房地产财务风险的识别与预警分析

王石 北京世纪城市房地产开发有限公司

房地产企业由于存在投资周期较长、区域性差异大、强依赖金融机构融资、高资产负债率及政策敏感性等行业属性，一旦经济处于下行或国家进行宏观调控，房地产行业极易发生财务风险。近些年来由于房地产市场调控，限价销售，融资难度大，销售持续下滑，突如其来的新冠肺炎疫情，更是给地产行业发展蒙上一层阴影，房地产企业发展受到较大影响。因此，房地产企业需要加强对财务风险的管理和重视，确保各项应急防范措施都能落实到位，降低企业投资建设所面临的风险隐患，增强企业经营获利能力，为企业的稳定发展奠定良好的基础条件。

一、房地产行业的特征

从理论层面和实际情况来看，房地产主要包括土地资源和建筑物等生产要素，与其他行业相比，房地产不仅具备使用权，同时符合投资建设的各项特征。房地产企业作为投资建设的主力军，其承担着投资建设、施工销售等多重职能，同时与后期维护管理工作密不可分。因此，房地产行业在发展建设过程中主要表现以下几方面的特征。

（一）区域性比较强

受环境条件和政策制度的影响，我国经济水平在不同地区具有不同的表现形式，这对房地产事业的发展产生深远影响，经济发达的沿海地区房地产业比较兴旺，内陆西北地区房地产业相对稀疏，这充分说明房地产事业的发展规模往往与地方经济、市场需求情况密切相关。不仅如此，不同地区的房地产价值也存在很大差异，经济发达地区的房地产地区要明显高于经济水平较低的地区。不仅如此，由于房地产事业区域性比较强，因此不同地区之间的房地产事业不能相互转化或者迁移。

（二）项目投资周期较长

房地产行业的投资建设周期比较长，在实际建设过程中会消耗大量的人力物力，对资源和财产的占用程度比较深。例如商品房投资建设，从项目规划、施工建设到完工销售需要经历漫长的过渡期，这不仅是时间成本的增加，也是投资风险的逐步扩大。与此同时，房地产行业需要经历从繁荣到衰退的历程或阶段，这也体现出房地产业周期性较强的特征，房地产事业的兴衰与经济状况和政策制度密不可分。

（三）容易受到政策制度的影响

受我国市场经济体制影响，房地产事业投资建设需要注重政策条例的约束和规范。现阶段，在国家宏观调控的基础上，我国的房价相比以往有所下滑，而房地产企业则纷纷在国家要求之下逐步“去杠杆”，降低负债率，并进一步控制房价水平。需要注意的是，房地产行业与其他领域的发展经营状况有着很大关系，房地产事业能够推动经济发展和社会的繁荣，为广大人民群众生产生活创造更多便利条件，需要国家从宏观角度进行政策调控和制度约束。

二、房地产企业财务现状

（一）举债规模大，资金体系不科学

房地产企业资金体系能够反映出企业经营状况和安全程度，科学的资金结构对于企业生产效率和经济效益起到提升调节作用。调查数据显示，我国房地产企业通常具有较高的负债率，在经营发展过程中举债规模比较大，资金体系不科学或者不合理。

（二）决策不合理，缺乏预防体系

正常情况下，房地产企业需要制定相应的投资方案、收益分配计划以及筹资结构和筹资规模等，这些要素会对房地产企业决策管理工作产生深远影响。很多房地产企业缺乏科学合理的财务制度，管理人员在决策过程中无法对公司情况做出分析和判断，在实际决策期间往往存在不合理或者不科学的情形，企业管理和决策对过往经验的依赖度比较高。不仅如此，很多房地产企业都缺乏完整有效的内控制度，传统管理方法很难适应复杂多变的社会形势，企业内部责任与义务划分不科学，财务管理体系不健全、监督防范措施不到位，企业资金的利用水平和投资效果达不到预期要求，同时会增加企业经营过程中的财务风险。

（三）管理方法落后，成本意识不强

近年来，受客观环境及国家政策影响，国家相继出台管理调控政策，这对房地产事业的发展产生一定影响。在这种条件下，很多房地产企业对成本管理缺乏重视和关注，在投资建设过程中也很难体现出科学完善的成本意识。盲目高价拿地，没有看准市场，导致成本过高，项目利润微薄。因此企业投资建设过程中会产生很多不必要的支出或者消耗，这给房地产企业带来不小的经济损失，同时不利于社会经济的可持续发展。很多房地产成本管理政策都缺乏实际性和准确性。成本管理工作与传统财务管理和造价控制存在很大差异，成本管理属于综合性、系统性比较强的工作，需要房地产企业加大对复合型人才的招聘与培养，确保房地产投资与建设工作都能符合科学要求，推动房地产行业的健康可持续发展。

三、房地产企业财务风险影响因素

（一）外部风险

目前市场环境和供求关系以及政府政策制度的出台都会对房地产事业产生深远影响，这些影响因素主要来源于外部环境，对房地产事业的繁荣与稳定产生不可小觑的作用。

房地产投资建设工作，需要注重市场情况和供求关系，如果房地产市场出现供不应求或者饱和度不高的情况，那么房地产价格与回报收益也相对较高，同时不会出现资金回款期较长的问题；如果出现供过于求的情况，那么房地产价格会受到影响，同时资金回款较慢，周期长。

政府为了广大人民群众的基本利益，往往会出台相应的管理调控政策，目的在于保障大多数人的住房问题，这种约束制度和管控条例，可以引导房地产行业平稳健康发展，促进经济增长和社会的稳定。因此房地产事业的发展离不开政府政策与制度的保障和约束，房地产投资建设与土地资源和资金利用情况密不可分。

不仅如此，房地产行业在经历不同时期或发展阶段时会表现出不同的形式与状态，如果房地产事业正处在上升发展时期，那么房地产事业面临的财务风险也会相对较低。如果房地产行业处在下降衰退时期，那么房地产企业投资回报也会降低，同时财务风险会逐渐增大。

房地产企业投资建设离不开资金保障与维护操作，如果房地产企业资金筹集和供应形式发生转变，那么房地产发展面临的财务风险也会出现相应变化。

（二）内部风险

造成房地产企业财务风险变化的内部因素主要包括现金流、盈利情况、偿还债务的能力等。现金流主要指企业在一个会计周期内的现金获取情况。现金流也是评估企业偿还短期债务的一项重要指标。盈利情况反映企业资金增值能力或者获利情况。如果资金增值效果不明显，那么企业的盈利情况就不乐观；如果企业获利能力比较高，那么企业盈利程度就比较深。企业经营发展过程中，通过盈利情况能够观察到企业的运行获利能力，了解企业经营发展存在的弊端和缺陷，有针对性地进行改进或者提升，为企业经营水平和获利能力的进一步提高奠定扎实基础。企业成长状况也是考察偿债能力的重要指标。目前，通过了解和分析企业的成长情况，可以对企业融资能力和获利水平进行深入了解，确保企业经营状况和获利能力都符合科学要求。债务偿还能力主要考察企业的财务状况和健康水平，如果企业财务状况出现差错，那么其偿还债务的能力就会大打折扣，最终造成企业财务风险的进一步提升。

四、房地产企业财务风险预防控制措施

（一）国家、市场角度

房地产行业对经济发展和社会建设起到积极促进作用，目前房地产事业在发展建设过程中可能遇到财务风险等阻碍因素，为了合理控制房地产企业所面临的财务风险，政府和市场要控制干预、调节力度，确保房地产事业能够平稳健康发展。

1.稳定市场房价

房地产企业在投资建设过程中容易出现不同形式的财务风险，其中政策条例和资金供应情况会对企业财务风险产生深远影响，政府条例与资金保障状况会关系到市场房价。因此，合理控制市场房价，能够起到稳固房地产行业的积极作用，政府要加大对房地产市场的关注与重视，了解房地产市场的供求关系，加强对房地产企业的管理和约束，利用税收政策调控市场房价，避免房地产企业出现价格随意增长和变动的情形，同时也要保证房地产业的持续稳固发展。不仅如此，随着现代城市建设进程的不断加快，我国土地资源出现明显匮乏情况，房地产事业的投资与建设要兼顾土地资源开发与保护要求，政府部门要发挥引导调节作用，规范房地产企业的开发投资行为，避免对土地资源造成严重破坏或者浪费消耗，增加土地资源利用效果，为土地资源利用率的提高指明思路，为广大人民群众营造积极健康的交易环境[1]。

2.开发多元化融资形式

当前房地产企业在投资建设过程中仍存在举债规模大的现象，房地产企业资金来源仍依靠传统的银行贷款形式。这种融资方式存在优势和缺陷，银行贷款周期较短、风险隐患比较高，同时容易和房地产开发周期产生直接或者间接作用，在实际投资建设过程中存在很多干扰因素，借款到期后偿还风险明显较高，很多中小型企业不能通过银行贷款获得发展建设的需要。为了降低房地产企业融资难的问题，政府有关部门要积极开拓融资渠道，为广大房地产企业获取更多融资机会，增强房地产企业融资多样性，确保房地产开发建设能够满足科学要求。政府部门可引导房地产企业联合开发，降低传统投资建设可能面临的财务风险，为房地产企业经营水平和获利能力提高指明思路[2]。

3.确保财务决策科学规范

在我国市场经济体制的干预影响下，房地产行业与市场环境和经济政策密切相关，房地产事业投资建设容易受到综合因素的干扰与影响。政府部门为了增强房地产事业的灵活性和机动性，倡导房地产企业做好财务风险的预防和管理工作，与此同时增加广大人民群众的收入报酬，为房地产事业健康发展注入更多生机与活力。政府部门要加大对住房优惠政策的出台，确保人民群众住房难的问题得到有效解决。政府部门要鼓励房地产企业出台相应的优惠、帮扶政策，注重房地产企业多元化发展，从不同角度和层面增强房地产投资的回报与收益，帮助房地产企业更好地完成资金回收工作。政府部门可适当降低人民群众的税收额度，为广大人民群众购房住房提供更多优惠政策。

（二）企业角度

1.建立健全财务管理体系

房地产企业财务管理水平与风险隐患存在很大关系，房地产企业会计质量会对财务风险造成干扰和扩大。因此，房地产企业要加强对财务管理工作的重视，确保会计质量能够满足科学要求，首先房地产企业管理人员要协同其他部门共同建立财务管理体系；与此同时，要加强财务管理内部控制的关注与重视，确保财务管理责任能够落到实处，做好财务管理制度内容的完善和修复，为房地产企业建设成本的控制指明思路，确保企业投资建设所面临的财务风险能够控制在较低水平上，推动房地产事业的繁荣与发展。

2.建立健全财务风险防范评估体系

目前房地产企业在投资建设过程中可能遭遇较大的财务风险，因此房地产企业要加强对资金管理的重视与关注，确保资金投入和使用情况都能符合科学要求，实现房地产建设任务的规划与保障，在提高资金利用水平的基础上扩大企业投资回报收益。房地产企业财务管理工作包含众多环节与步骤，因此项目规划与成本预算要加强对不同环节与板块的关注和重视，避免出现投资管理不到位的情形。管理人员在进行建设项目分析与规划时，需要注重财务风险的降低与防范，做好财务风险防范评估体系的控制和搭建，维护房地产企业的合法权益[3]。

3.做好企业财务内部管控工作

房地产企业财务内部管控效果提升需要从制度体系等层面入手，确保企业财务内部管控效果能够达到实际要求，维护房地产事业的和谐与稳定。房地产企业在投资建设过程中，需要加强企业文化建设和组织结构调整，注重管理制度的出台与完善，确保企业员工都能严格落实自身责任与义务，维护房地产投资建设的安全性和稳定性，房地产企业要加强对财务管理的宣传和教育，确保广大工作人员能够正确理解和看待财务风险，从实际情况和日常行为出发，坚持把财务风险控制和降低目标落到实处[4]。不仅如此，为了增强企业财务内部控制的有效性，要加强制度内容的建设与修正，做好财务风险的预防与评估工作，切实提高企业财务内部控制成效，为房地产企业投资建设风险的控制奠定基础和保障，推动我国房地产行业的繁荣与兴盛。

4.落实业务环节的财务风险防控工作

房地产企业在日常发展过程中，为切实降低财务风险，需要依据自身的实际发展、财务管理等情况，制定具有针对性的财务核算、企业资产管理、财务人员岗位职责、系统运行管理、绩效考核等制度。并在实际工作过程中，通过引导员工明确各个环节的操作流程，将制度落实到位，以加强财务风险管控的有效性[5]。

五、结语

在当前社会发展过程中，房地产企业面临着较为严峻的财务风险，形势面前要懂得知进退，及时止损。基于此，企业应在事前、事中做好财务风险识别、建立财务风险应变机制、构建财务风险管理体系，预防在先，处理适时，确保各项应急防范措施都能落实到位，降低企业投资建设所面临的风险隐患，房地产企业才能走得更远。