临空12 号地块项目绿化景观设计及开发建设模式创新研究

张瑛

（上海虹桥国际科技产业联合发展有限公司，上海 200335）

1 引言

根据《上海市街道设计导则》（沪规土资政〔2016〕815 号）的规定（以下简称“815 号文”），为了更好地落实以人为本的科学发展观，加强街道设计，促进交通有序，提升城市品质，保障交通有序，要求各相关单位充分认识加强街道设计的重要意义、加强多方协同作用和公众参与[1]。

街道空间连接了工作、生活、休闲等各类城市地点，也串联了城市广场和各商业开发地块的广场绿地等重要空间，安全宜人的空间既可以促进人们选择绿色出行、激发街区活力，又能提升沿线地块的商业价值，极大地调动了地块开发单位的积极性和参与性。因此，涌现出了一些在空间设计、交通设计、建设机制、资金保障等方面进行实践和探索的案例[2]。

2 项目概况

临空12 号地块科研和办公项目位于上海市虹桥临空经济园区内，邻近虹桥交通枢纽，区域优势极为便利。项目旨在打造长宁新门户形象，创立科技前沿新阵地，以TMT 为引领，重点打造人工智能、互联网+生活性服务总部经济。

12 号地块南临北翟路、北接通协路、东至协和路、西邻广顺北路，用地8.63×104m2，总建筑面积448 558 m2，地上建筑面积256 448 m2，由8 栋6～9 层科研和办公建筑、1 栋3 层文体中心组成；地下共3 层，建筑面积192 110 m2，设置有商业下沉广场、设备机房及停车位。12 号地块地面绿化面积为21 138m2，屋顶绿化面积9 560 m2（见图1），2021 年，项目启动了绿化景观一体化设计，内容包括地块内部绿化、地块东侧协和路人行道和地块南侧北翟路道路防护绿带（见图2）。

图1 12 号地块总平面

图2 12 号地块绿化景观设计鸟瞰图

3 景观设计创新

3.1 设计理念

3.1.1 多维度绿洲

项目在不同的空间尺度上为人们提供了不同层次的绿化，如屋顶绿化、阳台立体绿化、地面道路和广场绿化、下沉庭院，创造出丰富的、互动休闲的社区活动空间，使人们在现代激烈的竞争环境中仍然拥有一片宁静绿洲。

3.1.2 WELL 健康社区

在后疫情时代，员工对于办公环境的安全性有极高的要求。WELL 社区打造具有包容性、融合性及弹性的社区，从而把健康与福祉在人们生活、工作的室内环境向外延伸、进入人们赖以生存的公共空间。

3.2 设计方案

3.2.1 多层次的绿化，满足不同使用人群需要

1）屋顶绿化——社区或本幢建筑的使用者

项目紧邻虹桥机场，从飞机起飞到降落都可以看到屋顶风景，成为社区独特的空中地标。种植常绿景天科植物，耗水量少、低维护、大幅度地降低社区的热岛效应，从而降低能耗。

2）立体绿化——建筑本楼层的使用者

每幢建筑都有凹形的景观阳台，为各层办公场所提供休息交流的机会，保证了不同人群在不同时间段的使用需求，实现休息空间的易达性、可能性和灵活性，同时还可以欣赏城市以及社区景观，形成独特的阳台景观。

3）地面绿化——城市和社区的使用者

项目地处长宁区交通门户区域，不但要打造城市形象，还要创造社区舒适的活动空间。通过将自然的地貌植入城市混凝土空间，规划地块外部互动绿带、地块内部景观使得城市和社区的人员都可以感受到无所不在“城市绿洲”。

4）下沉广场——城市和社区的使用者

打造多个、间隔的自然光线充足、通风良好的开敞式下沉广场，提供小型空间、中型聚集空间、大型聚集空间以及商业外摆空间。下沉广场庭院优选落叶乔木、使空间敞亮；选择气味芬芳的植物，改善下沉庭院空气质量。

3.2.2 绿色智慧技术的应用

1）海绵城市技术

采用屋顶绿化、透水铺装、下凹式绿地、雨水收集等系统，社区能够像海绵一样，在使用环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将存蓄的水释放并加以利用，可以有效地节省自来水资源[3]。

2）智能景观技术

项目采用智慧路灯系统，利用太阳能并结合市周边光线环境及人流实现灯光亮度的自动调节，打造环保和宜人的环境；采用物联网智能灌溉系统通过相关App 遥控浇水；项目还在绿带中设置智能运动装置，吸引人们参与到健康运动中。

4 开发模式创新

项目一体化绿化景观开发建设，范围包括地块绿化、市政人行道、道路防护绿带等，以加强城市设计与地块设计的融合，合理确定区域公共空间的功能和形态，构建和谐街道环境。

4.1 红线外北翟路25 m宽的防护绿带——BOT模式

项目南面是城市防护绿带，宽度25 m，长度约400 m。规划部门在12 号地块土地出让前就征询了绿化市容管理局的意见，要求由12 号地块的开发单位结合周边环境和地块设计，对防护绿带进行优化提升。12 号地块开发单位根据防护绿带的功能要求，制定了种植大树、建设隔音幕墙、建筑外遮阳等策略，以保持区域空气质量和环境噪声处于健康水平，还在绿带设置了篮球练习场和环通的健身步道（见图3 和图4），与地块内部的文化体育中心互为补充，让更多的人参与到健身活动中。开发单位与绿化市容管理局积极沟通，希望就防护绿带签订BOT（建设-运营-移交）协议，对地块内外的体育设施集中运营、高效使用，实现全民健身。

图3 25 m防护绿带平面和动线

图4 25 m防护绿带效果

4.2 红线外协和路人行道与地块广场的一体化建设模式

通常，地块红线内外的建设主体是不一样的，地块开发单位完成红线内的开发建设，地块红外的人行道属于市政设施，由政府部门负责建设和维护管理，比如，人行道铺装、行道树、路灯、垃圾箱，以及人行道下敷设的各类市政管线。这样的操作模式，优点是职责明晰，日常管理方便；缺点是红线内外区域块各自为政、城市界面割裂，人行道千条一面，没有标识感，并且人行道和非机动车道并行，容易引起交叉冲撞。

鉴于此，12 号地块项目的地块广场和市政人行道进行一体化建设：人行道和非机动车之间设置灵活的隔离绿带，安全性更高；地块商业广场结合人行道设计，商业外摆的范围也会宽敞和灵活。

5 挑战和解决方案

5.1 主要挑战——协和路市政人行道

以上的开发模式创新中面临的最大挑战是12 号地块内部12m 宽绿化广场与协和路人行道一体化开发，涉及的范围和面积不大，却集中反映了城市运营中多线管理出现的瓶颈问题。

5.1.1 项目建设的不同类型和主体

12 号地块项目由地块开发单位申请立项和报建，人行道则是由区发改委立项，区建委和绿化市容管理局作为建设方申请办理人行道和行道树建设手续。不同的申报主体之间需要协调所匹配的预算以及建设手续的同步性。

5.1.2 市政管线单位的协调

项目开工前都会召开管线会议，征询上下水、强弱电、燃气等市政管线单位的管线保护意见。在市政人行道下敷设地下管线时，其上面不允许种植绿化，因为这样不利于管线检查和修理。根据排查，协和路人行道距离侧石1.5 m 处有架空线落地的6 孔电缆，该区域原则上不允许设置绿化。

5.1.3 人行道建设及养护预算

通常情况下，市政人行道预算是基于透水砖作为铺装材料，投资额确定后，在后期实施时将严格控制。如果换成与地块广场一致的石材等材料，就会突破预算限额，调整预算程序复杂而漫长。即使预算可调，在日后使用出现损坏时，也没有足够的资金维护石材成本而影响品质。

5.1.4 城市运营和安全管理职责划分

根据城市管理规定，地块内外管理范围是以红线为划分依据，红线以内由地块开发单位委托物业公司进行管理，地块红线以外的区域由政府部门管理，比如，当地派出所负责治安管理，区市政工程管理中心负责市政设施维护，包括路灯、非机动车停车带和共享单车的停车带。但是经一体化设计的成片绿化、市政设施都会跨越红线内外，此时，地块开发单位和属地派出所、区绿管中心和区市政工程管理中心就很难划分安全管理及养护界面。

5.2 解决方案——协和路一体化设计建设

根据815 号文的精神，区规划部门牵头，建立多方协调机制，加强交通、交警、绿化市容等管理部门在规划、工程设计环节的协调沟通，加强城市设计与交通设计的融合，并鼓励地块开发单位积极参与[2]。经各方充分沟通后，达成以下共识。

5.2.1 多方征询、确定一体化设计方案

由12 号地块开发单位负责地块和协和路人行道一体化设计，内容包括：绿化种植、道路广场铺装、景观雕塑、景观家具、非机动车、共享单车外卖和快递车辆停靠点等，并严格按照管线单位的要求，在人行道范围内的地下6 孔架空线电缆检查井的上空不设置绿化，确保设施安全、便于维护管理。人行和非机动车以绿化隔离，安全性更高，地块内部的商业广场和人行道一体化设计，更加灵活和宽敞。经区规划部门征询市规划部门和设计专家意见，并组织区交警、建委、绿化市容等部门讨论后确认设计方案（见图5、图6）。

图5 协和路12 m宽绿化广场和人行道一体化设计分析

图6 协和路绿化广场和人行道设计效果

5.2.2 落实资金投入和建设手续办理

12 号地块开发单位和区建委和绿化市容单位签订代建协议，负责协和路人行道的投资，在建委和绿化市容单位的配合下完成项目立项、建设手续办理。项目竣工并验收合格后，向建委和绿化市容部门移交，并按人行道铺装和绿化建设投资额的一定比例留出备品备件费用，作为专款进行运营维护。运营若干年，专款账户使用为零时，由区财政列支预算解决后续维护费用。

6 结语

这个项目对设计理念、设计方案以及开发模式都进行了创新实践，旨在打造绿色、活力、安全、智慧的城市街区环境。

在设计上充分体现城市绿洲的理念，让城市的人、社区的人体验“共享”“包容”“高效”的文化氛围。在开发模式上，是基于目前政府管理条线划分下的一种有限的创新，尝试从“道路红线管控”向“街道空间管控”转变，这种模式对于城市生态发展、绿色出行、街区活力具有显著积极的作用，也是未来城市设计的发展方向。当然，项目在具体实施过程中一定还会遇到各种各样的问题，仍需要各部门协调解决，及时总结经验，从而摸索出一套合理、合规、操作性强的城市街区管理导则。