房地产开发企业会计核算与税务处理

密小农

摘要：随着我国经济与科技的不断发展，人们在生活水平不断提升的基础上对于自身的居住要求也是有所提高，而房地产事业也是在这一时代背景下发展起来的，并对我国经济和人们的生活质量的提升起到了至关重要的影响。从很多数据上就能显示出，房地产这一行业属于高投资、高收益、高风险以及高周期的产业，再加上目前我国政策上的推动，这使得房地产开发相关企业之间竞争力不断加强。

关键词：房地产开发企业;会计核算;税务处理

一、房地产开发企业在企业核算与税收上所产生的影响

（一）土地增值税、企业所得税以及营业税

土地增值税指的是国有土地的使用权、建筑物等都归于个人所有，在转让的过程中会取得货币或者实物上的补偿，那么这其中就会扣除一些项目金额后的税务上交给国家，但是税务的范围不包括继承、无偿转让及赠与房产等方面。企业所得税是跟我国法律所規定的，只要是中华人民共各国境内的企业与通过生产经营取得收入的组织对他们征收的税务就是所得税。在房地产开发企业中，所得税的范畴主要是对于土地的销售或者是在土地上建造建筑物所获得的收益，在计算所得所的时候会按照预售金额和收入作为依据，所以说房地产的税务具有特殊性。营业税是在我国境内所拥有的一种税务，它是针对劳务和对个人不动产销售等方面所征收的一种税务种类，房地产企业中征收的营业税就是在预售时所获得的账款，按照月份加纳，等真正转账收入之后便不再征缴。

（二）税务核算的方式

房地产企业成本控制是日常管控的工作核心，在对项目进行开发的时候成本控制贯穿于整个工程进度，它对于房地产的开发与发展有着十分深远的影响，就像施工中所投入的费用，这在整个项目的成本中占据着较大的比重，但是目前房地产企业大部分都会将预售的款项转换到营业收入当中，这样一来所对应的成本在总结和扣除的核算体系上就无法统一，但是基本上都会用估计推算法、计划成本法、单位成本法、分类系数法这几个。具体的计算方式就是根据产品项目的开发所消耗的费用基础根据其产品的价值体系去把成本核算，这样就能得出每一种产品在投入到项目施工中需要投入的真实成本。

（三）核算对于税收产生的影响

目前房地产企业对于商品房的开发中税务的核算方式基本上会分为楼盘与分歧，从某种意义上来讲的话不管是选择哪个成本核算的方式，它其中并不会改变的就是按照国家所制定的相关法律规章制度对房地产开发过程中所进行的楼盘成本核算，再等到房地产的所有项目都完成开发以后，将涉及到的财政支出都总结到一起再分类。其中的步骤就是对产品开发的科目依据科学的方法对各环节所用成本计算，如此就能组成一个合理的成本核算体系。也就是说无论是什么样的核算方法，最后都是要根据房地产开发工程中产生的费用作为税务核算的基础，但是在实际的施工当中因为其中存在着一些不确定因素，所以在对一些产品的成本核算的时候就有着不确定性，这样一来实际征收的税务也会有所改变，因此核算对税务征收也是有着很多影响的。

二、我国房地产开发企业的会计核算存在问题分析

（一）会计部门所统计的数据不精准

房地产企业当中无论是企业内部的组成还是施工的步骤都包含着诸多复杂环节，这相比于其它的产业来说房地产在会计的核算工作上所要计算的内容更多，导致工作的难度也较大。因为在房地产开发的过程当中有着周期长的特性，所以在会计核算的时候很容易因为其中一些不确定工程因素而导致数据出现不精准或者是不真实的情况。而观察财务部门之中他们在对一些核算的方式和设备操作上也缺乏相关的科学体系支持，所以数据不精准的情况十分普遍。从整体上来看的话房地产行业中这些问题的出现相对频繁，因此会计工作人员对于决策技术人员提供的数据都不合理，这也就难以真实的反映出企业运营或者是工程的实际情况。

（二）缺乏科学的监管体系

现如今我国的房地产开发在监管体系的设计上并不科学，大多数企业还是一直沿用传统的监管制度，这些制度在企业发展当中刚开始的确有效，但是现在随着社会日新月异的发展各方面因素影响使得房地产的项目开发也发生了很大的改变，其中的工程与经营环节变得更多与复杂，传统的监管体系明显无法支持现状，很多的问题处理上也看不到可观成效。而且很多企业的管理人员对于风险的防范与管理并不加以重视，他们都过于注重企业是否能够获得利润，就算有监管部门的设立也未能发挥出有效的实质。

（三）资金周转不合

房地产的项目开发时间很长，这在资金的周转上周期性也体现出了相对较长的情况，再加上投资的成本很高，在实际资金的周转中出现资金链断裂或者资金周转不开等问题十分普遍。目前我国的大多数房地产开发企业在遇到这等情况的时候基本上都是利用对资金筹措的方式试图让资金周转开来并缓解资金的问题，但是从实际的情况去看就算房地产企业去临时筹措，虽然能够短时间内把空缺填补上，却没有考虑到这种急性的资金转移会对自身的运营和发展带来许多负面问题，甚至会对我国的经济市场造成冲击。

三、我国房地产开发企业在税务处理上存在的问题分析

（一）税收体制不完善

现阶段我国房地产开发企业在税务处理的方式上存在着很多问题，对于此行业的征税国家提及的法律体系有个人所得税法、企业所得税法以及税收所得税法等，这些法律当中都是以法规的形式去说明税收问题的，但是并没有考虑到一些外部因素对相关内容的影响，这也体现出了法律层次上的问题，政策也难以在实际施工中有效落实。

（二）税收监管不到位

房地产开发企业管理税收的部门和监管部门之间工作上存在着缺陷，主要体现在两个方面：一是监管税收的部门工作人员自身素质存在不足，他们在工作上并不加以重视，整体看上去非常松散，如此就会直接影响到工程施工的质量和进度。很多部门的管理人员和监管部门之间出现勾结，利用职务之便去谋取利润，使得各种贪污和贿赂的不法情况频频出现，这也体现出了相关部门人员在个人道德层面上有待加强。二是我国政府的税收管理体系不健全，很多行政部门的工作人员都是通过送礼和走后门入职工作，他们本身的工作能力和专业水平就有缺陷，同时也造成整个部门的工作人员在工作能力上也参差不齐。

四、我国房地产企业会计核算工作的优化路径

（一）规范会计部门核算的制度

要进一步的对此类工作加以完善，那么房地产企业就必须要建立适合自己发展的会计核算制度，针对传统的工作方式已经明显存在不足，房地产企业应当将目前市场实际发展趋势和企业内部的各方面状况去明确会计核算部门各工作人员的职责，还要依据企业的发展现状去不断的更新工作理念、内容及方式，并在管控的制度上加以严格化、标准化，同时也要加强对会计核算工作人员的全面培训，以此来建立一支综合素质极强的专业性核算队伍，从而使他们能够为房地产企业的发展提供推动力。

（二）加大对会计信息的风险评估与管理

财务部门的负责人必须要针对会计信息的风险评估管理实施更加健全的管理工作方式，加强对核算各部分的严格监督和管理，比方说构建责任归咎制度，也就是核算中各工作人员负责的内容需要保证真实可靠性，一旦检查出现问题他们个人就要受到处罚，这就能极大地提高约束效应。对于风险评估体系的建立也是要从工作入手，在传统的风险评估上基本上都是通过大量的人力完成，这显然已经跟不上市场发展的趋势，那么在信息技术的普及下，会计核算部门应当加强对会计信息化的建设，通过引进先进的制度和高素质人才组成高水平的信息化风险评估工作团队，他们的主要工作就是跟踪项目开展的进度，并针对项目的种类与实际开展状况去有计划的风险评估，以此来降低企业的风险。

（三）加强对会计工作人员的思想政治教育

招聘的时候适当的提高门槛，在招聘要求当中加入人才不仅需要具备专业水平和工作经验，同时也要对他们的政治思想和德育等内容有一定要求，这能整体上提高会计工作人员的综合素养。对会计工作者的日常党政工作培训，企业领导应当任命一位思想政治立场明确且有威信的人员担任党政工作的领导，他们的主要工作内容就是日常对工作人员进行培训，这可以从激励上实行，比方说根据会计工作者的日常表现和年终考核的成绩作为依据，各方面都出色的会计人员能够获得现金奖励，能极大化提高其工作的积极性，同时也能优化他们的工作思想。再者是完善思想素养，日常提高责任宣传，使他们在加强专业技术的同时也能减少对核算工作上的误差与提高工作效率，将思想政治教育效果达到最大化价值。

五、我国房地产企业税收工作的优化路径

（一）建立健全房地产税收体制

针对房地产开发企业的税收体制，政府应当从对其开发的阶段税收额度与流通过程中的税收这两个方面加强控制，前者是在房地产开发的过程当中降低税率，可以减轻相关企业在房地产开发时的成本投入，并让他们在项目施工中有充足的资金运转，如此才能促进其良性运行发展并对项目的开发建设更加快速高效。后者是政府在流通的阶段调整税收，也就是房地产在项目的建设和销售的过程中政府可以减少对他的干涉，转变成加强对市场调节，是企业能够把资源利用率提升，只要房产企业在法律范畴内去实施工程，再加上政府的宏观调节，就可以间接性的降低房價，从而给人们的生活减轻负担。

（二）加强税收内部管理部门的监督体制

对于税收工作人员需要从他们思想道德范畴上加强培养，政府需要定期的开展培训和考核，目的是让税收人员在培训上不但加强和完善自身的思想观念，使其能够树立为人民更好服务的态度。在考核上也是要让他们能够严格的要求自己，不断在学习中提高人文素养道德品质。在对房地产企业的税收部门管理人员基础上，也要制定一个科学的制度体系，让工作人员以公平公正的态度参与到各环节的税收处理工作上。除此之外，对于税务工作数据需要将其向其他工作人员和人民公开，这便能让房地产企业不断完善自身，从而更好的推动我国经济发展。

六、总结

房地产企业作为近些年新兴起来的产业类型也意识到自身存在的问题，并把改革创新的重点都投放到了对会计成本核算与税收等工作上，但是根据目前房地产开发行业的实际发展情况来讲传统的工作模式已经无法满足自身的可持续发展，在日新月异的市场环境上唯有不断的优化会计核算和税收等体系制度和工作方式才能把核算与税收等工作都处理好，这样才能让房地产事业更加稳定和科学的发展和运营，从而与其它同行的竞争下也能更大化获得政府的支持和人民的认可。

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【作者单位：保利（苏州）置业有限公司】

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