不动产权登记工作推进成效及其未来业务拓展方向

甘永进

不动产权登记是完善我国国民经济运行模式体系，建设劳动力市场、技术市场等生产要素市场的重要途径。这也是中国最高国家行政机关创新的重要组成部分。统一不动产权登记制度的实施，可以保障不动产权所有人遵守法律规定的产权。近年来，随着我国不动产权登记制度的逐步完善，不动产权登记也越来越规范。鉴于此，本文探讨了不动产权统一登记对土地、房屋管理的影响，相关工作起到的作用。

建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权的相关权益。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产产权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认。不动产统一登记制度可以有效保护权利人合法的不动产产权，有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民惠民。不动产统一登记，将最大限度地整合社会经济资源，减少政府行政成本。通過不动产登记及系统调理的运作，能进一步理清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。

一、不动产登记制度的发展历程

据相关学者考证，我国不动产权登记制度与土地税关系密切，始于周中晚期。经过多次改革，唐代中国的土地管理出现了租地、盘地或割地制度，使土地买卖更加官僚化、规范化和程序化。在古代，土地买卖必须经政府报批后方可进行。古代土地制度与现代土地制度有许多不同之处。古代不动产权，即地契及相关资料由政府保管。有关资料是不公开的，不能查询的。这也是目前不动产权制度最大的变化。现在通过相关信息，则可以直接查询情况。 中国不动产登记制度的发展可分为起步阶段、停滞阶段、发展阶段和完善阶段四个阶段。中国于1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，承认土地所有者的合法权益，1953年以来建立了农村生产合作社制度，农民从个体经济转向农村集体经济。大约30年后，中国不动产登记几乎停滞不前直到1982年，中国才确立了土地的公有制。为落实好2019年中央1号文件“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作”，2020年自然资源部下发了《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，对登记工作有明确的规定。根据《中华人民共和国物权法》等法律制定的《不动产登记暂行条例》，由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，标志了土地、海域以及房屋、林木等定着物统一纳入不动产登记管理。

从职责和管理体系讲，不动产统一登记是建立在整合、简化了多个行政部门的职能和业务流程的基础上。将房屋登记、土地登记、林地登记、草原登记、海洋登记等工作整合到自然资源部统一管理，出台并实施不动产统一登记制度，规范统一不动产登记，并完善登记信息和开展系列管理工作。

明确不动产权统一登记，明确产权，为全国不动产权统一交易创造良好环境。此外，实施不动产权登记还可以获得更多的社会关键效益。它将不断提高不动产权登记相关的其他系统问题，互相促进和改善，以弥补社会经济系统中的严重缺陷，缓解政府监管、调控的压力，为反腐败提供保障，使政府能更好地行使监督的权利。不仅反腐败制度的完善受到监督，不动产权登记的相关制度也构成了监督的叠加。例如，对于不动产权市场的调控，政府使用“限购令”进行管理，从而使不动产权调控更强、更准确、更科学，有利于建设健康的不动产权交易市场。《不动产权登记条例》的实施，不动产权税将遵循一个接一个，这将增加一些不动产权投资者的成本，削弱投资者哄抬不动产价格的现象，有效地保障不动产交易市场的健康发展。当然，房产税的征收有利于促进我国的税收收入。通过整合功能，优化和精简业务节点，采用“一站式”服务登记服务，使得群众办事更加便捷同时，也提高了政府在群众服务中的满意度。

二、不动产权登记中存在的不足

（一）登记过程中，历史问题没有得到彻底解决

不动产统一登记工作从2015年至今，虽然已经走过了6年多的时间，但在各类历史数据整合工作中，出现了不少历史遗留问题，导致部分的不动产无法登记入库。其中有违法年代久远，且超过法律处罚期的，也有因多种因素导致构筑物越界建设引发纠纷的，也有建筑主体年代久远，出现安全隐患的……这部分不动产的产权登记工作，需要根据当地实际情况，具体分析和研究，出台统一补充登记的处理办法后，才能顺利完成产权登记。

（二）不动产统一登记的运用还存在一定的局限性

各省不动产登记数据形成汇交国家管理，不动产权登记相当于为社会形成一个庞大的经济体，对社会经济和人民生活都有了很大的促进作用，在与法院、银行、税务等各部门联动管理运作中，也凸显了便民、惠民的特性。但各项不动产登记业务还相对单一，仅仅在服务窗口内部的几个机构之间着手，通过精简业务流程，多部门并联办理，和推行网上办理等方面发力，来提高群众办理业务的实效。在窗口外的业务拓展还不够，就不动产交易、租赁方面的业务来讲，不动产登记系统还可以拓展更多的服务，方便群众，提高社会经济发展。

（三）在不动产的市场运作中，还需进一步完善和补充相关法律法规

开展不动产统一登记，可以有效保障不动产权利人的相关权益。但在实践中仍存在一些问题。首先，我国的城市不动产统一登记经历了不断的发展和完善，相关的法律法规也相对完善。在开展相关工作时，可以有机跟进，相关不动产登记工作顺利开展。然而，由于农村经济发展缓慢，农村的不动产登记意识也相对薄弱，登记发证工作进程相对落后。目前全国推行林权、农宅统一不动产登记发证，并伴有逐步开放和入市的趋势。受农村结构多样和复杂性的影响，农村不动产登记和推进市场运作还存在不少阻力和盲区。其中农宅登记发证对象，就涉及有集体组织经济成员和非集体组织经济成员，农村户口已迁出和未迁出，家庭成员分户和销户等多种情况。这些都需要管理部门制定对应的政策进行规范和引导，才能使不动产在市场中健康有序地发展。

三、不动产权登记工作未来拓展方向

（一）建设不动产互联网+的统一交易、租赁管理服务平台

在不动产登记系统的基础上，拓展建设不动产互联网+的统一交易、租赁管理平台。即在不动产登记系统的变更登记、抵押登记、注销登记等业务的基础上，一是在系统上拓展统一的不动产买、卖信息交易管理服务平台，且支持买卖信息搜索、买卖之间咨询、直接交易等;二是在系统上拓展统一的不动产租赁管理服务平台，且支持租赁服务信息搜索、租赁信息咨询、直接签约缴费等。两个服务平台在建设的时候，同时把税务、公安、消防、银行等相关部门业务引入联合管理。通过建设不动产互联网+的统一交易、租赁管理服务平台，制定从上而下的不动产监管运营服务体系，强制纳入一切不动产交易、租赁等业务，形成系统化的管理和经营模式。

一是使得买、卖、租赁信息公開透明，对发布的信息真伪可以在平台直接得到验证，规避一定的交易风险。

二是可以降低中介机构介入带来的交易成本。不动产权中介服务费的计算基础是以房产销售额百分比而定，所以房子售价越高，那么中介利润起点就越高。当有中介介入不动产交易时，一般买卖双方需要各承担1.5%-3%的不动产权服务佣金，在没有统一规范制度的情况下，中介吃差价、拿回扣的情况也经常出现。比如交易一套价值100万元的房子，累计可能需要给到中介商约3至6万元的中介服务费，已经大大地超过了国家的不动产权交易税，无形中助长房价水平，对买房人也加大了购房压力。所以，所有的买、卖信息统一在官方平台上发布，并直接提供买、卖双方办理交易、纳税、抵押和按揭等服务，交易完成后数据自动推送到不动产登记系统，生成新的不动产权证书。

三是提高国家税收。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》于2016年3月31日发布，自2016年5月1日起施行，根据该办法的第三条中的“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”，“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。”文件规定，不动产除了交易需要缴纳个税，租赁也需要缴纳不动产经营租赁服务增值税。由于多种历史原因，现阶段大多数个人出租不动产，没有形成自觉纳税的意识。税务部门因为无法拿到有效的租赁合同等证明，无法第一时间对租赁的主体进行催缴税费，这样就形成了税收盲区。所以，租赁市场还需要税务部门共同介入共同探索，挖掘租赁市场税收潜力。

四是稳定社会发展。通过研究出台办法，对已办理抵押登记的房子，不需要解压就可以直接推送交易，当买家完成最后的买卖手续后，抵押登记信息自动变更成新的权利人。这样通过与银行部门协作，减少买卖时出现的解压、再抵押时限和环节，降低不动产交易所带来的风险。通过与消防部门协作，对出租的不动产进行出租前、出租中定期的消防安全检查，可以排查、消除不动产租赁期间的消防风险隐患，明确业主和租客相关责任与义务，保障业主和租客的生命、财产安全。通过与公安部门协作，运用房屋信息和租赁信息数据库，对常住、流动人口的住所和经营范围进行监管，通过该大数据分析，精准打击传销、赌博等犯罪行为，以及便于开展新冠疫情防疫排查工作，极大地方便了社会综合管理，也进一步稳定了社会秩序。

（二）尝试引入遗嘱继承等适应法律，开发和提供相应的衍生服务

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国继承法》同时废止。其中，民法典第六编第一章第一千一百二十三条：“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”。从效力上说，遗嘱继承优于法定继承。

遗嘱继承不动产过户，继承人首先要到不动产所在地的公证处办理继承权的公证，再到不动产登记中心办理不动产权利人变更的登记。遗嘱处分个人财产可以依照法律规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。遗嘱继承虽然只是简单的公正和登记两步就可以完成，但在公正前，各执行人和法定继承人在对遗产继承问题上，需要面对巨大的诱惑。在历史上，经常发生遗嘱被篡改，甚至出现遗嘱处分人通过隐藏、转移等方式侵吞遗产的情况，造成遗产原权利人的遗愿难以实现，遗嘱继承人无法顺利继承遗产。

不动产权统一登记的实质是为了更好地确立我国国民的房地产等不动产产权，承认国民的不动产所有权，保护国民的合法权益。这也是在我国相关法律、法规和政策的支持下，有效促进全国不动产权统一登记的过程。有了相关政策的支持，可以更好地促进相关人员的不动产权统一登记工作，使这项工作有法可依、有迹可寻。只有各机关部门在相互帮助的情况下，我们才可以高效快速地完成注册工作。实现权责统一，完善不动产权统一登记工作的相关法律法规，增强相关工作人员的责任感和使命感。

结 语

不动产权登记工作推进成效十分显著，其发展和未来业务拓展必定对我国社会和经济带来重大影响。如何能把现有不动产登记数据和相关义务运用到更广阔的社会管理中，强化和改善人民生活，对抑制房价上涨，调节社会稳定将至关重要。

（作者单位：广西贵港市自然资源信息中心）