综合施策提升产权交易规范化水平

李 婧

自2014 年被列入全国第二批农村改革试验区，承担“农村产权交易市场建设”试点任务以来，陕西省西安市高陵区坚持政府协调、市场运作，搭建制度框架、完善运行机制、注重风险防控、丰富交易类型，着力突破农村产权交易的机制体制瓶颈，不断完善市场体系建设。

坚持平台建设，让农村资源交易便捷

一是三级联网。在设立区级农村产权流转交易服务中心、7 个街办交易站、86 个村交易点三级交易体系的基础上，不断完善网上交易平台建设。二是多网互通。打通近年来建成的确权、“三资”及交易等系统，实现联动管理，解决部门分散、系统孤立造成的信息闭塞及重复劳动等问题，推动数据实时共享、互联互通。三是平台新形式应用。搭建基于互联网的流转交易信息服务平台和“高陵农经”微信公众平台，充分运用VR、直播等新技术，让农村资源交易更加便捷。

2017 年9 月，通过网络竞价的方式，将通远街道办事处大夫雷村集体经济合作社228.75 亩土地（含附着物）12 年的经营权，以477.98万元的总价成功流转。2018 年4 月，“西安市高陵区在网络平台上交易土地承包经营权，实现信息发布、交易鉴证、价值评估等12 个环节‘一厅式’办理”的做法，被国家发改委作为第一批国家新型城镇化综合试点经验进行推广。2018 年7 月，通过VR 展示“共享村落”房源库，盘活闲置农房和宅基地，取得了良好的社会反响。

健全三个机制，让土地流转规范顺畅

一是探索“预流转”机制，指导村集体为农户提供粮食生产全程托管服务，在不改变农户土地经营权的前提下整合土地资源，适时根据需要组织农户流转土地。二是建立土地流转预审机制，对提出土地流转需求的工商企业，和拟组织农户对外规模化流转土地的街村组，由区农经中心联合相关部门对企业经营能力、流转土地性质、权属关系、产业规划等情况进行预审。三是完善土地流转风险防范机制，明确入股、购买履约保证保险等7 种情况可以免交履约保证金。四是探索土地集体托管机制，为解决农民因成本高、效益低导致种粮积极性下降甚至出现土地撂荒等问题，指导村集体依托中化MAP 平台为农户提供粮食生产全程托管服务，按照土地面积和地力等级确定农户占有的份额，实现“保底+分红”的收入格局。

2020 年4 月，西安市鹏杰农业发展有限公司与锦泰保险公司签订土地流转履约保证保险协议，按照土地流转租金3%的标准，以每亩28 元的价格为214.6 亩土地缴纳保费6180 元，保险金额20.6 万元。当企业无力支付租金时，保险公司将代为支付。这大大减轻了农业企业的负担，维护了农民的合法利益。

建立风险防范机制，让抵押担保风险可控

一是建立农村产权抵押担保机制，出资5000 万元成立高陵区三阳农村产权融资担保有限公司，化解银行放贷风险，明确担保基金与银行的风险分担比例为8:2。二是建立农村产权抵押风险补偿机制，设立500 万元风险补偿基金，在出现处理抵押物后所得款项不足偿还全部贷款本息的情况时，启用风险补偿基金，按照本息净损失的50%对债权人进行补偿。三是建立不良贷款抵押物收储机制，出资500 万元成立农村产权收储中心，通过交易平台将收回的产权通过评估后再进行交易，所得收益首先偿还担保公司，多余部分归还贷款农户，不足部分启动风险防范基金。

2013 年底，高陵区农户邱某以流转来的48.5 亩承包土地的经营权作为抵押，向阳光村镇银行申请贷款20 万元用于养殖肉兔，后因经营不善无力偿还贷款。2018 年5 月，阳光村镇银行、邱某以及收储中心三方共同选择以自愿协商收储方式对该48.5 亩流转土地的经营权进行收储并进行再次流转。2018 年9 月，三阳农村产权融资担保公司成功代偿鹿苑街道130 亩农村承包土地的经营权贷款总额的80%，共计120 万元。

完善相关制度，让产权交易有规可循

出台西安市高陵区《农村产权交易市场建设工作方案》《农村产权流转交易管理办法》《农村集体经营性建设用地入市管理办法》《农村产权价值评估管理办法》《“两权”抵押贷款风险防范和抵押物处置管理办法（试行）》等制度性文件和交易规则以及流程，形成“统一信息发布、统一交易流程、统一交易规则、统一交易鉴证、统一监督管理”的“五统一”标准。在农村产权权属确认、价值评估、抵押登记、抵押贷款、担保增信、风险缓释、沉淀收储等关键环节上，实现无缝衔接、环环相扣，为规范农村产权流转交易提供完善的制度保障。

坚持系统集成，让改革工作协同推进

一是探索经营性建设用地入市。制定农村集体经营性建设用地入市管理等10 项试点制度，主要做法是农地入农市，收益归农民。由农村集体经济组织作为入市主体，通过交易中心公开交易，政府根据土地性质收取增值收益调节金和代契税，剩余部分在集体和成员之间进行分配。累计交易34 宗347.3 亩，成交总价款1.3 亿元，收取土地增值收益调节金3427.5 万元。

二是开展农村产权抵押贷款。明确贷款对象、贷款管理、担保比例、风险补偿、配套措施等方面的具体操作办法，推出“农房贷”“农地贷”和“两权+信用贷”等系列金融产品，并将“三个基金、六个办法”的适用范围拓展到各类农村产权，共发放农村产权抵押贷款678 笔，共计2.4亿元。2021 年3 月，陕西省首例集体资产股权质押贷款落地高陵。同年6 月，全省首例农村集体经济组织贷款落地高陵。

三是探索创新闲置宅基地盘活路径。在农户委托村集体经济合作社，将农民闲置宅基地使用权和农房所有权在农村产权交易中心进行公开出租的基础上，高陵区出台了《西安市高陵区“共享村落”（宅基地股份合作社）试点指导意见》《西安市高陵区“共享村落”（闲置宅基地合作建房）试点指导意见》《西安市高陵区“共享村落”（农村闲置宅基地和闲置住宅内部盘活）指导意见》三个指导意见，使盘活利用闲置宅基地和农房改革试点工作更加有章可循、蹄疾步稳。2021 年8 月，张卜街道庙西村在张卜街办和区农经中心的指导下，对3 宗自愿有偿退出的闲置宅基地的地上附着物进行了自主评估，3 户有宅基地“批复”的农户，根据宅基地上附着物的评估价值，通过村产权交易点，总共向集体缴纳了4 万元。区农经中心向这3 户颁发了宅基地“内部盘活”《农村产权交易鉴证书》。村里的闲置资源得到了利用，集体多了一笔收入，农户也终于分配到了宅基地。

四是积极拓展农村其它产权交易。将各种农村产权交易系统协同推进，充分发挥农村集体经济组织的服务功能，制定了农村集体建设用地抵押贷款、资产股权质押贷款、宅基地流转、集体工程招投标等一系列制度，农村产权交易市场建设的成果得到集中体现。近年来，位于张卜街道的源田梦工场田园综合体，共流转1300 亩承包土地的经营权，以作价入股的形式，取得126亩集体经营性建设用地使用权，2018 年使用流转土地经营权向阳光村镇银行抵押贷款500 万元，2022年贷款350 万元。