关于全球供应链紧缩环境下房地产项目可行性研判的思考

曹舟

[摘  要]针对世界供应链紧缩现状，全球经济未能如预期快速恢复至正常水平，国际货币基金组织仍在不断调低全球经济增长预测值。中国作为唯一在此大背景下实现正增长的主要经济体，是中央做出“大循环+双循环”的正确指导，民众齐心抗疫的勇气和力量，得以获得如此成果。在全球物资短缺、人工费用上调、建材价格上涨、开发成本增加、企业资金链吃紧的状态下，“稳”是当前第一要务，“三稳”是房地产调控主基调，自“房住不炒”提出，中央通过“三道红线”“两红杠”“两集中”“财改税”“房产税”系列政策干预，逐步精准，坚持“去杠杆”，落实“三稳”，房企迎来彻底寒冬。如何看清宏观环境、厘清政策走向、算清经济测评、找准远期盈利点是房企打赢这场生存战的决胜局。破局焦点在于合理决策。具备科学性的可行性研究是投资决策的重要依据。在可行性研究系统方法下，确保合理经济指标前提、目标项目区域规划、人文发展水平、政府施政能力应为下阶段可行性研判重点。

[关键词]可行性研究;房地产开发;经济指标;政策调控;供应链紧缩

中图分类号：F299.23           文献标识码：A           文章编号：1674-1722（2022）01-0022-03

一、绪论

中美贸易争端至今，“零和博弈”思维蔓延各发达经济体，英国脱欧，欧元区发展方向未明，人力物资短缺，供应链紧缩情况逐步影响至整个西方，全球经济受阻。在此复杂宏观环境中，中国经济逆势上扬，作为压舱石的房地产业领域，“维稳”成为施政重点。

在“房住不炒”主基调下，新政频出，房企已入寒冬。如何在大浪淘沙中洗炼升级，是近期众房企关注点，而项目决策自然成为企业后续发展的关键点。文章旨在通过对现实经济环境客观展示的同时，对可行性研究方法进行拆解，试找寻新经济增长点、远期盈利点，以免错失优质投资项目。

（一）全球及国内宏观经济现状

2021年10月，国际货币基金组织（IMF）发布最新一期《世界经济展望》，预计全球经济2021年度国内生产总值（GDP）增幅为5.9%，但由于近期全球供应链异动，通胀水平走高，IMF将2022年预测值较7月数据下调0.1个百分点至4.9%。如图1所示。

全球经济持续衰退，预测全面恢复仍待时日。IMF数次调低经济增速预期，全球经济呈现负增长定局。2020年全球实际GDP增速-3.1，发达经济体增速-4.5%，新兴市场和发展中经济体（EMDEs）增速-2.1%[1]。在此背景下，中国实现GDP增速2.3%，保持正增长，2021年前三季度，国内GDP完成823131亿元，同比增长9.8%。固定资产投资同比增长7.3%[2]。

中国作为世界主要经济体之一，担起了加快全球经济复苏的重任。中央依托国内齐全产业结构，通过补链、强链，与国际加强合作达到固链效果，确保我国在此轮供应链紧缩中，平稳过渡。在“大循环+双循环”政策指引下，全国上下迅速精准把握提振经济策略方向，中央企业挑危时重担，积极响应，保生产保物资。集全国之力，使我国经济快速有序回归正轨。

（二）国内房地产市场情况

在“房住不炒”原则下，政策层面以多频次“打补丁”方式对房地产业进行调控。从集体租赁用房到共有产权房，自购房满两年可再售至离异三年内仍以家庭单位限购，针对房企划清“三道红线”，针对银行及金融机构指明“两红杠”，针对地方政府采取“财转税”“两集中”。政策覆盖面已由“施惠于民”“严打投机”深入至房企严控，金融监管，政府明权，充分体现中央“保民生”和“去杠杆”一个都不能少的决心。

2021年前三季度，全国土拍市场完成住宅用地成交面积33087.19万平方米（约合496283.04亩），总成交额38062.56亿元，平均溢价率13.95%。“两集中”涉及22重点城市土拍市场实现住宅用地成交面积12518.19万平方米（约合187771.91亩），土地出让金21692.88亿元，平均溢价率11.28%。前三季度全国完成商品住宅销售面积115432万平方米，实现销售总额121957亿元。

“两集中”政策以来，22城土拍现场备受关注，流拍率大幅上升，溢价率波动较大。根据中指数据，2016年全国土拍住宅用地成交溢价率高达56.8%，其余年份均在15%以上，“两集中”后，虽成交量下降，溢价率仍处于高位，基本保持20%上下，7月中央就高溢价率做明确指示，8月成交溢价率即控至8.66%，10月更低至3.75%。如图2所示。

多重政策加压，房企资金链紧缩，急需回款补充，多项目多方式优惠，以价换量。而中指数据显示，截至10月，全国商品住宅均价已迈入万元档至10565元/平方米，整体房价稳中有升。

通过近五年监测数据显示，房地产市场受政策影响出现应激性波动，2021年在物资成本上涨和政策频出的双重压力下，房地产市场下行更为明显，无论民众亦或房企，皆已进入观望状态。如图3所示。

二、房企破局的关键——合理决策

房地产业作为重资本产业，风险与利润共存，如何投、投哪里、投多少、何时投，每一步都需审慎行之。项目投资前期决策是成败关键，可行性研究报告为其做科学性支撑。

（一）可行性研究的释义

可行性研究（Feasibility Study），作为项目前期工作的重要内容，通过广泛调查研究，综合论证项目的技术先进性和适用性，经济合理性和盈利性，建设可能性和可行性，为投资决策提供科学依据。可行性研究的目的是减少避免投资决策失误，提高项目经济、社会和环境效益[3]。可行性研究还是项目核准立项、资金筹措、協议签订、规划设计的重要依据[4]。

（二）“维稳”背景下的可行性研究重点

根据不同项目特点，研判侧重点不同，但主体内容都包括项目背景及概况、项目规划指标、区域宏观经济情况、区域市场分析、技术工艺标准及方案、进度计划、组织管理、经济测算、资金筹措、风险管控以及综合评价。可行性研究报告是多学科多专业的综合性研判，具有科学性、详备性和程序性。

紧缩市场环境下，城市规划，人文水平，政府施政将成为可行性研究的新评判着眼点。

三、房企逐浪淘沙决胜点

（一）贵在“自知之明”

自2013年“国五条”全国性房地产调控至今，我国房企经数轮洗礼，已久经沙场。但“老资格”不能作为“外强中干”者的“保护伞”。此轮“维稳”政策后，恒大终以3000亿美元负债成为国内外新闻焦点，央行、银监会相关部门约谈企业高管，强调市场稳健金融稳定的战略意义。

大型房企发挥充足资源优势，良好管理能力，做好产品的同时，积极响应政府号召参与公益项目建设，为大众营造宜居宜业宜养城市氛围，此番“淘沙”必是勇者勝。

中小企业则要正视风险，想以小博大，需优化资源配置，同时做好联合，发挥自身地域或产业优势，取长补短，强强联合，适者生存。

（二）房地产政策“维稳”之路

房地产市场不复鼎盛。年初融创等房企由于高溢价购地被政府约谈，二季度中央就房价过快上扬约谈广州等四城，重申“三稳”目标，下半年约谈银川等五城要求切实稳定房地产市场，年底就土拍遇冷楼市波动数次约谈众房企。“无形的手”一直都存在于中国经济发展历史进程。

1.“三道红线”：从房企融资端发力，严防超额融资

2020年8月20日，中国人民银行、住建部在重点房企座谈会上，对“三道红线”做明确指示，内容包括：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。同时，将重点房企分“红、橙、黄、绿”进行四档管理，并要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，于2021年1月1日起在行业内全面推行。

会后梳理，众多房企踩线，其中不乏业内大型房企。经过一年调整，争相实现“零踩线”，金茂等房企依靠雄厚资金实力和优质项目产品顺利实现指标转绿，但仍有众多知名企业深陷“三道红线”。

2.“两红杠”：加强银行监管，防范潜在系统性金融风险

2020年12月31日，由中国人民银行、银保监会两部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）。该《通知》决定：“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。”[5]两部门根据各银行资产规模及机构类型，分五档集中管理，并于2021年1月1日起正式实施。

自发布实施以来，不断有银行房地产信贷超限提醒，后期银行信贷紧缩，截至10月已有11家银行踩线超贷。

3.“两集中”：深入供给侧改革，优化行业资源配置

2021年2月18日，自然资源部发布“两集中”文件，要求22个重点城市就住宅用地出让：集中发布出让公告（本年度住宅用地出让公告少于3次）;集中组织出让活动。

各地推行相关政策时，土拍附加条件众多。如，限房价，限溢价率，竞地价，竞配建保障房比例，竞高标准建设方案，上限摇号，竞保障房建设资金等。“两集中”后，土地获取条件更为苛刻，该政策利好资金优势明显的大型房企，而中小企业需审慎决策，应积极选择伙伴企业尝试联合开发。

4.“财转税”：提高征收效率，压缩“操作”空间

2021年6月4日，财政部、税务总局、自然资源部、中国人民银行四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）。该《通知》决定：“将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。自2022年1月1日起全面实施征管划转工作”[6]。

5.“房产税”：精准打击房产投机者

2021年10月23日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》经第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议表决通过。《决定》指出：“本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律”[7]。

6.多一个角度看新政

“三稳”——稳地价、稳房价、稳预期是房地产调控主基调，“两维护”——维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益则是新政压力市场遇冷时，中央对房地产信贷紧缩现状的“新解”。房地相关产业作为国家支柱产业的地位不会变。

“三道红线”“两红杠”严把融资信贷关，防止房产泡沫化，避免“劣币驱逐良币”现象漫延，为优质房企清关。

“财转税”“两集中”从供应端做集中管理，有效降低过程成本，提高交易效率，有利于土拍市场更公平公开公正运行。试行一年的“两集中”呈现出“一地一策”趋势，竞配建竞高质量设计方案等附加条件，有助于推进城市规划向高水平高质量发展，城市形象的提升，定是一项重要区域经济附加值。

（三）“剑走偏锋”以致胜

“十四五规划”开局年，两会首提“碳达峰”“碳中和”，“雙碳目标”证明节能环保的必要性、现实性和迫切性客观存在。优化能源结构，新环保节能产业税费优惠，建筑装配率提升及全覆盖，绿色建筑等级调高，房地产设计方案标准优化，充分体现中央实现“3060目标”的坚定意志和信心。

当前全球人工短缺，国际供应链不畅，已造成多国经济增速骤降。国家统计局数据显示，本年度房建主材螺纹钢、线材已连续10月上扬，月均增幅4个百分点，10月终迎回落趋势，而普通硼硅盐水泥仍逐月持续上涨。天然气、煤等能源材料也因国际短缺而出现价格反升。中国制造业采购经理人指数（PMI）连续8个月下滑，已至荣枯线（50%）以下，10月仅49.1%，除建筑业外，金融，房产业均低于临界点。房地产业建安成本大幅增加，投资开发成本上升已成必然。房企若想仅靠控制建安成本以达提高利润率，可操作空间渐小。

在一般性房地产项目经济测算中，总开发成本的30%～50%用于获取目标项目建设用地的土地资金投入。因此，如何让这30%～50%花得值得，才是可行性研究应重点分析判别的部分。

目标地块所在区域环境、城市规划发展方向、政府治理水平、人文发展水平，皆是研判标准。

以成渝双城经济圈为例，成渝两地一直因其特有的味、色、形，以“天府之国”“天空之城”之名广受美食、旅游爱好者们青睐。但同样因其地形地貌特征，使其房地产市场不像其他准一线城市那样火热。近年，成都天府新区的大力兴建，重庆两江新区的逐步成型，人才政策的指引加持，在国家统计局发布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》中，成渝均跻身超大城市之列。对房地产业来说，人口即红利，永远不会过时。

《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》于2021年10月16日由中共中央、国务院印发，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。成渝双城经济圈作为中国经济“第四极”，具备高速发展城镇化的底气和勇气。成渝房地产限购必将产生购买力外溢。距成都市中心仅40千米的广汉市，坐拥“一醒惊天下”的三星堆遗址，2021年度再次“上新”使考古文化热持续延烧。成都天府新区南侧眉山市，天府大道直抵市域内黑龙潭生态公园及中国首个乐高主题乐园。纪录片、主题公园、文创周边等各类文化传播形式加持，文化产业高速发展，使城市热度不减，城市名片效应明显。

中国加入世界贸易组织已满20年，从传统“长三角经济带”“环渤海经济圈”的打造到新兴“粤港澳大湾区”“成渝双城经济圈”的崛起，我国经济呈现“片区协同发展”“一体化建设”趋势，区域经济走向也应是房地产业关注的重点。经济测算指标不是房地产项目是否可行的唯一评判标准。

四、结论与展望

在可行性研究系统方法下，确保合理经济指标前提、目标项目区域规划、人文发展水平、政府施政能力应为下阶段可行性研判的重点。

我国经济、外交、金融多领域素以“稳健”著称，讲究“和平发展、合作共赢”。房地产市场的“去杠杆”“防泡沫”为大势所趋，国家众多精准施策，为房地产营商环境的健康有序发展指明方向。

政府层面应厘清公益与市场的关系。“双赢”和“诚信”是我国能够立足世界、敢于大国竞争的利器，做好公益与利益的平衡，处理好与社会投资人的关系，才能打好城市名片。

众房企作为社会投资人，不应限于眼前经济指标的呈现，更应着眼于远期盈利点，以高标准房屋设计方案，高质量产品打造高水平人居环境，房地产整体良性发展，才是产业的未来。

相信经过中央的政策干预，政府的有效贯彻落实，社会投资人的积极参与，我国房地产业必将在良性循环发展轨道上稳步前行。

参考文献：

[1] 《国际货币基金组织》.世界经济展望[R].2021.

[2] 国家统计局.2021《中国统计年鉴》[M].北京：中国统计出版社，2021.

[3]《建筑与房地产经济》[M].北京：中国人事出版社，2020.

[4]《房地产开发经营与管理》[M].北京：中国建筑工业出版社，2021.

[5] 中国人民银行，银保监会.《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）.

[6]中国人民银行，财政部，自然资源部，税务总局.《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）.[2021-5-21].

[7]《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》.[2021-10-23].