基于风险管控的房地产企业税务筹划分析

张 燕

在竞争日趋激烈以及税收政策呈现多样化的趋势下，房地产企业税务管理中的税务筹划作用变得尤为突出。在法律政策允许范围内，房地产企业可以通过税务筹划进行合理避税，并响应国家产业改革政策，在政策指导下向新领域进军，积极促进并实现内部产业改革和创新。部分房地产企业因不重视税务筹划中存在的风险而造成严重的经济损失，由于税务筹划方案中的风险因素未能得到及时控制，导致税务筹划效果被削弱。因此房地产企业需要统筹税务筹划与风险，筹划与风险管控双管齐下，制定并执行完善的税务筹划方案。

一、房地产企业税务筹划及面临的风险概述

税务筹划是指企业在政策法规允许范围内，通过合理的筹划手段为企业的应税业务进行筹划，减少企业的税务支出，增加税后经济效益。税务筹划风险是指企业在纳税筹划过程中，因对税收政策理解不准确或者不全面而产生认知误区，导致企业违反税法规定进行纳税所产生的风险。税务筹划风险具体包括以下内容：政策性风险、财务风险、法律风险。

在国家政策约束和指导下，各地区税务机关针对房地产行业也制定了诸如限购限贷等严格政策。房地产企业在政策管控下的经营模式以及税务筹划工作已经发生较大的变化，在纳税筹划阶段，企业必须全面深入理解国家税收政策的基础上全方位考虑政策变化和内部财务管理工作，避免出现因税务筹划人员对政策理解不到位而出现失误，滋生风险或者税务筹划失效造成经济损失。

二、影响房地产企业税务筹划和风险的因素

（一）外部政策因素

房地产企业在税务筹划过程中必须准确理解政策内容，迅速掌握税收政策和法规的变化。但实际工作中，房地产企业具体人员因自身局限或能力不足对新旧税收政策法规的理解容易产生认知误区，容易引发税务筹划风险。此外，各地区税务机关被赋予部分税种的自由裁量权利，且受文化环境影响，房地产企业与当地税务机关沟通时处于相对弱势的地位，企业可能面临税务筹划方案不能落地的风险。

（二）内部管理因素

1.税务筹划过程中全员参与程度低

在税务筹划过程中，财务部门是主要的牵头部门，但是房地产企业的其他职能部门以及基层部门对筹划工作的配合度和参与度低，全员参与未能实现，导致税务筹划方案缺少全面的数据支撑，方案可行性降低。

2.财税管理人员能力参差不齐

目前负责企业税务筹划工作的财税管理人员能力参差不齐，大多数人员专业素质过硬，但仍有少数人员在处理税务筹划问题方面存在缺陷，导致税务筹划工作的效率较低，甚至造成税务筹划成本过高情况。

3.缺乏和税务机关之间的有效沟通

国家针对房地产行业的税收政策不断更新，企业依据政策展开税务筹划，而税务机关未能及时就政策改革向房地产企业宣传和解读，导致企业执行政策的有效性降低。另外，房地产企业与税务机关之间的沟通机制不合理，企业的应税业务筹划以及政策中关于新产业的优惠政策等都需要税务机关指导，但企业对税务机关在税务筹划中的重要性认识不全面，未能及时寻得税务机关的帮助与支持。

4.税务筹划方案不全面、不合理

大部分房地产企业税务筹划的核心目标是降低税负，而忽略了税务筹划活动对企业利益产生的影响，导致税务筹划方案缺乏全面性和合理性。房地产企业业务环节较多，税务人员将筹划重心集中在销售环节，相对而言，项目立项、土地获取、规划设计以及建设环节在筹划过程中受重视程度不足。

三、风险管控下房地产企业税务筹划现状及存在的问题

（一）现状

目前房地产企业税务筹划存在较多的问题，主要表现在以下几个方面：第一，房地产企业对税务筹划的关注度较高，但是少数部门未能全程参与，参与积极性较低，税务筹划缺乏全员配合。第二，大多数房地产企业在税务筹划过程中，过度重视税负，重点围绕降低税负制定税务筹划目标，忽略了其他因素对企业应缴税额的实际影响。在房地产行业中，极少数企业将合法避税与偷税漏税概念混淆，税务筹划在企业纳税义务产生之前，是法律允许，而偷税漏税则发生于纳税义务产生之后，是违法行为。同时，房地产企业习惯于从企业经济效益层面出发制定税务筹划方案，并未考虑企业经营期间税收最小值的变化，税务筹划方案与实际情况贴合不紧密，最终税负与预测值差距较大；第三，税务筹划专业人才短缺，负责企业税务筹划工作的人员必须具备足够强的税务分析和处理能力，全面掌握房地产行业适用的税收政策，熟练使用信息技术，对企业的税务情况了如指掌，但是从目前房地产企业实际情况来看，内部优质筹划人才数量较少，人才短缺问题严重影响企业的税务筹划效率。

（二）问题

1.缺乏税务风险管理意识

企业管理层人员未能准确认识到在改革后的经营模式下形成高负债率所带来的税务风险，忽略了税务风险管理在经营中的重要作用。税务风险不断累积，一旦爆发，房地产企业将会承受巨大的经济损失以及税务机关的处罚，导致经营成本急剧增长。管理层认为税务风险管理是财务部门的分内工作，应由财务部门全权负责，但是又很少向财务部门询问风险管控情况，长此以往，财务部门没有形成定期向管理层汇报税务风险防控细节的意识，造成管理层与财务部门在税务风险防控方面出现信息不对称，管理层对税务风险的整体把控出现问题，税务风险影响范围逐步扩大。

2.税务风险管理组织机构不健全，税务管理和筹划专业性不足

缺少税务风险管理组织或者组织结构不完善，都将造成税务风险管理专业性不足、责任落实不到位。房地产企业的税务风险管理组织不健全，而且税务管理和筹划专业性不足，对企业整体应缴纳税额的影响颇深。

3.税务风险防控制度体系不健全

当下房地产企业税务风险防控制度体系不健全，在税收政策和法规发生变化时，企业应对不及时，对税务风险防控制度的内容调整速度较慢，税务管理以及税务筹划中的风险难以得到有效控制。在日常经营过程中，税务筹划人员的行为缺少风险防控制度的约束指导，税务筹划风险加剧，可能会降低税务筹划效益，增加实现节税避税以及提升企业经济效益目标的难度。

四、风险管控下房地产企业税务筹划要点以及管理水平优化策略

（一）筹划要点

1.增值税筹划要点

在筹划增值税应税业务时，需要注意以下几点：第一，合理选择纳税人身份，不同规模地房地产企业根据其经济利润和进项税额不同，应从节税层面考量，房地产企业可以从纳税人身份切入进行筹划，以达到降税目标；第二，严格筛选合作供应商，房地产企业增值税进项税抵扣的重要前提是获得税法承认的抵扣凭证，所以企业在选择供应商时，需选择一般纳税人身份的供应商，但是在实际经营中企业也可根据实际情况选择小规模纳税人，采购材料可享受较大的折扣，企业利润得以增加；第三，借助税率差异展开筹划，房地产企业的进项税主要来自建筑公司、原材料供应商，企业可以分开签订工程合同和材料合同，在政策允许范围内可增加材料比例进而提高进项税抵扣额度；第四，增加精装修住房数量，精装修费用凭借相应凭证可以进行抵扣；第五，优化销售方式，比如采用折扣方式减少应税销售收入额度，但需要注意的是在采用打折销售时要考虑企业综合税负；第六，延迟纳税义务产生时间，房地产企业的预售模式可以延缓增值税纳税义务产生时间，在销售阶段，企业在取获取进项税后再收回预收款并确认实际收入。

2.土地增值税筹划要点

土地增值税是房地产企业的主要税种，土地增值税筹划必须围绕营改增政策规定展开筹划，准确掌握土地增值税见面政策适用的范围和条件。在土地增值税减免政策规定：（1）销售普通住宅，企业产生的增值税应税收入低于抵扣项20%；（2）被政府征用和回收的房产；（3）合作开发，自住；（4）企业被并购，土地使用权和建筑项目所有权发生转移，企业应税业务符合以上条件都可享受相应的土地增值税减免优惠，但是常用的是第一项，所以房地产企业要围绕第一个条件展开土地增值税筹划。另外，在筹划过程中，房地产企业需要注意以下几点：一是分开核算不同的房地产产品；二是筹划过程中将增值额20%作为重要的分界线，严格控制土地增值额，分别从房产市价和可扣除金额方面筹划，分摊扣除金额，选择合适的扣除手段。

3.所得税筹划要点

房地产企业筹划所得税过程中应准确把握政策，在项目施工阶段，根据毛利率或者核定征收预缴所得税，在项目竣工验收并开始运行销售时，按照规定进行成本结转和调整毛利率，但是此过程中极容易出现项目交付完成而工程款未结清的情况，再加上项目公共配套设施不完善问题，会导致企业的税务成本增加。结合房地产企业所得税缴纳中出现的问题，企业可过程中提交全面真实的证明材料，预提成本后及时办理工程结算并依法取得发票入账。

4.其他税种筹划要点

房地产企业的税种除了增值税、土地增值税、所得税三大主要税种之外，还包括地方性税种，比如城镇土地使用税、契税、印花税等。其中契税，如果企业的房屋使用权没有发生转移，则不征收契税；印花税率较低，且筹划空间不大，基于成本效益最大化原则，房地产企业可以暂不考虑印花税的筹划工作。

（二）税务筹划和管理水平优化策略

1.建立健全税务风险防控体系

房地产企业应当建立健全税务风险防控体系。首先，强化管理层以及其他员工的税务风险防控意识，税务筹划与税务风险防控同步，企业需逐步完善税务风险管理责任机制，要求全员积极参与配合，将税务风险防控办法落实到每个经营环节；其次，健全税务风险管理制度并编制成册，要求全体员工遵守制度规范，在日常工作中规范自身行为，减少失误造成的税务风险；再者，构建税务风险预警机制，加强对企业日常应税业务以及税务筹划的监督控制力度，分析税收数据，并根据企业的经营、利润等对税务风险进行定量分析，明确风险等级，对不同等级的税务风险制定相应的预警方式和应对措施；最后，健全税务风险管理组织，房地产企业可立足于实际情况，完善内部税务风险管理组织，比如企业可在税务管理部门下增设税务风险管理岗位，或者抽调专业人员组建税务风险管理团队，并定期组织税务人员参与专业培训，分别从筹划和风险防控层面进行定向培训，夯实税务筹划和风险管控的人才基础。

2.充分利用国家税收新政，多角度优化税务筹划

房地产企业应当基于营改增及税收新政多角度优化税务筹划方法，进行多视角综合税收筹划。以营销费用筹划为例，房地产企业为了达到尽快销售回款的目标，每年投入的广告费用数额较大，而根据税法规定纳税年度的广告费用在销售收入的15%内可以进行全部扣除。为了达到税前扣除的目的，一可根据销售目标做好广告费用总额测算控制，二可利用母子公司都是房产企业的优势将营销费用根据实际使用进行母子公司分摊从而可充分利用税收政策进行扣除；又如营改增系列新政下，应用一般计税方法的房地产企业应该加大对增值税发票的管理力度，从采购招标环节开始介入，将发票及时提供作为合同重要内容，从而保证及时获取增值税专用发票，可享受国家2019年4月份开始执行的增值税期末留抵退税政策取得退税资金，减少企业运营资金压力。

3.加强与税务机关的沟通，保持良好的税企关系

合法合规是税务筹划的重要前提，所以房地产企业需要对税收政策的变化保持足够高的敏感度，及时关注税收政策变化，与税务机关做好信息沟通，保证信息对称，方便企业向税务机关了解最新的政策变化，在税务机关的指导下调整税务筹划方案，并解决内部税务筹划存在的问题和风险。

4.依托信息平台推进税务信息化管理

房地产企业应当依托信息平台推进税务信息化管理，准确采集应税业务数据，提高税务筹划效率，提升税务筹划方案的全面性以及税务风险防控水平。首先，企业需要应用大数据技术优势，将税务筹划融入大数据平台，建立平台化、信息化、智能化税务管理机制，加快内部信息共享，打通税务筹划过程中各部门信息沟通渠道，建立部门协同机制；其次，强化大数据平台功能，自动化采集、分析以及处理应税业务数据，对应税业务以及筹划中产生的税务风险进行识别评估，税务风险管理人员及时调整应对措施；最后，根据政府政策指导，加快整合票、税、账数据，将税务ERP系统做得更细致，消除系统孤岛，完善数据分析平台。

5.加强对财税人员综合素质的培养

财税人员是决定企业税务筹划质量的关键，房地产企业应当定期组织财税人员参与专业培训，结合税收政策变化、经营模式变化、应税业务调整等制定培训计划，聘请社会专业人士对企业内部财税人员进行培训，针对员工培训建立严格的考核和奖惩机制，鼓励员工积极参与，通过考核保证培训效果，为企业筛选优质的财税人员；房地产企业还可以不定期邀请税务专家进入企业召开研讨会或者座谈会，要求财税人员参与，在会议中就日常工作中的财税问题进行讨论分析，共同找出解决之法，并且及时根据税收政策变化调整税务筹划方案。

五、结语

综上所述，房地产企业作为政府主要的税收来源，在严格执行税法规定合理纳税的前提下，要充分利用税收政策展开税务筹划，推动企业经济效益增长，进而夯实纳税基础。在税收政策不断调整的背景下，房地产企业需要准确把握政策变化，及时调整税务筹划方案，控制税务筹划成本与效益的关系，加快实现企业税务筹划目标，提升企业整体经济效益，进一步巩固房地产企业的竞争优势。