关于国有企业人才保障性住房的运营发展对策

叶铖 金建雪 温州交运集团置业发展有限公司

自《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，《浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》和《温州市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》等相关政策陆续推出，重点强调政府层面应加大政策引导力度，加快保障性租赁住房的建设，解决人才的住房问题。以上政策推出后，“人才保障性住房”掀起一轮新的浪潮，许多国有企业已经着手落实了相应工作，希望借此满足职工的生活与工作需求，感受到企业的关怀与温暖，进而以更良好的态度投入到岗位工作中，为企业的长远发展作出贡献。本文将对国有企业“人才保障性住房”的运营发展进行深入剖析。

一、人才保障性住房的内涵概述

“人才保障性住房”是为企业关键职工和基础职工所准备的保障性住房，是解决企业职工生活与工作需求的有效途径，比如交通运输企业的驾驶员就属于基层职工，属于“人才保障性住房”的扶持对象。“人才保障性住房”政策的推出，可以作为企业“吸引人才、留住人才”的一种策略手段，可以有效缓解人才的住房压力，解决他们的后顾之忧。笔者结合国内多地区的“人才保障性住房政策”后总结出两点特征：

（一）基本属性特征

“人才保障性住房”是许多国有企业普遍执行的一项人才政策，隶属于广义住房保障领域内。从本质上来看，“人才保障性住房”与普通低收入人群为扶持对象的“住房保障”存在明显差别。住房保障主要以保证社会公平为目标，而人才保障性住房更倾向于社会发展效率方面，属于特殊性的人才激励手段，因此被划分至广义住房保障范畴内。

（二）存在目的

在《人才保障住房建设和管理实施意见》政策中对“人才保障性住房”进行了清晰划分，主要以“人才”为供给对象，其存在目的就是为人才提供住房人权保障，对供给对象具有一定要求，是普通公民不可及的。可以说，人才保障性住房是人权的重要保障，可以吸引更多发展人才，积极参与并安心留在企业内工作与生活，充分发挥自身的优势与价值，对社会发展与经济提升起到重要的促进作用[1]。

二、国有企业人才保障性住房发展机遇

（一）加速资金运转，获取更多收益

人才保障性住房的建设与运营是当下时代发展的潮流趋势，可以说，只要运营得当，企业会从中获取一定利润和社会效应。与市场商品房相比，虽然人才保障性住房的利润薄弱，加之管理难度大，但从客观角度看，所供应对象明确，且需求量大，不会因为市场波动而带来过多影响。现阶段，国家与政府机构对房产市场进行了严厉调控，使得人才保障性住房的优势逐渐显露出来，不但能够实现资金快速回笼，还可以起到良好的杠杆效应，切实提高资金利用率，这对企业的经济效益和长远发展都带来一定帮助。

（二）优惠政策带来的机遇

一直以来，人才保障性住房备受国家与政府部门的关注，相继推出优惠政策，为国有企业人才保障性住房的建设与运营发展带来一定帮助，具体可分为以下几个方面：

第一，土地优惠。参建企业可通过低成本获取土地权限，且土地出让金缴纳年限调整，只需要每年缴纳一定租金，无须一次性支付70年，降低土地成本，减轻企业的经济负担。同时，房屋面积出现变动，例如：某地区规定，企业在拿地时，为建设住宅所使用的土地，可优先完成公租房配件，比例控制在20%以上，根据限地价、竞公共租赁住房配建面积等出让方式确定房屋面积。与一般商品住房相比，人才保障性住房的价格具有一定差距，在土地成本和建设成本方面都会得到节省，许多城市明确规定，可通过捆绑建设的方式完成房屋建设，具体包括普通商品住宅、商办等六类经营性项目，且经营性项目比例最高可达50%。这对企业来说，无疑是将闲置用地转变为经营性项目，其好处不言而喻。

第二，税费优惠[2]。在当前房地产市场调控的背景下，为国有企业人才保障性住房建设运营带来更多发展空间，在城镇土地使用税、印花税、营业税、房产税等方面均获得了一定程度的减免优惠。许多城市的政府机关在基础设施方面作出了调整，逐步减免了行政事业性收费、基础设施配套费用、政府性基金等，使参建企业的税费压力得到降低，解决了企业人才保障性住房的建设与运营负担。

第三，审批优惠。现阶段，人才保障性住房项目审批备受重视，政府部门会优先办理该项目业务审批，为企业节省了更多审批与开发建设空间，所配件的商品房屋也会得到更多利润空间。

（三）社会发展机遇

社会发展机遇主要分为社会责任、政府、人才三个方面。首先，社会责任。通过人才保障性住房的运营，国有企业可以更好履行社会职责，进一步提升自身美誉度，尽管经济效益较为薄弱，但获取的社会效益极为重要，为维护企业形象、提升美誉度提供有效保障。其次，政府方面。通过参建人才保障性住房，企业在履行社会责任的同时，帮助政府解决多种住房问题，进一步拉近了企业与政府之间的距离，其好处不言自明。最后，人才方面。人才住宿难题得到处理，感受到企业的关怀与温暖，增强企业团结凝聚力，为企业参与保障性住房建设运营提供源源不断的动力。

三、国有企业人才保障性住房运营发展中需要注意的风险

（一）资金风险

其一，资金充足性风险。资金是开展投资项目的前提条件，特别是在人才保障性住房方面，资金的充足性至关重要，不但关系到前期建设能否顺利进行，同时决定着后期运营管理效率。例如：人才保障性住房建设规模大、结构复杂，需要大量的资金提供帮助，在建设与运营管理时需要具有专业的管理水平，因此对国有企业的要求也相对较高，需要合理分配资源，保证资金的合理利用，才能有效避免出现资金缺失、运转困难等现象。其二，资金回报率风险，人才保障性住房具有“资金投入数额大、利润薄弱”等特点，需要企业具备较强的成本管控能力，将房屋建设与运营成本控制在合理范围内，否则将会出现盈利困难或亏损现象。其三，资金三角债。资金三角债是人们对企业之间超过托收承付期或约定付款期应当付而未付的拖欠货款的俗称，是国有企业参建人才保障性住房应着重注意的环节，一旦出现拖欠、坏账的现象，极易造成三角债的出现，使企业陷入债务旋涡，面临不必要的麻烦与严重的经济损失。

（二）市场与违约风险

市场风险主要来源于市场环境的变动，人才保障性住房无法在市场实现，不能更好满足人才实际住房需求，出现弃租或弃购现象，企业资金不能快速回笼，增加资金压力，出现财务危机[3]。导致此类现象的主要原因包括：房屋地址选择不当、价格过高、设计不合理等，其中包括可控与不可控因素，需要国有企业认真对待。此外，国有企业会通过代建，参与到人才保障性住房项目中，虽然这种方式的资金压力较小，但需要面临政府回购风险。一旦政府不能如约完成回购款支付，那么将会使企业面临最终后果，承受违约风险。

（三）政策风险

政策风险主要由政策不明朗或执行力不强所造成。人才保障性住房具有一定保障职能，本身盈利水平较低，不免出现亏损现象，离不开政府部门的政策扶持。不仅如此，人才保障性住房是一项较为繁杂的项目，涉及土地开发、资金投入、税收、建设与后期运营管理，需要清晰明朗的条款政策给予有力支撑，但各地区的政策规定尚未统一，许多深层次内容无法在短期内实现，加之现有政策执行力不足，逐步趋于形式化，尽管审批手续办理快速，但落到实处的政策不多，这对国有企业带来较为严峻的挑战，无论是在前期建设还是后期运营管理都需提高警惕。

四、国有企业人才保障性住房的运营发展策略

（一）立足于实际，妥善选择项目

人才保障性住房类型居多，常见类型有经济适住房、公共租赁房、廉价房、定向安置房以及限价房等，其中经济房与限价房一般在建成后即可进行出售，而公共租赁房与廉价房需要长期进行运营。正因如此，企业在房源选择方面需要做好万全准备。正如文章上述所讲，因为房屋类型居多，因此国有企业需要结合自身经营状况、经济实力以及人才需求，妥善选择建成后持有或代建方式，也可以选择参建方式，如集中建设或参与配建等。只有这样，才能保证项目适合自己，且在自身承受范围内，创造更多价值。

在住房建设场地选择阶段，企业应合理利用闲置土地、产业园区配套用地、经营性建设用地等，作为“人才保障性住房”的建设场地，还可以通过公交停保基地、动车运用所等场所，建设保障性租赁住房，向企业基础职工与关键职工提供租赁服务。

（二）加强企业内部管理，严格管控成本输出

成本是企业的生命线，也是企业核心竞争力，只有成本管理到位，才能保证企业的健康发展。想要在合同约定期限完成房屋建设的前提下，节省人才保障性住房费用支出，企业就必须要从内控管理角度入手，妥善选择管理模式，对各项业务流程进行严格管束，针对经营规模大、经济实力强的企业，可通过打造全产业链的方式进行成本管理，合理调配成本费用，保证项目投资的可行性。值得一提的是，在成本管理的过程中，企业必须保证人才保障性住房质量不被影响，针对中小型企业，需要根据自身实际情况，加强成本管控制度，对各细小环节进行严格控制，实现成本费用的有效降低。

（三）加强人才保障性住房质量管理，保证人才权益

国有企业需认真解读《绿色保障性住房技术导则》等相关政策，详细了解法律条款，严格遵循制度标准把控房屋质量关，合理选择房屋建筑材料，索要材料检验证明、生产许可等文件资料，保证用材的质量与效能。落实相应的管理制度，例如：监督管理机制、岗位责任制、运营管理制度等，严格规范人才保障性住房的建设、运营管理流程，确保其有章可循、有法可依，切实保证人才的住房安全，维护他们的个人权益。

（四）强化基础设施，提供生活保障

在运营管理中，国有企业可与当地政府保持密切联系，与物业企业、自来水公司、电力公司、燃气公司等成立合作关系，配套基础生活设施，同时还需与教育机构、公交公司、公共事业公司（肉菜市场管理部门）进行意向确定，增设公交线路、生鲜超市等生活起居保障。充分利用小区公共配套楼，设立公办幼儿园、园区驿站、综合服务中心等公共场所，面向小区居民提供服务，在减少资源浪费，提高房屋利用率的同时，为打造和谐社会做出努力。

（五）保障性住房租金水平市场化

现阶段，由于人才保障性住房项目的特殊性，加之政府职能部门的运作，机制略显僵硬且与市场出现脱轨趋势，因此需要在保证人才保障性住房项目正常运行的情况下，做好市场化改革[4]。在此过程中，企业可通过“圆心定价法”与“租补分离”的方式，转变管理模式，确保人才保障性住房项目能够顺应时代发展，与市场进行接轨。在实行“圆心定价法”时，需要以当地市政府为核心，以物业与政府之间的距离为基础，结合物业整体结构、房龄、物业管理、所处楼层、屋内装修以及是否安装电梯等多种生活配套设置情况，进行综合评分并确定价格，保证价格贴近市场化。在落实“租补分离”的政策时，首先需要认真审核供给对象的受保资格，查看其是否在保障范围内，针对符合保障的对象可自主选择“实物补贴”或“货币补贴”两种方式。其中实物补贴就是由国有企业所安置的人才保障性房源，要求租户按照相关政策要求，全额缴纳物业租用费用，方可享受物业服务待遇。具体流程，租户按时缴纳市场租金，由国有企业物管公司负责办理业务，并出具费用缴纳收据与发票，租户可手持钞票去往职能部门，办理租金补贴领取。而货币补贴则是由被保障人员自行到物业办理租赁服务，每月凭发票去往相关部门办理住房补贴。无论是实物补贴还是货币补贴，相关人员都需要恪尽职守，仔细核对受保障人员的身份信息，当发现冒领或不符合安置标准的人员，应立即停止补贴，不再享有政策优惠，坚决维护受保障人员的合法权益。

五、结语

综上所述，“人才保障性住房”是企业吸引人才、留住人才的有效手段。作为社会体系中的重要组成部分，国有企业在做好自身运营管理的同时，还需充分考虑人才需求，做好“人才保障性住房”的建设与运营管理，利用相关政策的优惠力度，为人才提供住房保障，解决他们的后顾之忧，同时需要抓住优惠政策对人才保障性住房带来的机遇，正确对待多种风险，创新运营管理手段，加强内部控制、成本管理、房屋质量管理，落实配套生活措施，实行“圆心定价法”与“租补分离”，营造良好的工作与生活环境，提高人才对企业的认可与满意度，增强企业核心竞争力，确保在竞争激烈的市场环境中占据有利位置，实现稳定、长远发展。