新形势下房地产企业税务筹划的必要性与策略分析

郝丽娜 苏州恺宏焱房地产开发有限公司

2021年国内房地产市场压力陡增，房住不炒、三线四档、两集中供地等调控政策影响渐显，在宏观调控的大背景下，房企发债规模持续收缩，融资成本不断抬升，到期债务的压力大，受新冠肺炎疫情影响，国民消费力下降，市场去化明显放缓，各家地产公司高度重视现金流，注重开源节流。税金支出作为房企重要的现金流出项之一，涉及税种较多且个别极其复杂，使得房地产企业的税务筹划和管理具有较高专用性及重要性。我国房地产企业当下缺乏科学税务管理观念的指导，企业因此面临着较高的税务风险，容易因为税务管理的失误而给企业造成不必要的经济损失。怎样基于新的税务环境建立起适合房地产企业的税务管理体系，逐步完善税务筹划方案是每家房地产公司都应该深入思考的问题。

一、房地产企业税务筹划概述

（一）房地产企业税务筹划的基本内涵

税务筹划是指市场经营主体在法律允许的范围内，对自身经营业务进行事前的统筹规划，通过递延纳税时间或减少纳税支出的方式，达到降低企业税负成本，以及提升企业经济效益的目的。对上述定义进一步延展，我们可以发现，在管理模式和业务内容的影响下，房地产企业的税务筹划工作明显与其他行业不同。第一，税务筹划具备较强的政策敏感性。一方面，企业为达到降低税负成本的目的所采取的一系列税务筹划手段都必须符合国家相关法律法规；另一方面，国家出台的税务政策对房地产企业税务筹划工作的方向和内容具有很强的指向性和引导性。第二，房地产企业税务筹划具有整体性。具体来说，税务风险广泛存在且长期存在于房地产企业的整个项目经营管理的过程之中，税务风险具有类型多样、内容复杂的特点，因此房地产企业在进行税务筹划时必须从战略角度出发，提前对企业的经营活动的全部流程做好统筹规划，视具体情况选择能够使企业经济效益最大化的税务筹划方法。第三，房地产企业税务筹划以降低税务成本，规避税务风险为主要目的。房地产企业的经营范围广、项目周期长，因此风险管理是企业税务筹划工作的重要内容，企业必须认真处理好税务筹划过程中出现的各种风险，以保证最终实现降低企业税负成本的目的。

（二）房地产企业税务筹划必要性分析

房地产企业税务筹划工作的必要性，很大程度上是由其行业特征所决定的。首先，房地产企业对我国国民经济发展的作用相对明显，企业近年来正受到国家的严密监管，监管政策一再收紧，房地产企业面临着较大的政策压力，经营风险逐年升高；其次，房地产行业属于资本密集型行业，企业需要在项目开发过程中结合实际需求弥补资金缺口。同时，项目的运营周期极其漫长，房地产企业基本上都承受着较大的资金周转压力，必须要通过税务筹划工作来增加企业现金流量，提高资金链运行效率；最后，部分经营规模较大的房地产集团企业一般同时经营着多个具体的开发项目且项目多分散在全国各个地区，其税务管理工作具备明显的复杂性，房地产企业必须要通过完善的税务筹划方案来提升其税务管理工作效率[1]。

二、房地产企业重点税种筹划及管理策略

我国房地产企业的整个业务流程中涉及的税种极其繁多，但其中土地增值税和企业所得税占房地产企业税负成本的八成以上。

随机选取以下5家上市公司2020年年报利润表科目税金及附加、所得税数据统计见表1。

表1

因此，本文着重对土地增值税和企业所得税这两个房地产企业涉及的主要税种的筹划与管理进行分析。

（一）土地增值税纳税筹划

1.可扣除税金筹划

土地增值税纳税筹划与管理应该紧扣相关税收政策，确保房地产企业的土地增值税申报和清算的顺利进行。目前，房地产企业土地增值税政策免征范围主要如下：（1）销售普通民用住宅，增值额未超过扣除项20%的；（2）国家征用与回收的房产；（3）房地产入股；（4）合作建筑，用以自住；（5）房地产企业被并购，并产生土地使用权与建筑所有权转移的[2]。以上政策要求房地产企业税务管理人员应当加强对土地增值税政策的理解和学习，做到对政策的精确解读和应用，针对具体房地产开发项目，做好项目分类工作，依据开发项目类别，确定土地增值税的预缴税率和应缴税额。因为土地增值税采用超额累进税率，也就是说房地产企业开发项目的增值额度占扣除项目金额比例分别适用于不同梯度的税率，不同的税率也就决定了房地产开发公司的土地增值税应缴税额有一定的税务筹划空间。土地增值税税率表见表2。

表2

其中：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

在土地增值税筹划过程中，房地产企业需要关注以下几点内容：其一，在项目开发阶段，企业要注意竞拍项目的实际容积比率。容积比率通常是由地方政府所指定的某一区域的建筑面积或用地面积所占比例，且容积比率会直接影响到地价成本；其二，在项目施工阶段，房地产企业需要重点研读《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，控制普通住宅的面积在120平方米之内可以降低税收成本；其三，在商品房销售阶段，房地产企业需要依法按时缴纳土地增值税，注意开发普通标准住宅时将土增税税率控制在20%以下（可免征土地增值税）。企业在对项目进行估算定价时，可以在满足企业盈利目标的同时合法节约企业的税收成本。

2.土地增值税预缴和退税筹划

基于土地增值税暂行条例的相关规定，纳税人在项目竣工结算以前，房地产企业在收入结转环节，对于无法据实计算土地增值税的企业，可以预缴土地增值税。待该项目全部竣工并办理结算以后进行清算，实行退税政策。也就是说，房地产企业的项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。但房地产企业本身是资金密集行业，如果在前期大量预缴土地增值税，会占用项目的流动资金，给企业带来巨大的资金压力。在筹划环节，因土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。实操中对于分期开发的项目，通过测算判断是否适合在项目立项时分别立项，尤其对于明显要退税项目，争取实现早开发项目早清算早退税，减轻企业资金压力；另部分地区可以申请降低土地增值税预缴率或不预缴政策，江苏近期可关注“《国家税务总局关于进一步支持和服务长江三角洲区域一体化发展若干措施的通知》（税总函〔2020〕138号）”。税务机关评估无增值的房地产项目，可以不预征土地增值税。房地产项目评估无增值的标准按下列公式把握：（单位面积土地成本+单位面积建安造价）×130%＞截至当期房地产销售平均价格。其中，单位面积土地成本=取得土地使用权所支付的地价款/可售建筑面积，单位面积建安造价按照当地建设部门公布的单位定额标准确定。

（二）企业所得税纳税筹划

我国房地产企业的企业所得税纳税筹划与管理的主要着力点需要落在企业经济收入与成本支出控制上，具体来说房地产企业需要做好以下三方面的工作：第一，由于房地产企业在具体的房地产开发项目中，在施工建设阶段需要购入大量的原材料及施工设备，或者支付大额的建筑服务费，因此房地产企业应当做好发票管理，以便及时完成进项税额抵扣工作，并选择合适的成本分摊方法，达到降低企业的开发成本的目的[3]；第二，房地产企业需要做好税金及附加扣除工作，当企业在进行企业所得税的清算工作时，按照行业的一贯做法可以将城建税、地方教育费附加和土地增值税作为扣除项目在税前予以扣除，也可以达到降低企业税负的目的；第三，房地产企业在必要时，可以通过控制企业会计总收入来降低企业的税务负担，因为在开发成本一定的情况下，控制会计总收入能够减少企业的应纳税额，进而降低税负，但是目前上述方法在实践中并不常用。

（三）增值税纳税筹划

此外，房地产企业还需要合理判断在现行政策下增值税预缴税金是否能够退还。依据政策规定，企业在经营期内没有抵减完的预缴税款，按照相关规定可以结转到下期继续进行抵减。而增值税纳税申报以月度为时间单位，因此，当期计算的应纳税款低于预缴税款未抵减余额时，按照待抵减税额处理。在交付前可筹划多认证取得的进项税发票，满足条件时申请增值税留抵退税；因预缴税金优先抵减，进项税满足一定条件后可申请留抵退税，针对多期交付项目，前几期交付阶段结合预缴税金测算筹划月度是否正常认证还是延迟认证，实现退税或延迟支付税款的现金流价值，减轻税负压力的目的。

房地产企业近年来利润率大幅降低，现阶段我国各地区的房地产行业规定地产项目限售价，不动产转让的税率降为9%，部分房地产企业的开发项目实际增值税税金低于3%的预缴率。该类企业尾盘清算时可能存在预缴的增值税大于实缴情况，但目前没有相关政策对多预缴的增值税清算退税及退还操作流程进行明确规定，企业在持续经营的状态中尚且无法实现退还多预缴的增值税。当此时企业楼盘清空以后申请税务注销，该企业预缴的增值税属于预缴性质的税费，并不是企业实际缴纳的税金。在企业完成注销以后，可以向当地税务机关申请退回未抵减完的增值税预缴税金。

三、房地产企业税务筹划工作开展的保障措施

（一）树立税务风险管理理念，优化税务管理体系

我国房地产企业管理层应当加强对国家相关政策的理解与学习，在企业内部，强化税收政策宣传讲解力度，提升企业整体纳税意识，树立科学税务管理观念。具体来看，房地产企业应当在新的税务管理理念的指导下，逐步优化企业的组织治理架构和税务管理制度，为企业的税务筹划活动营造良好的基础环境。例如，房地产企业总部设立专门的税务管理部门和风险管理部门，针对具体的房地产开发项目分别配备税务管理专员，在税务筹划活动中严格落实执行税务管理工作规章制度，加强对税务筹划活动的全流程控制监督，推动企业税务筹划工作规范化、制度化。

（二）重视税务筹划风险防控

针对税务筹划风险，房地产企业需要从强化内部控制力度、健全风险预警机制、完善风险应对预案等方面入手做好税务筹划风险防控工作。一方面，房地产企业要加强税务筹划工作后续流程的管理，诸如对人员占比、融资占比、供应商选择等影响税筹的指标进行长效记录监管，实时对比分析，以此尽可能降低税务筹划中的经营风险。另一方面，房地产企业要完善内部控制制度，加强风险管理。根据房地产企业特点，梳理税务风险类型，绘制税务风险对照表，列举出管理中各主要税种常见的风险点和较大概率发生的风险环节，方便企业开展对比检查全面识别和防控内外部涉税风险。

（三）加强对税务会计人员的综合素质培养

房地产企业要提升企业涉税人才招聘门槛，选拔一批专业素质过硬的税务管理人才承担起税务筹划工作，完善企业税收管理人才储备。同时树立科学的人力资源理念，建立健全企业的人力资源管理体系，为税务筹划工作提供充分的人才支撑。具体来说，一方面，房地产企业应当完善税务管理人员的招聘及培训体系，企业要严把招聘关，将专业背景和综合素质作为人才招聘的硬标准。并在企业内部定期开展对税务管理人员的教育培训，确保其业务能力与税务筹划工作的实际需要相匹配；另一方面，房地产企业应当落实绩效考核，晋升管理制度，优化员工激励机制，激发企业税务人员对税务筹划的工作热情，激发税务会计人员的工作积极性。

四、结语

综上所述，房地产企业关注税务筹划对企业的健康发展有着重要的现实意义，与此同时，房地产税务筹划也是一项长期性、系统性的工作，我国房地产企业要树立科学的税务管理理念，并以此为指导，采用合理的税务筹划方式，强化税务风险防控，降低企业的税负成本，保证我国房地产行业健康持续的发展。