假设开发法在房地产估价中的应用难点

蔡伟

伴随时代的进步，我国城市的发展速度越来越快，特别是房地产建筑整体数量一直在持续提升。为了更好地进行开发，施工企业就需要做好房地产估价的工作。这其中，假设开发法便是非常有效的一种方式，主要是基于既定假设作为重要基础，对其中的不确定性予以忽视，以此保证最终效果达到预期。本篇文章主要描述了假设开发法的概念，探讨了其中的应用前提，分析了影响假设开发法应用的因素，并对于应用难点和相关处理对策发表一些个人的观点和看法。

对于假设开发法而言，主要是指参照评估对象的剩余开发价值，逐步完成评估活动的方法。相比于其他方法，其有着非常高的实用性特点。尤其是在对一些商业地产进行评估的时候，最终获得的结果极具合理性。为了保证最终的效果能够达到预期，工作人员可以尝试采用假设开发法的方式。

一、假设开发法的概念

所谓假设开发法，通常又被称作是剩余法，主要是指参照评估对象的剩余开发价值，逐步完成评估活动的方法。具体而言，就是针对估计对象本身，对后续开发活动的相关支出、折现率以及后续投入的支出予以明确，并将开发结束后的价格和后续开发的必要支出相减，以此获得估价对象当前价格的一类方法。在现有的成本法之中，假设开发法可以看作是其中的“倒计时”。另外，这一方法的基本原理和租金原则有着诸多相似之处，但是租金通常指的是年租金的余下部分，而假设开发法是一次性完成所有剩余价值的计算。从《税收理论》中能够得知，所谓劳动者自身的劳动价值，主要是将基础生活要素全部去掉之后，剩余的租金部分。因此从本质层面来看，地租就能算作是剩余劳动价值。而知名学者杜尔多曾经说过，在开展农业活动的时候，劳动者在完成生产工作之后剩余的所有价值，可以看作是大自然的恩惠，能够满足所有工人的基本需求。劳动者在完成土地工作之后，就能将这些剩余价值全部转变为租金，最终交给所有者。

二、假设开发法的应用前提

（一）选择最为合理的方法

1.明确土地区位

在对土地区位进行明确时，主要包括城市性质、土地所属区域的性质、土地位置等，以此对该土地的最佳用途予以明确。

2.了解土地状况

在对土地状况进行明确时，主要包括该土地的面积大小、外部形状、地形表现、地质条件、开发程度等部分。这其中，基于当前土地的开发程度又能将其细分为多个部分，诸如生地、毛地、成熟环境、在建工程以及完工工程。

3.明确土地权益

在对土地权益进行明确时，实际包含该土地的具体规划条件、已有土地的基本权利。这其中，规划条件能够进一步细分为当前容积率、绿化占有面积、实际用途等。而土地的基本权利能够细分为权利类型、使用时间。通过对这些条件了解之后，投资人员就能选用一类最为合适的方案，对未来项目完工后的情况予以明确。由此看出，在有了土地权益之后，就能对基本价格以及租金进行预测。

（二）保证数据的精确性

1.政策的可预见性和透明性

通常来说，不动产自身的价格很容易被政策内容所影响。而在这几年之中，由于我国房产行业的发展速度非常快，相关政策一直处在持续变化的状态，使得房产价格的预测难度变得非常高，最终造成估算的价格和实际状况有所差异，未能达到预期。

2.政策的长远性和稳定性

对于房地产的基本价值而言，同样会被供需变化所影响。当出现供不应求的情况时，价格就会上升;反之，价格就会有所下降。我们国家的所有土地都是国有化财产，因此政府部门就需要专门制定一个具有长远性、高稳定性的政策方案，以此防止价格发生剧烈波动，为未来的价格预测和房产评估提供了诸多帮助。另外，使得房产价值的估计也变得极为可靠。

3.资料库的连续性和全面性

在有了资料库之后，说明评估人员能够有效完成早期数据资料的收集工作，具体包含土地转让的费用、商品房价格、开发投入等。正是这些资料存在，给评估人员创设了优良条件，为未来的估测活动开展提供了诸多帮助。

4.税费的全面性和高清晰性

通常而言，基于房地产本身发布的相关税收政策都会有着一定的弹性特点，不会将所有内容完全公开，经常会包含一些隐性层面的支出，从而使得房产估计的整体难度大幅度提高，同时让最终结果失去了可靠性。不仅如此，对广大投资者而言，自身投资风险也随之有所增加。

三、影响假设开发法应用的因素

（一）土地成本和收购模式

对于土地成本來说，通常又能算作是土地开发工作的基本成本，也就是土地购入和开发的资金成本。诸如，基于市场购买土地的模式。对于土地成本来说，实际包含征收税、契税、印花税以及手续费。而对于成绩成本，实际包含土地赔偿费用、安置费用青苗补贴费用等。

（二）建设成本

其一是待开发房地产预期发展程度，其二是实际开发的时候，市场本身的发展状况。当预计发展水平相对较好，在进行修建的时候，花费的成本也就更高。具体来说，实际包含前期投入、安装费用、设施建设费用、配套费用、税费以及其他方面的投入等。

（三）管理费用

对于管理费用来说，可以看作是期间费用的一类，也是开发工作之中，组织管理方面必须投入的基础成本。在内容方面，实际包括员工个人工资、员工福利、差旅费用、办公费用等。在开展项目活动的时候，管理费用必须按照相应的比例完成最终计算。

（四）销售费用

通常而言，销售费用又被称作为销售投入成本，指的是房地产在实际销售的时候，预售或者销售工作结束之后，房地产方面需要投入的资金成本，具体包含：广告费用、销售代理费用、可能损失以及运输成本等。在这一项目里面，为了更好地完成费用计算，就需要在项目完工之后，按照特定的比例完成价格费用的计算。

（五）投资利息

对于投资利息来说，估算工作只能基于静态分析法的方式进行展现，实际包括房地产本身的价值、需要承担的税务费用、开发费用以及管理投入。而对于销售税务费用来说，通常不需要对利息进行计算。在计算的过程中，工作人员需要将多方面问题考虑进来，包括计息时间的长度、计息的方案、利率的高低以及实际利率等。

（六）销售税费

对于销售费用而言，具体包含销售税金、附近费用和其他各种不同类型的税费。具体税费部分，主要是基于待评估房地产本身所处的区域而进行确定，基于相应的价值，通过对应的比例完成计算。涉及的内容有增值费用、城建费用、维护费用、营业税务以及教育附加成本等。

（七）开发利润

在日常生活之中，开发利润更多可以看作是一类结果，主要是利用销售成本将其他各类成本、费用以及稅后余额减掉，以此获得开发工作结束后的期望利润。在实际计算的时候，评估人员理应针对其中基本技术、利润率方面进行有效匹配，也就是应用不同的基数，同时应用线条的利润率。反之，则需要选择完全不同的利润率，并应用相应的计算技术，不能将其完全搞混。

四、假设开发法的应用难点

（一）折现率的明确

在对折现率进行确定的时候，评估人员理应针对我国当前银行的基本利率予以明确，并将行业之中的收益率全部考虑进来。同时还要思考现有的收益率、风险数值以及可能获得的经济效益。无论哪一类因素，在进行收集的时候，很容易受到人为因素带来的干扰，导致预测活动变得极为不确定，数据资料也将随之失去应有的客观性。

在进行明确之前，评估人员理应收集大量数据资料，并对其完成深入分析和判断。由于难度相对较高，对于评估人员自己的判断能力、分析能力都有着一定的要求。但是，由于资料较为丰富，就能防止折现率的特殊性出现。不仅如此，折现率还会被市场因素所干扰，当现有市场的波动率较高，折现率就会随之变得不够确定。

（二）费用的预算

通常来说，不动产的建设周期都相对比较长，在实际开发的过程中，既要进行预测，也要有所开支，获得相应的利润。这其中，建筑成本的花费和待开发房地产的预期建设等级、开发程度、整体规模都有所联系。诸如，伴随预计的等级持续提升，建设方面实际投入的资金也就更高。

由于周期相对较长，同时工程量非常大，在实际开发的时候，就需要投入大量资金成本，此时就要对投资利息的计算予以把握。通常而言，投资利息主要会和计息期以及利率计算方面存在联。两类方法尽管在基础理论方面十分相近，然而在实际应用之后，静态分析法需要将利润利息部分考虑进来，使得二者的最终估算有着明显区别。

（三）数据的客观性

基于现有的评估对象，对其相关市场信息资料展开收集，并予以使用。从某种角度来说，参数资料的合理应用是保证假设开发法发挥价值的核心。在进行实践的时候，经常能够发现：基本上公开市场只会在理论层面看到，使得评估对象的信息获取难度有所增加，最终获取的参数也不极为不确定。另外，政府提供的相关信息缺少应有的时效性，当政策内容有所变化之后，就会对评估数据的选择带来一定程度的影响。

（四）计算的不确定性

基于假设开发法本身可以得知，其相关参数基本上都是工作人员基于早期的数据资料深入分析之后得出。由此说明，预测的数据资料不仅在市场方面不够确定，同时技术表现也不够确定。现如今市场的变化速度越来越快，形势极为严峻，很难通过调查的方式，找到市场价值的变化规律;政策内容、投资的偏好度以及风险问题的偏好度，也会让参数资料被人员的主观因素所干扰。正是这些因素存在，使得最终价值变得不够确定，进而对最终的评估造成巨大影响。

五、假设开发法应用难点的处理对策

（一）改进折现率

其一，针对安全利率和风险调控两部分，对其进行全面整合，具体的计算方法则是：折现率=无风险利率+风险调控数值。在对安全利率进行选择的过程中，可以优先考虑国债和银行的定期存款，参照实际开发时出现的相关风险问题，对其合理划分，变为多个不同的等级，明确具体开发程度，寻找最佳的风险控制数据。通过改善之后，数据资料就会变得更为客观，将预测的不可靠性降至最低。

其二，打造一个更为完善的折现率体系，具体包含方法的优化、数据搜集等。在完成建立之后，一些不必要的环节就能全部去掉，从而使得评估人员的工作难度有所下降，进而保证最终结果的高精确性。

（二）调整计息期

通常来说，利息的计算周期会和房地产本身的开发周期、资金投入时间存在一定联系。为此，评估人员就要对其中的开发时间和完成时间进行明确。如果房地产在完成开发之后，需要立刻进行销售，此时就要对预售工作的完成时间进行明确。在这一时间段之中，工作人员需要完成投资、运转以及收回等工作，对于计息期的确定有着非常重要的意义。评估人员在实际工作的过程中，理应对这些因素予以有效了解，为未来计息期的明确创设优良的基础。

（三）完善数据库系统

基于房地产本身，针对其中的历史数据进行收集和整理，并打造相应的数据库系统，从而促使工作人员更好地完成信息收集，使得分析活动变得更为合理。同时还能对市场未来的变化趋势进行合理预测，将其中最为重要的数据提取出来，制定更具完善性的计划。如此一来，预测工作就会变得更为科学，有效把握开发工作的收益，进而提升内容的客观程度。

（四）假设开发法和实物期权法的相互应用

基于相关资料内容可以得知，不确定性是实物期权价值存在的重要原因。因此，通过将实物期权方法和建设模式整合在一起，能够对不够明确的数值量予以明确，使得最终结果变得更为科学和客观。如此一来，假设开发法的价值就能全部发挥出来，为估价工作的推进奠定良好基础。

结 语

综上所述，伴随我国房地产市场的持续扩大，房地产评估工作逐渐得到了更多人群的重视。目前来看，能够应用的计算方法有很多。这其中，假设开发法便是非常有效的一类形式，有着很高的实用性价值。在进行应用的时候，工作人员理应基于评估对象本身，全面把握相关市场状况，做到合理分析。如此就能使得最终的评估结果变得更为科学，为房地产估算提供诸多帮助。

（作者单位：宁夏财经职业技术学院）

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