h后压力降值小于0.01MPa，如图9-10。现场勘验，302房屋渗漏水位置仍为干燥状态（图11）。

4、对402房屋卫生间进行蓄水（图12），蓄水完成后将卫生间门关闭并贴封条（图13）。3min后到达302室，发现其室内起居室顶部为干燥状态，对应地面存在水痕迹，见图14-15。

据原告张某陈述：“起居室地面曾存有明水，烟感线孔部位局部潮湿。”随后到达402室，发现卫生间门口封条完整，卫生间地面无水存在，见图16。

随后对402室卫生间再次蓄水，半小时后观察302室起居室顶部烟感穿线孔位置有明水滴落（图17）。将402室卫生间的水通过地漏排出，302室起居室顶部烟感穿线孔位置滴水速度无变化。

根据上述勘验情况，鉴定中心给出鉴定分析：

现场对涉案房屋402室进行中水、给水、热水管道打压试验，打压后均未见明显掉压情况，402室地暖正常使用，302室渗漏水位置一直为干燥状态。后对402室起居室旁的卫生间进行蓄水试验，发现302室起居室顶部烟感穿线孔位置有明水滴落。综上所述，原302房屋天花板渗漏水原因为402室起居室旁的卫生间地面防水存在缺陷造成。

法院判决

法院认为，原告因楼上邻居的房屋存在质量问题导致其房屋受到损失为由，提起本案诉讼，同时房屋相关部位尚处于质保期内，故要求两位被告承担连带责任。原告诉请的法律依据为财产损害赔偿，是侵权责任的一种。就原告和被告1的关系，两人为上下楼房屋业主，根据本院委托鉴定机构对涉案房屋漏水问题进行鉴定的意见，天花板发生渗漏确因被告1家中起居室旁的卫生间地面防水存在缺陷所致，故被告1需对导致原告的相关损失承担赔偿责任，含停止侵权、恢复原状、赔偿损失等。而根据被告1与开发商签订的商品房预售合同，防水存在缺陷部位尚处于质保期，开发商应履行相应的合同义务，就因防水缺陷导致的相关损失承担法律责任。本案，在楼上邻居与开发商均作为被告参加诉讼的情况下，被告1对原告应承担的赔偿责任，最终应全部由开发商予以承担，原告诉请被告1承担连带责任的依据为被告1未尽到配合维修的义务，而根据两被告的举证及答辩情况，原告就其该项主张并未提交相关证据，进而法院对原告要求被告1承担连带责任的诉请，不予支持。就房屋受损部位恢复原状、房屋起居室旁卫生间防水重做及房屋相关部位恢复原状事宜，开发商同意进行修复，法院不持异议。

就原告訴请要求赔偿其他损失，其中就诉请的租金损失，房屋存在渗漏水的部位虽然面积较小，但基于漏水位置，确实对原告居住使用房屋构成了障碍，原告因此搬离，虽未因另行租房居住产生租金支出的损失，但房屋至维修完毕，房屋的居住使用价值确实无法体现，现原告以周边同地段房屋租金收入主张己方的损失，具备一定合理性，但就具体数额的确定，由法院根据房屋的具体情况、本案诉讼情况及开发商已支出赔偿项目予以确定。另根据庭后开发商的反馈，已开始修复工作，故就赔偿数额，本院一次性予以确定。就原告要求赔偿物业费损失一节，在本院对其第一项诉请已支持的情况下，物业费即使有支出，但在其空置、对外出租等情况下，该项费用属于仍旧会发生的费用，且该费用系物业公司对房屋整体及小区管理服务对应的支出，故就原告该项诉请，法院不予支持。就原告要求赔偿因天花板脱落导致空气净化器损失一项，根据原告提供的事发时视频，房屋内确系放置了空气净化器，但就空气净化器的支出及具体受损承担，原告并未提交确切的证据，本院对此予以酌定。综上，法院判处开发商于本判决生效后30日内对房屋起居室旁的卫生间防水进行修复至不漏;对房屋起居室受损部位修复至恢复原状;另外赔偿原告各项损失共计18万元

作者简介：李玲玉，女，1989年生，就职于北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心。联系地址：北京市海淀区复兴路34号，联系电话：010-88223684;邮箱：576470286@qq.com