刍议房地产投资项目的风险管理

杨小华 广西民族印刷包装集团有限公司

当经济环境的变化、宏观政策的推出以及人们购房需求的变化，都使得房地产企业在项目开发过程中面临的风险因素不断增多。如果盲目进行投资项目的选择，不但会使得项目收益降低，给企业带来巨大的经济损失，还可能会引发一系列的社会问题。近些年来，房地产企业风险管理意识有所提升，但是许多企业还没有建立起科学完善的风险管理体系，企业管理人员的风险管理能力有待提高，所以，针对房地产投资项目的风险管理开展研究，具有积极的现实意义。

一、房地产投资项目中存在的风险

（一）项目投资阶段的风险

1.政策风险

包括国家政策和地方政策两个层面的风险。1）在国家政策风险。一方面在2018年以后，国家针对房地产行业加大了调控的力度，2019年在政治局会议上提出房地产不能作为短期经济刺激的方法，并在以后的多次会议中对这一调控政策进行了强调，对于购房者的投资意向存在一定程度的影响，也使得房地产项目投资的风险增加[1]。另一方面，房产税政策的推进为行业的健康发展提供了保障，但是使得投资购房者的成本增加，影响了其投资热情[2]。2）地方政策风险。由于各个城市的经济发展状况存在差异，人口情况、城市定位、房地产市场情况等都不同，政府对于市场的调控政策也存在差异。

2.产品定位风险

在项目投资决策过程中，企业要对项目的产品定位进行科学的预估，为后续销售量提供保证。企业要对房地产投资项目的产品比例、容积率、绿地率等指标依据当地的实际需求进行设计，使产品能够吸引更多的购房者。

3.环境风险

环境风险主要指的是房地产项目周围区域内的配套设施、项目区域跟政府发展规划的符合度、自然环境等因素，这些都会对后期的销售产生影响，特别是许多项目以环境优越、适宜居住作为销售卖点，所以项目地址的选择非常重要。

（二）项目开发筹备阶段的风险

1.融资风险

资金筹集风险是项目前期较为多见的风险，房地产投资项目通常都需要大量的资金，在项目开始建设以前，需要筹集到足够的资金，并保证企业流动资金的充足，以免因为资金短缺影响工程建设进度。一般房地产项目采取的融资方式包括贷款抵押、短期借款和存款抵押等，以银行贷款为主。房地产建设主要的融资手段是通过银行贷款，但是受到宏观调控的影响，企业贷款难度不断增加，许多投资者开始通过私人贷款获得资金，但是需要支付更多的利息。

2.征地风险

第一，征地项目的合规性风险。包括征地项目与国家建设用地标准是否匹配，项目的性质是否属于商住住宅等。第二，征地政策的把握。要使征地政策获得被征收方的认可，以免造成社会稳定问题。第三，征地成本风险。包括土地出让金和安置费用以及征地搬迁协调问题等。

3.设计风险

在进行产品设计和规划时，要选择合适的参数，使产品符合既定的市场定位，主要包括产品水平、资金投入、持续时间、产品形象等。设计风险主要是因为设计得不合理造成的，使得设备和参数的选择不科学，使得产品质量与建设要求不符。

（三）施工建设阶段的风险

1.工期风险

项目建设过程中可能会受到各种因素的影响造成工程进度的延误，主要包括两个方面的风险。第一，管理措施不到位。比如资金没有及时到位、设计图不科学、临时增加工作量等。第二，自然环境等不可抗因素，比如意外事故等。

2.质量风险

质量风险主要是项目开发方、施工方、监理方、供货方等引起的质量问题。项目开发单位没有及时进行设计方案的制定和修改、无法及时地对各方关系进行协调；施工单位管理措施不科学、工人水平不高等；监理方的监督措施不到位、监理人员水平不高等，供货方提供的材料质量不达标，未能按照合同进行供应等[3]。

3.技术风险

指的是施工企业在项目建设过程中所使用的施工方法和技术不合理引起的风险。主要包括当前阶段技术的局限性以及施工者对技术的掌握程度两个方面。目前施工单位的技术水平不一定可以解决项目施工中的所有问题，而且施工人员可能因为自身技术水平不高、施工经验不足等造成技术错误问题，尤其是新结构、新技术、新工艺的应用风险性更高。

（四）项目销售阶段的风险

1.销售时机风险

主要指的是项目进入销售期以后消费者是否具有足够的购房欲望带动产品销售，该风险因素主要受到地方经济环境和销售季节的影响。一方面，国家或者地方经济的发展情况对于购房行为会产生直接的影响；另一方面，许多房产销售具有季节性特征，如果销售期选择在淡季，会影响销售回款。

2.销售价格风险

商品房的价格通常是由项目建设成本决定的，但是受到经济环境的影响，许多消费者会对购房持观望态度，对产品价格进行持续的比较，如果定价太高，会造成产品销售情况不理想，影响企业资金的回笼，但是如果定价太低，会影响成本的回收。

二、房地产企业投资项目风险管理中存在的问题

（一）风险管理意识淡薄

当前许多房地产企业在进行项目投资时，风险管理意识淡薄，使得管理人员缺乏对风险管理的重视。房地产投资项目中存在着许多的风险，管理者只看重眼前的利益，没有意识到高收益当中也隐藏着高风险，所以没有制定出针对性的风险防范措施。缺乏风险意识，会使得企业出现风险问题时没有进行全面的分析，使得该风险以后还会出现。员工对于风险管理的重要性缺乏认同，认为出现问题的解决是财务部门的责任，使得他们的风险意识不强。许多企业投资项目由企业领导直接进行管理，基层员工没有风险管理职责，在进行问题的解决时，参与的积极性较差。

（二）风险管理系统不健全

许多企业房地产投资项目的风险管理能力较差，主要的表现是无法对风险隐患进行及时的识别，影响了风险应对措施制定的针对性，即使企业在项目开展过程中认识到风险问题的存在，也没有有效的措施和所需的人才进行及时的解决。许多企业没有构建起科学完善的风险评估体系，缺乏掌握专业知识的风险管理人员，未能对企业的历史数据开展全面科学的分析，使得同类风险问题不断地出现。影响企业风险管理系统构建的最为突出的问题就是投资计划制定、营销策略制定、资本运作等方面专业人才的缺乏。

（三）对环境的把握不到位

近些年来，国家加强了对房地产行业的重视，经常出台政策对房地产行业进行调整，住房是重要的民生问题，国家会依据各个时期的具体情况制定出针对性的房地产调控政策，所以政策频繁变动要求企业及时进行调整，这对企业的风险管理水平提出了更高的要求。许多房地产企业在进行项目投资时，缺乏科学有效的政策变化了解路径，由于房地产项目开发涉及多个政府部门，企业与政府单位之间存在信息不对称的情况，无法及时获取政策信息影响了投资决策的科学性。同时，企业没有及时地对当地经济环境、居民的购买力等进行全面的调研，缺乏对当地经济发展的正确认识。

三、房地产投资项目风险管理优化策略

（一）项目投资阶段的风险应对

1.政策风险应对措施

一方面，要加强对国家政策变动的关注。房地产企业要成立专门的政策研究部门，在各大会议前后等关键的时间节点对政策信息进行全面的解读和分析，避开调控政策的锋芒，选择针对性的控制措施，为项目稳定的开发和销售提供保障。另一方面，要加强对政府部门的沟通与交流，及时了解当地政府对房地产行业的支持程度以及地方政策的调控方向等，结合自身实际情况，开展全面的市场调研，从而保证投资的科学性。

2.产品定位风险策略

房地产投资项目要重视自身个性化特色的打造，可以与当地传统的建筑风格形成差异，在宣传中要加强对重复力量的重视，使建筑理念深入人心，将住宅、养老、投资等要素进行充分的结合，形成竞争优势。企业可以组织业主和客户参加各类活动，使项目的口碑得到提高，在为客户服务的同时使项目形象得到提高。

3.环境风险应对

在进项项目投资时，要开展全面的市场调查，对当地的房产供应和需求情况进行分析，在市场低迷时，要及时地对开盘销售期、持续销售期以及清货期进行调整，通过销售节奏的控制，实现存货的快速清理，加快资金的回笼。在市场回暖时，要对营销手段进行创新，使购房者能够深入地对项目信息和竞争优势进行了解，加大楼盘推广力度，快速进行房产销售，实现资金的回笼。

（二）项目开发阶段的风险应对

1.融资风险应对措施

资金支持方案主要包括几个方面。第一，银行贷款。银行贷款具有较大的优势，但是受到国家政策的影响，获取资金的难度不断增加，所以数量无法满足企业的资金需求，不能成为企业资金筹集的唯一路径。第二，资金回报。企业可以通过房地产的销售收入填补资金空缺，避免因为业务损失造成的债务负担。第三，审批成本。企业要对政策进行深入研究，积极地跟政府部门进行沟通，使审批流程的成本降低。第四，私人贷款。私人贷款流程简单，但是利息较高，只有在以上渠道无法满足融资需求时，才可以选择私人贷款。

2.征地风险应对

在进行土地征收以前，要从根源上对风险进行控制，要保证合同的规范性，避免出现歧义、缺陷等，从而保证项目的有序进行。在征地以前，房地产企业要开展全面的土地成本测算，加强与政府部门的沟通，及时了解有关法律知识和政策，保证征地工作的顺利完成。与政府达成协议以后，要求政府帮忙解决征地中拆迁困难的问题，将钉子户、拆迁事件等风险转移给政府部门，企业可以节省出更多的时间进行资金、设计等问题的解决。

3.设计规划风险应对措施

在项目设计阶段，要积极与地方政府加强沟通，充分调查周边住宅项目的社会、自然和使用属性以及消费者的消费能力和消费习惯，使设计特点与区域发展战略性匹配。企业要对设计准则进行明确的规定，并使设计方案与当地居民的消费习惯一致，满足其采光、风俗、风水等方面的需求，并且保证设计方案具有可行性，为后续施工奠定基础。设计方案制定完成以后，要交给专业机构进行评估，与政府规划设计部门进行积极的沟通，保证设计方案与规划设计相符。

（三）项目施工阶段的风险应对

1.工期风险控制措施

对工程项目进度存在影响的因素较多，其中最为重要的因素就是人为因素。房地产项目涉及的单位较多，包括承包商、供应商等，要想保证工程按期完成，要加强与各个单位的交流与沟通。针对承包商，要在关键路段进行同步施工过程的监督，督促他们储备足够的材料和资金。对于供应商，要加强资源风险的管理，保证工程原材料的质量和数量，并加强对风险的监控。

2.技术风险控制措施

首先，要对成果进行严格的检查和验收。在施工设计阶段要对方案进行科学的审核，工程结束阶段要依据图纸和设计要求进行验收。其次，加强监督。要对建立单位、施工单位、工程部门的关系进行协调，保证各项工作依据质量标准进行落实。最后，要建立设计变更审查制度。如果在工程施工中，要对设计方案进行调整，需要及时联系业主、设计单位等进行评估审核，组织有关人员进行讨论，对变更的理由进行说明和记录。

3.质量风险控制措施

作为房地产投资项目的核心内容，质量管理应该覆盖到设计、施工、反馈等不同的阶段当中，管理人员要加强对质量管理的重视，建立原材料和项目施工变化应对机制，为项目的质量提供保证。同时，要加强对项目资金的管理，做到专款专用，避免出现挪用或者挤占的情况。企业要建立科学完善的资金管理体系，及时偿还银行贷款，以免对企业信用造成影响。要加强对承包商的监督，保证他们依据质量标准开展工程建设，避免出现工期延误问题。

（四）项目销售阶段的风险应对

1.销售时机风险应对措施

房地产企业要对周边区域的经济环境以及国家政策，进行全面的信息收集和资料分析，对当前行业定位进行精准把控，选择合适的实际进行房产的销售。在项目进行过程中，要逐步推进销售计划的落实，在前期实行快速销售策略，一方面进行预售，在房产价格处于高点的时候，利用赠送面积、完善配套设施等措施开展项目预售，不但可以回收资金，而且可以避免房价下降带来的损失。另一方面可以进行分期现售。在申请到房屋买卖许可证以后，可以将建成房产进行销售，使消费者可以直观看到房产情况，提高协议达成的概率。

2.销售价格风险控制措施

首先，在进行定价策略的制定时，要充分利用项目各个阶段销售的特点，坚持平价进口－稳步增长－实现价值最大化的原则。其次，在进行产品推广时，要充分利用广告媒体所具有的优势，加强产品的宣传，要结合产品的市场定位，满足各种类型消费者的需求，从而保证销售量的提高。再次，可以利用直销加托运的销售模式，实现销售渠道的拓展。通过销售渠道商的销售模式，可以直接向全国的客户进行销售，短期内就能够达到销售高潮期，但是渠道费用较高，而且客户资源都被渠道商掌控，不利于企业的长远发展。所以，企业要培养自己的销售团队，构建起自由的销售渠道。

四、结语

企业在进行房地产项目投资过程中，会面临着各种风险问题，需要对这些风险进行全面的了解和认识。加强对项目投资阶段、筹备阶段、建设阶段、销售阶段各种类型风险的识别，并制定出针对性的应对措施，将风险降至可控范围内，从而为投资项目的有序进行提供保障。