全面建成小康社会后的全装修住宅高质量发展路径研究

何 平，刘之渊

（1.扬州大学美术与设计学院，江苏 扬州 225009；2.镇江市建设工程质量监督站，江苏 镇江 212004）

1 住宅房地产发展概况

20世纪90年代，我国的住房改革取消了福利分房并实行市场化运作，在当时的社会经济发展状况下，居民仅仅需要解决有无房屋居住的问题。现阶段，在居民个人收入不断增长和房产市场巨量需求的双重推动下，我国房地产行业高速发展，经济发达地区甚至需要通过随机摇号的方式才能取得购房机会，住宅销售基本处于卖方市场。为了加快住宅的交付速度，提高企业流动资金的周转率，避免住宅装修可能引发的质量矛盾，住宅商品房供给基本以毛坯房形式为主。

毛坯房属于“短平快”建造项目，建造时间相对较短。对于购房者而言，毛坯房是一种半成品建筑产品，需要进行二次装修后才能达到入住要求。然而，在二次装修过程中大多数购房者不熟悉专业规范，存在装修设计不合理、随意改动建筑承重结构、电路管线敷设不规范等问题，很容易给居民生活带来安全隐患，也容易引发邻里纠纷。同时，装修过程产生的建筑垃圾会给环境造成污染。毛坯房属典型粗放式经济发展模式的产物，该模式制约了住宅房地产行业的健康发展，不符合住宅绿色环保和节能减排的发展目标。

随着我国经济进入高质量发展阶段，房地产行业必须对住宅的供应模式进行改革，在确保房屋装修效果和质量的前提下尽可能满足购房者的入住需求，在此背景下，全装修住宅应运而生。

2 全装修住宅的概念

全装修住宅是指套内和公共部位的固定面、固定家具、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的固定实施安装到位的住宅[1]。

全装修住宅不仅能够使购房者快速提包入住，而且解决了传统住宅装修不规范的问题。因此，政府职能部门应当积极促进全装修住宅建设模式的推广普及。国务院办公厅在1999年转发了原建设部《关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见》，该意见明确要求住宅上市前需要同步完成装修，避免二次装修对房屋结构造成的负面影响[2]。住房和城乡建设部住宅产业化促进中心于2008年9月专门制定了《全装修住宅逐套验收导则》，确定了全装修住宅在交付前逐套验收的有关标准和要求。2009年6月，该中心又在北京召开了“推进住宅全装修，发展成品房住宅”的研讨会。各级领导和专家在会上对推动全装修住宅提出了建设性的建议，为今后全装修住宅的发展指明了方向。

全装修住宅避免了因住户二次装修对住宅结构产生的破坏性影响，地方政府通过全装修住宅的运作，也可以实现住宅装修行业的产业化，提升房产行业的竞争力，确保在实现行业经济增长的同时增加政府财政税收。

3 全装修住宅的发展现状

受服务保障体系不完善影响，全装修住宅的装修质量和效果往往不尽人意，甚至会出现实际交付的住宅与样板房的质量相比相去甚远的现象。而当购房者与开发企业就住宅质量进行交涉时，开发企业往往会以专业律师团队拟定的售房合同中的相关条款进行答复，使购房者很难得到法律层面的支持。做工精美的样板房由此成了房产企业用于房屋销售的宣传的噱头，而不能代表最终交付房屋的装修状态。

由于房产企业没有关注消费者对住宅装修质量和装修个性化的核心需求，导致消费者对全装修住宅的质量缺乏信心，诸多原因导致现有全装修住宅的供给模式难以得到大多数消费者的认可。2021年中国消费者协会发布的资料表明，全装修住宅的消费投诉在所有商品消费投诉中属于热点投诉，其中较为突出的问题包括交付房与样板房的装修效果差异较大、装修质量较差、房屋销售虚假宣传等。

通过市场调研发现，大多数购房者在购置全装修住宅后的处理方法是对装修不满意的部位进行拆除，甚至整体拆除，然后重新规划装修。这种情况背离了政府发展全装修住宅的目的，再次造成社会资源的浪费，严重制约了全装修住宅的健康发展。

住宅房地产经过多年的高位运行和持续调控，已进入理性增长的时代，房地产行业有望迈上高质量发展的新台阶。国家统计局和华经产业研究院公布的有关资料显示，我国在2021年完成111 173亿元的住宅投资，比上年增长6.4%，住宅施工面积达690 319万m2，增长5.3%。以上数据表明推进全装修住宅有着良好的基础条件。

习近平总书记在庆祝中国共产党成立100周年的讲话中指出，我国已经全面建成小康社会。在全面建成小康社会后，十多年前购房的消费群体享受到了收入同步增长的红利，对住宅的居住条件也提出了升级的需求，这些需求主要包括增加人均居住面积、提高住宅舒适度（家居智能化）、改善室内装修品质等。在人民生活水平不断提高的当下，住宅装修个性化的要求已经深入人心。现有全装修住宅的建造和营销模式与广大城乡居民的需求存在一定差距，这些因素制约着全装修住宅的高质量发展，需要找到破解之道。

4 全装修住宅高质量发展的路径

党的十九届五中全会提出，“十四五”时期以推动高质量发展为主题。推动高质量发展是社会经济规律发展的必然要求，也是保持我国经济健康发展和建设现代化强国的根本要求。习近平总书记指出，高质量发展是指能够很好满足人民美好需要的发展，是体现新发展理念的发展。

全装修住宅是房地产行业高质量发展的必然产物。应当从购房者对全装修住宅的需求、开发商的营销方式和政府的有关政策等方面共同考虑，形成良性的全装修住宅营销和运作机制，推动全装修住宅供给模式的全面发展。

根据住宅装修标准的不同，全装修住宅可分为简装修房和精装修房。简装修房是指装修标准达到普通装修要求的住房；精装修房则是装修标准达到中等及以上装修标准的住房，装修材料和室内的家电设施一般属高档用品。

全装修住宅等同于交钥匙工程，可直接提包入住。对于消费者而言，全装修房的房屋装修质量和安全有了保障，既经济实惠又省时省力，节约了社会资源。行之有效的全装修住宅装修质量的保障机制是发展全装修住宅的法律依据，实现全装修住宅的高质量发展可从以下5个方面考虑。

4.1 确保装修效果

样板房的装修效果是装修设计优化后的产物，房屋装修效果会在一定程度上影响购房者的购房心态和决策。房产商在展示样板房的同时应标明全装修住宅中使用的装修材料或设备的品牌、规格尺寸、型号（含外观）等技术指标，不得在装修施工时随意变更装修材料的技术特性，降低装修材料的使用质量。购房者在房屋验收时可以对照原有样板房使用的装修材料样本进行查验。

此外，无论是实物样板房还是基于虚拟现实（virtual reality,VR）技术的虚拟样板房，均应保留到住宅房产项目经过购房者验收认可，所有环节结束后再行移除，所有的部品均应实物展示，从而避免购房者和开发企业双方对房屋装修效果的认知不同而产生矛盾。

4.2 实现个性化装修

现有绝大多数全装修住宅均不能实现装修个性化的要求，即便是同一房产项目，也经常会出现“千人一面”的装修效果。同一户型的装修效果几乎完全一致，这降低了装修的艺术魅力。购房者对室内装修风格的偏爱程度是不同的，装修个性化是每个购房者的基本要求。但是开发企业为了减少装修建造成本，往往只提供少量的装修设计方案，无法满足购房者呈现个性化装修效果的需求，这在一定程度上影响了消费者对全装修住宅的购房热情。

菜单式的装修模式则可以实现个性化装修的目标。开发企业可预先提供若干种装修设计方案，以满足不同消费群体对空间美学的差异化需求，并确定相应的房屋装修档次和最终的装修金额。

个性化的住宅装修绝不是工厂流水线上的标准产品，流水作业模式往往是建立在产品标准化和规模化基础之上的。个性化装修对开发企业的项目整体统筹能力、资源组织能力和施工管理能力提出了高标准的要求。因此，高质量全装修住宅项目应当依托有设计和施工资质的大型房产企业开展。住宅房产市场上很多全装修住宅的成功案例充分证明了这一点。

4.3 促进绿色发展

全装修住宅的绿色发展贯穿房产项目的全过程，这一过程必须考虑建筑绿色发展的要求，采取相应的节能减排措施，减少碳排放，实现建筑绿色发展的目标。

尽管实体样板房的展示效果较为真实，却不符合绿色展示的标准。当全装修住宅房产项目结束后，花费巨资建造的样板房会被拆除。因此，传统样板房的展示方式不符合绿色经济发展的要求。运用VR技术则可以针对不同的住宅户型推出具有差异性、沉浸感逼真的装修方案，给购房者提供不同的装修方案实景体验。基于VR技术的样板房展示方式在满足消费者个性化装修需求的同时，也更加符合建筑绿色展示、低碳节能的要求。

全装修住宅建造过程中使用的装配式施工工艺能够节约房屋建造的资源。便于实现该工艺所需材料的大规模集中采购，而大规模采购方式又能有效降低材料的购置成本，便于材料厂家集中生产和运输。对施工单位而言，相同的施工工序更便于组织流水作业，提高施工效率，同时，绿色建材在全装修住宅中的应用比例高达50%以上。

4.4 设立有效的全装修住宅质量保障机制

全装修住宅质量保障机制包括施工单位的施工质量和项目质量监督。传统房地产公司主要从事土建施工的相关活动，而土建施工属粗放式劳动密集型产业，面对精细化要求较高的装修施工活动存在一定的劣势。为此，开发企业需要组建高水平的规模装修施工团队，为建造高质量全装修住宅提供高水平的建设人才。

全装修住宅对开发企业提出了新的挑战，个性化装修住宅对开发企业提出了更高的要求，企业应具备较强的资源整合能力，从设计、施工、材料、家用设备等各方面整合专业资源，形成强大的运作团队。精装房装修施工管理通过项目管理层级化、要素管控集约化、资源配置市场化、产品清单预算化、管理责任矩阵化、成本控制精细化、管理流程标准化、作业队伍组织化、管理报告格式化、经济活动分析制度化、绩效考核科学化、管理手段信息化等手段实现精装房的社会效益和经济效益[3]。

全面深化全装修住宅监管制度改革，提升房产企业核心竞争力，促进全装修住宅的高质量发展。调整全装修住宅质量管理监督体系的相关内容，增加消费者参与全装修住宅建造过程的监管环节，并赋予其一定的权限，对项目施工企业形成一定的工作压力，但更可能成为工作的动力。有消费者参与的项目建造过程监督类似于小区业主管理委员会对物业的监管，协助政府职能部门对全装修住宅的工程质量实行全程监督，保证了广大购房者的利益。在全装修住宅建造过程中，设立定期的购房者参观日活动，使购房者能够目睹项目建造的过程，增加了消费者对房屋建造质量的信心。

4.5 建立全装修住宅产业化体系

传统住宅装修的规模化程度低，施工作业的离散化程度高，组织管理方式落后，产业化程度不高，技术创新能力不足，存在着生产同质化、过度竞争的现象。

全装修住宅产业化以提供人民满意、健康环保、物美价廉的装修服务与产品为最终目标[4]，装修部品直接构成全装修住宅的最基本组成部分。全装修住宅实施过程中涉及的装修部品名目繁多，建立住宅部品体系是发展住宅产业化的主要内容[5]。设立装修部品库，制定装配化装修的标准化部品和部件目录，实现装修部品、部件的集约化生产，从而全面提升装修部品、部件的生产质量和整体性能。

装配式装修方式也是装修部品、部件集约化生产的基础条件，政府应鼓励开发企业对全装修住宅实现装配式装修，实现工厂制造、现场装配的建造模式，实现全装修住宅的产品结构优化升级。

5 结语

随着全面建成小康社会时代的到来，全装修住宅的建造和供给进入高质量发展时期。与传统住宅市场供应模式相比，全装修住宅的高质量发展模式符合广大消费群体的切身需求，也顺应国家倡导的经济高质量发展方向。政府职能部门应制定行之有效的关于全装修住宅高质量发展的相关策略，积极采取措施，推动房地产行业的健康发展，在行业内形成集约化的先进生产模式。