房地产企业财务风险识别与控制——以X地产为例

林仰铨

（福建省嘉盟网络科技集团有限公司，福建 宁德 352000）

房地产行业在当今社会和现代经济中发挥着关键的作用。为适应我国社会经济的变化和消费结构的升级，满足人们对住房日益增长的需求，房地产行业的财务风险识别与控制将成为房地产公司财务风险管理的重要部分，而对财务风险科学识别与控制是处理决策财务风险问题的基础。因此，只有正确地识别和分析财务风险，才能为企业的财务风险的管理和控制提供更多的科学依据。

一、X地产财务风险识别与现状

（一）X地产财务风险识别

X地产2015年至2017年的Z值均≥2.6，企业财务风险较小；2018年及2019年的Z值均处于1.10≤Z＜2.60范围内，属于灰色区域，企业财务风险大。与整个房地产行业2015-2019年的Z值比较，X地产Z值较小，综合上述Z风险识别模型分析，可以识别出X地产正面临着较大的财务风险。

（二）X地产财务风险现状

1.偿债能力指标分析

通常情况下，流动比率的数值越大，说明企业短期偿债能力水平较高；流动比率的数值越小，结果则相反。一般认为合理的最低流动比率为2。从X地产2014-2019年的流动比率数据来看，该指标结果较小，公司的短期偿债能力较弱。速动比率同样是用于衡量企业较短时间范围内偿还负债能力的财务指标，在速动比率大于或等于1的情况下，企业有足够的能力偿还短期负债。从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司近几年的速动比率都低于数值1，说明公司偿还短期负债的能力不足。现金比率的计算公式为企业现金类资产除以流动负债的比值。该项指标越高，说明企业的变现能力越强，短期偿债能力也越强；若现金比率越低，相应的短期偿债能力则越弱。现金比率一般认为20%以上为好。从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司现金比率总体低于20%，说明其负债到期时，在现金偿还负债方面有一定的压力，短期偿债能力不足。资产负债率具有体现资产总额中债权人资金占比份额多少的作用，一般情况下，资产负债率被认为保持在40%~60%较为合适。从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司资产负债率均接近80%或超过80%，说明在公司的资金来源中，来源于负债的资金占比较大，来源于所有者权益的资金占比较小，X地产存在较大的长期偿债压力。权益乘数这一指标对应着企业的负债水平，权益乘数的大小与企业负债多少存在着正相关关系，高负债会引起企业财务杠杆率提升，企业可能面临财务危机。从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司总体呈上升趋势，说明公司的负债程度较大，存在较大的偿债压力。

2.盈利能力分析

销售毛利率是毛利占净值的百分比，从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司的销售毛利率总体呈下降趋势，说明近几年来公司的盈利能力有所减弱。自有资本取得净收益的能力可以用净资产收益率进行描述，能充分体现出企业当前股东权益的收益能力，净资产收益率是对自有资本利用率较为直观地表示。二者之间的关系表现为正相关。从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司投资收益不稳定，公司资产的获利水平有所下降。

3.营运能力分析

计算出的总资产周转率数值越高，说明企业的销售能力越强，用于投资的资产效益水平越高。根据X地产2014-2019年的数据分析可知，除2015年该公司总资产周转率有所提升以外，其余年份均较上一年下降，这表明公司的资产效益水平变低，资产有效利用能力逐步下降，运营能力也逐步降低。关于生产经营整体过程中的投入情况、产出情况、和管理各类企业存货的能力水平都可以通过存货周转率进行判断。存货周转率与在资产当中归于存货大类的变现能力之间的关系体现为正相关。从X地产2014-2019年的数据分析可知，该公司2016-2019年存货周转率较前一年降低了，此项数据表示公司的存货处在囤积状态，有资金周转困难的可能，营运能力有所下降。

4.趋势分析

X地产2015-2017年的负债逐年增加，在2017年达到最高值，2018-2019年有所下降，说明公司为了缓解资金周转的压力，从而向各专业银行或其他金融机构借入资金款项，用于公司业务经营，导致资本结构不合理。X地产2015-2018年营业总收入与营业总成本均逐年上升，2019年营业总收入仅略高于营业总成本，存在财务风险的可能。

二、基于战略差异度视角的X地产财务风险影响因素分析

（一）战略差异度

2015-2019年X地产的战略差异度先上升后下降，而房地产行业整体的战略差异度总体呈下降趋势。2017年X地产的战略差异度高于行业整体，意味着X地产当年的战略较为激进，与同年度同行的战略差异较大；2018-2019年X地产的战略差异减小，说明公司战略由较为激进转为较为保守。公司激进的战略政策造成较高的战略差异度给企业自身带来了更多的经营风险和信息不对称，特别是对债务融资成本的影响，加大公司的财务风险，导致Z值减小，可能面临破产的危险。

（二）影响因素分析

X地产与房地产的整体行业值比较，保利地产、华夏幸福、绿地控股的战略差异度均小于行业值，说明房地产企业与同年度同行的战略差异较小，公司的战略较为保守，而X地产与同年度同行的战略差异较大。以下是影响X地产财务风险的外部与内部因素分析：

1.经济政策因素的影响

当前我国经济形势发展较好，但在经济运行良好的形势下，还缺乏一套比较完善的经济体制和良好的经济政策。我国房地产企业所处的经济环境形势受到国家政策的波动、国家法律法规制度不够完善等情形的影响仍较为严峻，这种制度大环境下使得房地产行业的生存受到一定的影响。受这样的外部政策制度环境影响，X地产与同行的战略差异度增大，面临较大的财务风险。

2.税收政策因素的影响

国家税收政策的变化无疑会对企业的资金及财务状况造成最直接的影响，所以企业的财务管理应与税收筹划紧密结合。一般来说，当一家公司的税收成本较低时，它的市场竞争力就会提高，财务风险也会较低；相反，如果企业承担的税务成本较大时，其面对的财务风险也会比较大。X地产在今天的发展中，负担着较大的资本成本，其中税务成本的影响不容小觑，较高的税务成本在一定程度上加大了X地产的财务风险，其对于企业产生的影响是不容忽视的。

3.毛利率较高

X地产在2015-2018年间的毛利率较高，并且比同行业的大部分企业高，有以下两方面原因：一是财务杠杆高，很多资金来源于银行借款；二是开发商原本的巨大资金压力因为商品房的预售方案制度得以减轻，越来越多的资金因此能够涌入房地产市场。这实际上也是一种利用杠杆作用的方式，使得毛利率处于较高水平，期限配置得好，在画出图纸的时候就能向客户收钱了。据国家统计局的相关数据调查显示，2019年定金以及预收款项占比甚至高于企业自筹资金的占比，这种预先销售的制度方案，最直接的影响就是另一部分销售收入在前期就得以实现。但是由于错配周期的原因，营业收入和相关利润需要耗费一两年的时间才能得到清算，受到周期性销售收入、个别体量大的工程和时间等因素的影响，财务上的核心指标都会呈现出不同程度的波动，结果导致X地产面临报告期内出现增收不增利的状态，多个结转项目出现亏损等财务风险。

4.资本结构不合理

X地产对于银行这类金融机构的依赖程度相当大，正常情况下房地产企业的经营活动都需要得到自有资金和银行借款的支持。但是，X地产在最初始的建设期直接从企业外部获取所需资金，忽视了挖掘内部资金，随意举债的后果便是导致偿债负担过高，加重了公司在投资运营上的财务风险。X地产2015-2019年期间资产负债率都高于70%，且高于同行业其他企业，表明企业偿还各种债务能力较弱，资本结构不合理。新项目开发建设所需资金大都来源于房屋销售时获得的预收资金和工程建设当中的拖欠款，而来自企业内部的自有资金却很少。在这种背景下，如果X地产遭遇开发项目的问题，遭遇偿还债务的问题，公司将会很难应对，管理上容易出现较大的漏洞，财务风险隐患不断加深，甚至会危及整个国民经济的可持续性、健康性发展。

5.资本成本较高、资金周转速度较慢

由X地产银行借款占比较大导致资本结构不合理可以推出，公司的资本成本必然较高。X地产也不例外，试图尝试采用各种方法缓解资金流动性的压力。资金周转速度是企业资金周转速度水平最直接的体现，表明企业在所制定的战略政策下，利用资产运营所创造价值收入的程度。与同行业的保利地产等三家房地产企业相比，2015年至2019年期间，X地产总资产周转速度相对较慢，企业的销售创收能力相对较低，资产投资效益相对差，资金有效利用率相对低，进一步导致运营效率低，运营效果差，会带来一定的财务风险。

三、控制X地产财务风险的建议

（一）降低毛利率

政策、经济环境都会令整个房地产行业的毛利率受到不同程度影响，并且在一定程度下售价高低、土地和建筑的相关成本等成分因素也会造成对整个房地产行业毛利率不同程度的影响。降低毛利率能够把房地产企业的财务风险控制在相对低水平起到一定的作用。此外，与房地产相关的预售政策制度弊端愈发扩大的重要原因在于目前供给大于需求充斥着整个房地产行业。因此，为减少财务风险，降低房地产行业毛利率，改革商品房预售制度势在必行。但是改革要强调适当的政策力度和政策约束范围，可以考虑以商品房为切入点，加强其预售资金环节的管控力度，加大预售资金只用于商品房项目构建的监管力度，规范资金支取规范条例。从长远角度来看，需要进一步抬高行业准入标准，把单纯追求短期利益、不具备综合实力的开发商拒之行业之外，此举也能够促成和提升行业整体竞争力与美誉度。

（二）优化资本结构

应该采取优化资本结构的措施来进行风险控制。具体有以下方法：第一，合理调整债务资本结构。有效使用商业方面信用度降低偿债压力，调低资本结构中负债占比；第二，开辟新融资渠道，尝试利用不同融资手段，例如海外融资、发行新股融资、资产合法证券化融资、可转换债券融资等；第三，完善股权结构，维护、增加中高管理层占股比率，吸引战略机构投资方，在利益平衡机制政策中加入行动人一致性协议。

（三）降低资本成本

资本是房地产相关投资项目建设开发的物质基础，X地产应降低资本成本，进而控制项目总投资，降低房地产投资项目开发风险。第一，进行合理地安排筹资期限。例如，针对多层类型商品房，相较于长期型融资，其筹资结构适合将短期型融资作为主要部分；针对高层类型商品房，恰恰相反，其融资结构适合将长期型融资作为主要部分。第二，健全财务管理审核批准制度，加大对各环节资金流向管理到位，杜绝各类越权行为的产生。第三，开展合理的项目可行性评估分析。房地产开发投资项目的可行性评价是降低资本成本，规避项目资本风险的有效方式。

（四）加速资金周转

对于房地产这种资金密集型行业，资产周转率的微弱提高，就能够节省大量资金用于其他项目，带来利润率的提高。改良财务管理模式，有效调整企业内部相关财务管理方案，提高有关财务人员的专业知识能力与岗位技能，进一步加强关于财务的管控工作，提高财务工作各个环节的效率，这类方法都有助于X地产合理有效地降低和规避企业面临的种种财务风险。同时，规范合理地落实全面预算等相关管理工作，对于修建周期相对较长、投资数额相对较大、整体运营期限相对较久的项目，应进行谨慎正确的评估和判断。按照实际计划，制定合理的战略规划目标，做好管理，这样才能够实行资产稳定平稳周转。

四、结束语

财务风险识别与控制作为房地产企业重要的一项工作内容，需要各方不断加强重视程度，提升警觉性和警惕性，充分意识到财务风险发生的内因与外因，采取行之有效的针对措施，保证资金流的健康与充足，保障房地产行业自身长久稳定的发展，需要结合自身财务实际情况，积极寻找并识别出其中潜在的风险因素，结合具体的风险因素表现，制定针对性的规避措施，增强对财务风险的控制力，从而用自身良好的发展态势，为我国社会的稳定发展奠定基础。