大变局下中国房地产业的发展（上）

文/易居房地产研究院课题组

前言

2018年,习近平总书记提出“当前中国处于近代以来最好的发展时期，世界处于百年未有之大变局”。这是对现阶段全球及我国经济社会发展的精辟见解。在这样的大背景下，我国房地产业也正面临着近几十年来的大变局。这一大变局，既与外部环境有关，也是行业本身发展的必然。

从外部环境看，要着重关注三点：其一，我国经济近十年来已经告别高增长，逐步转为中高增长，未来会进一步转为中等增长。因此当前我国经济发展更加注重调结构，房地产业已非重点领先发展行业。其二，我国劳动人口规模已于2013年见顶，近几年人口生育率持续明显下降，老龄人口占比持续攀升。人口红利的消减，制约了住房需求的进一步扩大。其三，2020年我国已全面实现小康，“十四五”及之后致力于推进共同富裕，必然开征房地产税，抑制住房投资。

从行业本身发展来看，要重点把握四点：其一，进入本世纪以来，我国房地产业、市场、企业经历快速发展壮大，取得重大成就，同时地价、房价涨幅过大，房地产业挤占过多社会资源，行业盛极之后必然要进行调整。其二，当前我国城镇人均住房面积超过40平方米，已经告别住房短缺，增量市场规模基本见顶。其三，房地产长效机制不断完善，地价、房价涨幅与行业利润率受控。其四，国家政策支持重点由推进住宅市场化转为住房保障建设，更加关注新市民、年轻人的居住问题。

近期，全国房地产市场快速降温，部分开发企业经营严重困难，甚至出现信用违约，房产中介行业出现裁员、关店等现象，行业发展正在经受史上罕见挑战。从直接原因来看，这主要与去年下半年以来房地产调控持续收紧，尤其是房地产融资全面严格控制有关。然而，从更深层次来看，这其实是中国房地产业大变局的征兆与开端。

基于此，我们在去年深入系统地研究“后开发时代的中国房地产”的基础上，率先提出“中国房地产业出现大变局”的观点。本报告围绕这一核心观点阐述了房地产业大变局的概念与内涵，总结出产业定位、产业政策、产业规模、产业赢利、产业区域发展、市场需求、企业发展、数字化场景等八个方面的变局，从促进房地产业健康发展和良性循环的视角，提出六点应对之策。

一、房地产业大变局的内涵、背景与意义

（一）大变局的概念和内涵

1.“大变局”的定义与解释。将“大变局”一词进行拆解和剖析。其中，“大”的本义是容量、体积等方面超过一般或超过所比的对象，后引申为“范围程度深广”等含义。“变”的含义是性质状态或情形和以前不同。“局”可引申为形势或结局。大变局是指影响深刻重大的变化了的局面、局势。明确大变局，即对历史事实进行阶段划分。“大变局”的提法近几年明显增多。习近平总书记多次重申 “当前中国处于近代以来最好的发展时期，世界处于百年未有之大变局”这个论断。疫情期间，他在《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》中再次明确：“当今世界正经历百年未有之大变局，这次疫情也是百年不遇，既是一次危机，也是一次大考……我们要举一反三，进行更有长远性的思考，完善战略布局，做到化危为机，实现高质量发展。”认真学习中央对大变局的表述，有助于我们更好理解当前正在出现的房地产业的大变局。

2.房地产业大变局的内涵与特征。房地产业大变局对于房地产业、行业、市场和企业等产生了重大的影响，这种影响不简单停留在量变阶段，而是正在或已经进入质变阶段。大变局深刻影响产业定位、产业政策、产业规模、产业赢利、产业区域发展、市场需求、企业发展、数字化场景等诸多领域。从“大”的角度看，其跳出了区域性、阶段性、周期性的分析框架，着眼于全国范围、中长期、趋势性。而从“变”的层面看，我们将房地产业置于近40年尤其是近20年住房制度改革的历史背景下，分析其具有颠覆性、变革性的变化。从“局”的角度看，要从十四五规划和2035年远景目标纲要的角度出发，对房地产业面临的新时代、新局面进行明确判断，以分析其在新时代的产业地位和发展模式。总的来看，房地产业大变局关注的是重大转向、对行业及经济社会具有深远影响的现象、事件和信号。

（二）大变局提出的背景与表现

1.大变局提出的政治、经济与社会背景。从全球格局看，自2018年中央首次提出“大变局”的论断后，社会各界系统剖析了大变局下的时代特征，比如：过去500年以欧美为绝对中心的世界秩序坍塌、世界地缘经济与政治重心“东升西降”、新兴国家群体性崛起。最近几年中美贸易战、英国脱欧等即为信号。从国内经济社会背景看，2011年经济告别高增长，过去十年转为中高增长，未来十年转为中等增长。2013年劳动人口规模见顶，近几年人口生育率持续明显下降，老龄人口占比持续攀升，人口红利快速消减。当前我国步入十四五发展阶段，这是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。经济与社会发展出现新变化，面临新挑战。政府工作重点、市场主体行为等都会有所变化。

2.大变局提出的房地产业背景。上世纪80、90年代，我国经济体制改革和住房制度改革，经历了艰难的摸索期；1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，标志着取消福利化分房、实行货币化分房的重大制度变革。进入本世纪以来，我国房地产业、市场、企业经历快速发展壮大，取得重大成就，比如房地产业成为国民经济的支柱产业，房地产市场交易规模全球第一，城镇人均住房面积已超40平方米。但在这一过程中，也出现了一些问题，比如地价房价涨幅过大、大城市新市民居住困难、房地产业挤占过多社会资源等。2021年8月，国务院新闻办公室举行住有所居新闻发布会，住建部表示住房工作面临着新问题和新挑战，比如：住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求；城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重。另外，《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。2021年12月的中央政治局会议首次提出：”促进房地产业健康发展和良性循环“。这类表述，都是房地产业大变局的相关背景。

（三）大变局对各类市场主体的意义

1.大变局对房企的意义。当前提出“房地产业大变局”概念，非常急迫且务实，对于处于迷茫中的房企而言尤其重要。2021年全国房地产业重点推进三大政策，即三道红线、房贷集中度和集中供地。大部分房企有些不适应，出现了很多新问题和新风险。虽然央行在9月底开始小幅放松房地产金融政策，但多数房企融资情况并未好转，不宜过早乐观。大变局时代的到来，要求房企充分研究房地产市场的新格局、新特征和新策略。2021年杭州某地产企业关于拿地净利润的表述，引起了市场上的各种讨论。有投资者在该企业业绩说明会上询问，相关集中拍地的地块利润预期情况，企业负责人回答“努力做到1%-2%的净利润水平”，说明赢利水平不断下滑。除此之外，关于房地产业回归制造业、房地产业回归服务业的本质等讨论也明显增加。房企如何在此类新的判断下找准定位、找到新的赛道，是亟需回答的问题。

2.大变局对社会资本的意义。社会资本也积极关注大变局的影响，此类社会资本布局在房地产产业链的各个环节，包括土地开发、房屋开发、房屋销售、物业管理、城市更新等。过去房屋开发与销售规模较大，使得社会资本围绕此类环节能获得较好的投资机会。在房地产业面临大变局的形势下，此类社会资本后续如何与房地产业进行新的结合，自然需要给予关注。比如：老旧小区改造成为十四五阶段的重点工作。住建部明确，在城镇老旧小区改造中，要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。但很显然，社会资本参与老旧小区改造依然面临很多障碍，包括对既有政策的突破、资本和其他力量的结合方式探索、资本参与运营的路径探索等。此类难题的解决，将使得社会资本更加从容应对大变局。

3.大变局对居民家庭的意义。大变局背景下，居民家庭对于房地产业的认知也会出现深刻的变化。中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于2019年对全国3万余户城镇居民家庭开展的资产负债情况调查显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显，住房占比竟高达七成。过去20年，我国房价呈高增长态势，很多有房的居民家庭从中受益，分享了房地产大发展的行业红利。但随着未来房价涨幅缩小，国家推动共同富裕，房产持有成本增加，持有房产获得高额收益率模式将难以持续。尤其值得关注的是，2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作，多地试点工作的启动，势必对居民家庭自住房产的持有成本产生影响。

二、房地产业大变局的主要特征与逻辑

在现实经济生活中，中国房地产业大变局深刻影响着产业定位、产业政策、产业规模、产业赢利、产业区域发展、市场需求、企业发展、数字化场景等各个方面，而上述各个方面的变局，也构成了房地产业大变局的主要特征。

（一）产业定位的变局

1.减少房地产业对实体经济的挤压。1998年房改以来，以住宅为主的房地产业快速发展，逐步成为国民经济的重要组成部分。2003年国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。2000年全国房地产增加值占当年GDP的4.1%，2020年占GDP的7.3%。可以说，本世纪的前20年是房地产业爆发式发展的20年，有力地促进了经济增长。但是，2016年以来房地产业在快速发展的过程中，过多地占用了资金、土地等经济资源，在一定程度上挤压了实体经济发展。国家十四五规划中明确“促进房地产与实体经济均衡发展”。2021年10月《求是》杂志发表习近平主席的《扎实推进共同富裕》，明确“推动金融、房地产同实体经济协调发展”。这都表明，近几年房地产业与实体经济发展不够均衡、不够协调，中央正在努力改变这一状况，房地产业在国民经济中的地位有所下降。

2.降低地方经济发展与地方财政对房地产业的依赖度。进入本世纪以来，随着房地产市场化的快速推进，房地产业对于地方经济的拉动作用不断增强，地方政府对于土地财政的依赖度持续增加。土地财政主要包括土地出让金与房地产类税收。全国土地出让金由2001年的1296亿元增长至2020年的84142亿元，暴增近64倍；全国土地出让金占地方财税总收入的比重由2001年14%大增至2020年的46%。土地财政一方面为地方基建、城市发展提供了重要资金来源，具有积极作用，另一方面也让地方政府过度沉迷于发展房地产业，推高地价、房价不利于经济社会的良性发展。因此，近几年来中央逐步引导地方改变政绩观，减少对房地产业的依赖度。以海南为例，过去多年，房地产业在海南“一业独大”，对海南经济平稳健康发展带来诸多负面影响。2018年，海南省主要领导公开表示，海南要有“壮士断腕”的勇气和决心，坚决减少经济对房地产业的依赖。2018年4月海南建设自贸港消息发布后，海南实施“全域限购”等史上最严的调控措施。近三年情况已经明显改善。

图1 全国土地出让金占地方财税总收入的比重

3.住宅产业回归民生属性。市场经济条件下，部分商品具有一定的投资价值，甚至会在某些时候、某些地区、某些条件下被非理性炒作。商品住宅既有消费（居住）属性，又有投资（保值）属性。过去十几年，我国部分地区的住宅市场存在不同程度的投资炒作现象，主要包括一、二线城市与部分东部三、四线城市，其中深圳、杭州尤其典型。住宅市场存在少量投资投机成分无可厚非，但部分城市在部分时段炒房之风盛行，一方面不利于住宅市场的平稳健康发展，另一方面也抑制了住宅的消费属性。为了改变这一不利局面，2016年12月的中央经济工作会议首次提出：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。这一定位其后被多次重申，包括2017年党的十九大报告与2020年国家十四五规划。由此可见，住宅产业已被明确定位为居住功能、消费属性。

（二）产业政策的变局

1.完善房地产健康发展的长效机制。2003年以来，伴随着房地产市场的快速发展，部分时段出现开发投资过热、房价地价涨幅过大、市场秩序混乱等许多不良现象，国家为此进行了持续的房地产调控，但多属临时性的行政干预政策，调控效果不佳。近几年，国家多次提及房地产长效机制，尤其是2018年党中央、国务院决定实施房地产长效机制，并在22个城市率先试点，围绕稳地价、稳房价、稳预期，坚持房住不炒，落实城市主体责任，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”，至今已取得明显成效。另外，2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，这标志着从2013年开始推进的房地产税立法与改革正在调整步调，先试点、后立法。这一动作有助于完善房地产长效机制，抑制炒房，稳定市场。

2.显著提高保障性住房的占比。1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，标志着我国住房供应制度由福利化分房转为市场化供房，同时并未忽略保障房：建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房。遗憾的是，近十几年来，住宅商品化、市场化迅猛推进，而对保障性住房重视不足，经济适用房从未成为主导，直至2006年还有很多地方缺失廉租住房。另外，住宅商品化的“独大式”发展，导致房价上涨过快，使普通民众买房越来越困难。近几年，中央充分重视住房保障，要求地方增加公租房、共有产权房、保障性租赁房等的建设与供应。国家在十四五规划中提出：有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。各地将加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。可见，我国住房政策正在转弯，部分大城市借鉴新加坡住房供应模式，保障房占比持续上升。

3.重点解决大城市新市民的居住难题。经过20多年的住宅产业大发展，我国新建住宅规模巨大，居民住房条件大为改善，总体上实现了户均一套房、人均一间房，全国城镇居民人均住房建筑面积已经超过40平方米，可以说在总体上告别了住房短缺。现阶段的住房困难，主要出现在外来人口较多、房价水平较高的大城市。因此，近几年中央高度关注大城市新市民的居住问题。2020年12月的中央经济工作会议部署了2021年八项重点工作，其中之一正是“解决好大城市住房突出问题”，提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，并在租购同权、土地供应、降低税费、调控租金等多方面作出指示。这意味着大城市年轻人买不起房、租不起房、租不好房的情况将逐步得到改善。

（三）产业规模的变局

1.新房市场规模基本见顶。过去20年，我国新房市场规模持续增长，尤其是本世纪前10年商品房市场方兴未艾，供需两旺，增长很快。2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%。2018年以来连续三年盘整，预计2021年依然如此。根据日韩新房市场规模见顶的外部条件，从经济增速看，2011年以来我国已由高速增长转向中速增长。从人口来看，我国总人口目前还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶。从供求关系来看，我国户均拥有的住房套数超过1，已告别住房短缺。据此，基本可以认为，当前我国住宅新建量大概率正在构筑历史大顶。另外，2011年很可能是我国全社会住宅竣工面积的历史高点，房地产开发企业参与的新房竣工面积2014年出现历史高点，其后一直没能创新高，预计大概率也已见顶。

图2 全国新建商品房销售面积和增速

2.存量房市场加速成为主战场。从房地产行业的发展规律来看，在行业发展的前期，新房规模不断壮大，属于以增量房为主的阶段；行业进入平稳期、成熟期之后，新房规模下滑，二手房规模不断增长并在某个时点超过新房规模。当前，欧美发达国家和日本就是二手房占市场主导。随着我国新房市场规模见顶，二手房市场规模越来越大，其市场占比也将不断提升。2020年，全国新建商品住宅成交金额达15.5万亿元，全国二手房交易规模达到7.3万亿元左右。当前，部分城市如京沪等已经由二手房占市场主导。未来将有越来越多的城市二手房交易量超过新房，直至全国存量房市场交易全面超过新房。

（四）产业赢利的变局

1.房地产开发行业利润率大幅下降。过去近20年，我国房地产开发行业大发展，行业利润率明显超过全社会平均水平。从需求端看，经济红利与人口红利是两大驱动力；从供给端看，土地红利与金融红利是两大支撑因素。这四大红利近几年都在快速减弱。尤其是2017年以来，在供给侧方面，热点城市限房价、限地价，几十家大房企实行三道红线四档管理，全国实行房地产贷款集中度管理，企业赚钱越来越难。从A股和港股的上市房地产开发企业来看，销售毛利率与净利率呈现下滑态势，其中2017、2018年受房地产去库存等利好刺激，利润率有所回升，但2019年以来再度下行，2021年估计将创近十几年来新低。未来多年，开发企业利润率还将继续向全社会平均利润率靠拢。

图3 房地产开发类上市公司销售利润率

2.房地产业总体告别黄金时代。过去20年，堪称中国房地产业的黄金20年，突出表现为全行业总体利润率仅次于金融行业，部分时段甚至高于后者。过去多年，房价与地价持续大涨是推高行业利润率的底层逻辑，而地价又是房价上涨的重要驱动因素之一，且总体涨幅高于后者。由图4可知，2006年至2020年，全国房地产开发企业土地购置均价保持上涨，仅2011年有小幅回落，其中多数年份涨幅超10%。2021年1-9月，全国房地产开发企业土地购置均价6808元/平方米，同比上涨9.7%，预计2021年涨幅明显低于2020年。未来十年涨幅将明显小于过去15年。

图4 全国房地产开发企业土地购置均价