小区电梯广告 收益该归谁

黄昊

自2017年10月开始，某物业公司对某小区进行物业管理服务。某广告公司在该小区开展电梯广告业务，向物业公司支付了2018年1月1日至同年12月31日期间的电梯广告费8400元。2018年9月8日，该小区召开首次业主大会，选举成立业委会。2019年1月3日，该小区召开业主大会通过了解聘物业公司的决议。2019年10月18日，物业公司退出该小区物业服务区域，但未将上述8400元电梯广告费移交给小区业委会。小区业委会诉至法院，要求物业公司归还。一审法院对于该小区业委会要求物业公司归还8400元的诉讼请求予以支持。因为事情发生在民法典生效之前，所以根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决该物业公司于判决生效之日起十日内向该小区业主委员会返还电梯广告费8400元。后该物业公司提起上诉，二审法院审理后予以驳回上诉，维持原判。

司法实践中，物业公司通常会提出其对广告费有合理使用的权利，如将广告费用于补贴物业管理服务费等，以此拒绝返还广告费，这种观点是错误的。物业公司对广告费的使用要经过业主大会决议，但以下两种情况下有例外：一是用于广告管理支出;二是用于专项维修资金。电梯广告的运营需要物业公司维持，维持是为了全体业主的利益，维持成本当然要从广告费中扣除，因此不需要业主大会决议。按照《物业管理条例》第五十四条和《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条的规定，利用小区共有部分进行经营的，业主所得收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用，但业主大会另有决定的除外。作出这种规定的意图在于，共有部分收益在业主大会未决议分配时，不能被物业公司等主体不当使用，应当认定该收益用于补充专项维修资金，且该资金也属于业主共有。

法条速递：《物业管理条例》第五十四条  住宅物業、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

《中华人民共和国民法典》第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

律师总结：本案中，物业公司对广告费的收取在法律性质上属于占有权，而非所有权，其义务是将该收益移交全体业主或者业委会，物业公司违反该义务，性质上属于侵权行为。业主是所有权人，业主委员会可以代表业主起诉要求物业公司对该收益的占有进行返还。由于物业公司不能举证证明其将广告费用于广告管理支出或者专项维修资金，法院依法认定物业公司承担广告费的返还责任。对此，物业企业应遵循民法典的原则和精神，让公共收益的收支情况更加透明，保障业主真正享受到公共收益。■

责任编辑/艾    杰