国有经营性房产租赁管理研究

于文山

一、引言

在实际的经营管理中，国有经营性房产管理单位租赁经营的形式，承担着对规范国有资产的经济价值和使用效率的作用。在国有经营性房产管理单位的管理中遵守国有房产租赁政策的权利和义务，建立相关产权关系，严格审查国有房产的保值和增值工作，提高国有房产运营效益，通过房产的租赁管理出租流程，积极规范登记和使用租赁经营形式，确保租赁管理工作资产安全性。房产租赁完善的管理机制可提高监督机制建设工作，加强国有房产安全保障和管理，规范化管理承租人经营，制定国有房产保值增值的管理目标。

二、国有经营性房产租赁相关概念概述

1.国有资产

国有资产属于国家所有的一切财产和财产权利，凭借国家法律上的权利，为国家资本金及其收益形成财产提供各种总和。

2.国有经营性房产

国有产权，由国有行政、事业、企业单位占有使用的办公性用房、商业服务性用房、生产性用房、仓储性用房及场地和构筑物，对外租赁获取资产收益为目的的国有资产。

3.租赁

在确保职能正常履行和事业正常发展的前提下，按照国家和省市的有关规定，经批准将占有、使用的房产在一定期限内对外租赁给公民、法人或者其他组织并获取相关经济收益的行为。

三、当前国有经营性房产租赁管理存在的不足和诱因

1.当前国有经营性房产租赁管理存在的不足

（1）公开度较低

房产租赁信息未落到实处，信息公开的内容缺乏真实性，对外公开的租赁信息渠道单一，流于形式，没有意愿的承租人披露，缺少管理单位内部与外部的监督，易产生隐形交易，无法实现公平公正的竞争体系，无法保证风险管控，易造成国有资产的流失和滋生廉政风险。

（2）租赁效益有待提高

对外租赁的大部分国有房产的租金价格相对较低，且承租人的资质审查不严格，因此房产租赁管理者与承租人不可避免地存在复杂的人际关系，这会对房产的保值增值带来不利影响。导致承租人可能不符合租赁标准，到期后不能按时足额支付租金，或者以低于市场的价格将国有房产租赁给承租人，降低了国有房产出租收益水平。

（3）管理缺乏制度约束

国有房产租赁经营操作过程不规范，缺乏公开竞标租赁，这使得资产租赁操作缺乏公平和透明度，没有参考标准，造成资金租赁价格没有合理的标准，估价不准确，许多承租人只是象征性地收取部分租金，租金明显低于市场标准，使得目前账面价值过低，给国有资产租赁经营带来风险。

2.诱发国有经营性房产租赁管理存在的原因分析

（1）市场主体作用有待增强

出租单位应根据房产实际状态和使用情况按照市场规律进行调整，市场价格与租赁经营承租价格不得相差甚远，需第三方专业机构评估房产价格，从而确定合理租金标准。出租单位需建立专门的部门管理租赁合同，在经营管理中防止有人以权谋私，防止在房产租赁过程中因特殊情况，出现无法收取租金，导致合同逾期，从而出现篡改合同，私自建立租赁台账的情况。个别单位在设立专门房屋租赁业务经营部门时，存在业务能力、经验差的工作人员，且在租赁谈判、合同执行过程中缺少主动权，使国有经营性房产出租业务薄弱，增加经营、财务及资信风险，导致在租赁市场缺少竞争性。

（2）制度严密性有待提升

由于建筑历史悠久，审批制度不完善，多次改造建设程序缺失，若未拆除并继续使用，房屋产权和建设程序多属临时的，且现有面积规模与原产权登记证误差大，在临时建设后的使用期满，没有继续办理合法的房产证和规划许可。根据最高人民法院司法判例指示，合同的效力存在诸多缺陷，如果处理不慎，易造成国有资产流失，未取得规划建设的房屋不得出租，承租人有权同时拒绝支付租金，主要表现为缺少专项租赁凭证、违反租赁规定装修、改变房产使用性质等违约行为，在合同执行过程中，作为出租人的国有单位遗漏了合同重点条款，使得后期法律诉求较于被动，增加了维权、诉讼风险因素。

（3）监管机制有待完善

许多单位负有管理职能，在监管中出现经营舞弊行为，很可能造成国有资产的严重流失。在政府部门未审批通过时就评估，经营性房产管理单位未制定规范的租赁管理制度和流程，造成租赁经营合同无客观租赁价格及监督管理，极易出现合同异议，情节恶劣下将会出现随意转租或变卖，使合同规定失去法律责任，房产租赁在开展备案和申报工作时，涉及基建、信息技术工作，极易造成权责不清、互相推诿、效率低下等问题，不利于国有经营性房产租赁业务良性发展。

四、完善国有经营性房产租赁管理的建议

1.集中整合租赁资源促公开

建立公开透明的多元化的信息发布渠道，配置专业团队，科学管理房地产租赁工作，向部门全体成员公开租赁信息，规范租赁流程，充分披露租赁过程中的各类信息。建立相应的专业管理部门，在管理部门内部建立风险监控机制，房地产租赁的全过程必须有多人参与监管，应根据房地产租赁的日常经营情况，配备法律事务专家，降低房地产租赁的法律风险，充分发挥上级单位的监督管理职能，对经营的租赁业务进行分级防控，在相互监督和制约下确保租赁业务的安全，建立分级管理模式。对租赁业务进行专业风险意识培训，在房地产租赁过程中进行有针对性的安全检查和法律事务分级管理，实现商户与房产管理部门的联动工作，通过信息整合和资源共享，加强租赁部门的日常管控工作。建立运营专员“一对一”服务，参与租赁方案和合同定制，并对感兴趣的租户实施合同履行保障机制，实现规范的量化功能服务水平，完善租赁方案，有序建立租赁业务的租赁数据，量化分解合同条款，客观地对数据进行调整和反馈工作。

2.提高管理标准增效益

国有房产租赁前，经营管理单位应当提前向有关部门报告，对国有房产的现状进行测试和检查，保证其正常经营和使用。如果需要进行改造和维护，相关部门应根据房产的实际管理和使用情况，说明改造和维护的注意事项，并定期提交财务部门进行预算和审核。对于符合条件的承租人，审计部门监督可能发生的特殊情况，明确预算费用清单，合理确定费用标准，防止费用超支。在执行过程中如有国有房产租赁违规行为，应查明原因，坚决制止不合格的承租单位和个人。如果无法全额收回预算租金，则应分析造成经济损失的风险因素，并以扣缴保证金的形式进行处罚。承租人逾期支付租金的，应当要求承租人先支付一定数额的保证金，防止承租人违约。

3.构建配套监管机制强管理

在经营管理单位内部严格租赁流程，针对风险情况把好管控，对承租人的履行合同能力、资信情况等做出评价，有序开展建立房产租赁风险管控工作机制，并联合组成房产租赁风险管控小组，快速响应商户诉求，按流程进行招租时，及时对风险管控项目按照权限完善审批手续。从安全管理角度检查管理单位运营流程，将定价、底价的评估建立在调整经营目标上，第一时间强化风险隐患的相应预案。获取商户反馈信息，落实房产租赁管理规章制度流程，对管理进行分级管理，强化出租管理部门完成项目租赁任务时合同的账面净值，及时调整租赁项目的制度体系。在国有房产保值增值的基础上建立规范、操作性强的管理运营体系，更加完善经营行为。

4.推进信息化建设提效率

基于互联网和云计算，搭建国有经营性房产租赁“数字管理平台”，加强管理部门直观的基础数据，将内部信息技术系统实现实时监管，对所有经营性房产相关数据进行录入，审批及集体决策程序规范化，减少招租过程的人为干预，对各个流程起到引领效应，对每个程序构建一个固化信息管理系统，提供完善的数据管理中心，将租赁的全过程业务、方案、项目决策依据，实行线上操作，分析和梳理高质量的客户服务，最大限度地减少人员劳动强度。通过自动化程序分析数据是否准确，重新确认租赁定位，将内部数据记录情况进行全面分析，建立起数字化、信息化的运营管理服务平台。通过数字化的信息平台将房产价值最大化，充分运用技术手段树立其口碑良好的客户群，审慎实体经济，保证房产的形象和声誉。

5.落实租赁企业内控制度

国有房屋租赁相关定价，无形之间变动了房屋资产数据，企业内部控制制度可维护国有有形房屋资产，另一方面，企业内部按照相关制度，控制根据房屋租金定价、收入的平稳性，有序的为可租赁的房产制定收取方式权限。国有房屋租赁企业需做好承租方合同签订，按照房屋资产合同设置租金定价制度，内控制度下，使房屋资产租金收入符合房产税计量点。多数国有房屋租赁企业依据第三方事务所，租金评估价发生变化，根据国有房屋租赁财务部门，将房屋租赁资产管理部门作为调整房屋资产使用的状态，并落实租赁房屋资产租赁、自用、外借等相关数据，在预收房租时，企业内部应严格制订相关制度，落实好房产出租交易。在房屋租赁期结束后，按照决策审批制度，准确核算相关账户数据。国有房屋租赁企业内控应定期、不定期的评估制度规定，在确定承租方后，以其履约能力、意愿、金额等流程，合规性地进行屋资产租赁审计工作。应加强考核财务部门决策审批制度，贯彻国有房屋资产的考核指标，在年末重新审核评标标准。

五、结语

综上所述，在国有房产租赁经营过程中，根据业务发展监督审查流程，建立完善的房产租赁管理制度，杜绝随意转租和变卖的情况，定期梳理国有房产的运行使用状况，确保国有房产的资产清晰性，在维护规章制度的过程中防止资产的流失，确保租金合理性。国有房产的管理者必须依法做好资产维护管理控制，熟知相关法律制度和规章的流程，在国有房产的管理中，使国有房产安全得到保障。

房屋租赁收入是国有房屋租赁企业的主要收入来源，需国有房产管理部门，负责履行房屋资产、租赁程序上的规定制度，严格地把控房产内控制度，建立起规范的保障制度，强化房产租赁经营业务制度体系，将审批流程系统不断优化，对国有房屋租赁的安全管理进行调整，实现程序化风险防控，通过星级评定操作流程、管理监督更加透明化，降低国有资产的损失。