房地产司法估价机构执业质量控制探讨

闫晓慧，赵可心

（1.吉林工商学院 财税学院，吉林 长春130507；2.吉林省房地产业协会，吉林 长春 130051）

司法评估是房地产估价机构的一大业务领域，2018年《人民法院委托评估工作规范》要求建立评估机构名单库。入选司法评估机构库，给房地产估价机构带来了司法评估业务的同时也对司法评估机构提出更高要求。维护当事人合法权益，提升房地产估价行业的公信度是房地产司法估价机构的使命，而执业质量是根本保证。本文仅针对房地产估价机构在司法评估领域如何做好执业质量控制进行一点探讨。

一、房地产司法估价机构面临的形势

（一）《资产评估法》和执业规范的要求更加严格

2016年12月1日起施行的《中华人民共和国资产评估法》以法律形式确立了评估机构和评估专业人员的法律地位，赋予了评估机构及评估专业人员权利，同时也对评估机构和评估人员提出了更高的要求，尤其是在评估程序方面，包括资料的核查验证、评估方法的选择、评估档案的保存期限等都更加严格了。

修改后的《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）对房地产估价程序、估价报告内容等方面作出了更为严格、更为专业的要求，如“每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作”，将估价的假设条件划分为一般假设、特殊假设等要求。

（二）外部竞争者加入，市场竞争更加激烈

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”。此条款说明，这个“财产处置参考价”不是一定要经过评估的。

现在有好多网络平台提供价格咨询，如京东、淘宝等。实体机构中房屋中介机构将是最有力的提供价格咨询业务的机构。建立房地产司法评估机构入选机构库，只是减少了行业内部的竞争，而外部竞争者的加入会使得市场竞争更加激烈。

（三）当事人针对房地产估价报告提出的异议逐渐趋向于专业化

前些年，当事人针对房地产估价报告的异议多数是停留在对估价结果的不接受。但是近年发现，当事人异议的根本虽然还是估价结果，但是提出异议的方式趋向于利用行业规范来陈述他们认为报告中存在的问题，提出的问题更具有专业性，包括采用方法的合理性、参照标准的合理性、参数选取的合理性等等，最终指向房地产估价报告中的专业性的问题。如“《报告》对‘可比实例’的选择不真实，违反《房地产估价规范》的规定，不能作为‘比较法’进行评估的参照依据”；再如“评估报告市场分析和政策背景分析的意见存在严重问题，并与评估结果确定的价值时点不符，评估报告得出结论明显依据不足”。这样的条款出现在当事人的异议书中，不排除当事人提出异议时获得相关专业人士（包括房地产估价师）的帮助，但更能说明当事人懂得利用专业人士、专业工具维护自身利益，使得其针对房地产估价报告的异议更趋向于专业化。

二、目前房地产司法估价机构存在的问题

通过近年的房地产估价报告评审以及司法评估评审中发现的一些情况，总结出目前房地产司法估价机构在从事房地产司法评估业务中存在的主要问题有以下几方面。

（一）业务承接方面

房地产司法估价机构是由当事人通过人民法院指定的名单库中协商或摇号等随机方式确定的，房地产估价机构可以说是被动地接受项目。《人民法院委托评估工作规范》第十四条要求估价机构不能承接评估业务的应在规定的时间提出合理的理由并提出书面申请，但实务中估价机构并不善于说“不”，这样可能由于估价机构人员执业能力不足导致风险，或是项目本身不确定因素较多，使得评估程序执行受限，最终导致结论的风险加大。

（二）信息资料方面

《人民法院委托评估工作规范》第十二条规定人民法院向评估机构发送评估委托书应当附财产清单并提供各项评估需要的材料清单。由于司法评估项目的特点以及评估的专业性，在接受项目委托时这些资料通常是不完整的，有时甚至影响房地产估价机构对项目风险的判断。即使在项目执行过程中，房地产估价人员通过执行法院要求当事人进一步提供佐证材料，或是自行搜集评估作价所需资料，往往最终也存在资料不够充分的情况。

（三）估价报告方面

房地产估价报告既是房地产司法评估工作的专业技术成果，也是当事人提出异议的依据。作为专业服务机构提供的这个估价成果，报告使用人首先看的是估价结果，也就是数字；其次就是这个成果报告的外在质量，包括文字排版、语言逻辑等。

评估值高低是当事人对房地产估价报告提出异议的主要原因，因为通常他们各自有心理价位，如果估价机构的评估值与其心理价位差得多，就会引起其异议。其次就是评估报告的外在质量，如果这个报告制作精美、排版规整、文字表达清晰准确，这样其提异议的可能性就小，因为其从中看出了估价机构和估价专业人员的水平和态度，提升了其对估价结论的信任度。如果这份报告从封面到内容排版不合理、语言逻辑差，甚至错字连篇，当事人就会认为估价的结论可信度差，提出异议是必然的。

现在估价报告中存在的一些现象：

1.“致估价委托人函”标题化的写法，内容阐述缺乏逻辑性，简单罗列。

2.“估价师声明”与“估价的假设与限制条件”内容混淆，有些内容声明中已经写了，假设与限制条件又重复出现。

3.乱定义特殊假设（未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设）。

4.结果报告中估价对象描述不清晰，估价依据不加挑选简单堆砌（有用没用的都写）。如报告采用比较法估价，还把工程造价一些文件作为评估依据等情况。

5.评估结果报告中没有对测算过程做简单介绍，使当事人不清楚估价结果的来源。

以上现象并不是“专业”问题，更多的是文字水平问题。作为一名提供专业（技术）服务的房地产估价师利用文字把自己的技术成果清晰地表达出来，使报告使用者能够合理理解使用估价结论是一份房地产估价报告最起码的要求。

（四）估价技术方面

运用估价方法对估价对象的价值进行独立、客观、公正的评估，是一项房地产司法评估业务的核心问题，也是房地产估价机构及房地产估价师专业技术水平的充分体现。

1.估价方法的选择

原来大部分的房地产估价在估价方法选择上，采用一种方法进行评估的较多。《资产评估法》实施后对评估方法选择方面有了法律规定，《资产评估法》第二十六条第一款规定“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”。《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）并没有规定在什么样的情形下只能选择一种评估方法，这就要求以后估价机构应尽量选择两种或两种以上方法，当只能选用一种方法估价时，应有足够充分的理由，也就是说房地产估价师应重视各种评估方法的适用性分析。

2.确定参数的依据

方法路线选定后，就是确定模型中的各参数。参数取值决定了最终的结论，如何从公开的渠道获得真实的取值依据，是保证评估结论客观、公正的基础。

三、对房地产司法估价机构加强内部质量控制的建议

为应对严峻的市场形势以及监管部门的要求，房地产司法估价机构提高执业质量、防范执业风险是当务之急。针对上面的问题，提出以下提高执业质量和控制风险的措施。

（一）正确认识机构执业人员的能力水平，准确判断项目风险

房地产司法估价机构管理层应正确评价本机构房地产估价专业人员的执业能力，以便于在刚接到项目委托书时能够及时根据本机构人员的专业胜任能力判断能否完成该项目、存在风险的程度，及时作出应否承接该业务的决策。

（二）建立有效的工作底稿归档制度

一套完善的房地产估价工作底稿，除包括对外发出的房地产估价报告（不含技术报告），还应包括估价技术报告和工作过程各项记录。

1.估价技术报告

估价技术报告是估价结论形成的具体过程，是估价结论的技术支撑。无论房地产司法估价机构对外发出的房地产估价报告是否包含“估价技术报告”，估价技术报告都要存档。当司法评估项目当事人对估价报告提出异议进入专家评审阶段时，估价技术报告是评审专家审核的必要资料之一。

在技术报告中不仅仅要关注测算过程，对于各种分析内容也应给予必要的关注。应该注意分析结论与估价结果的相关性，不要出现矛盾的情况。

2.工作过程记录

房地产司法鉴定评估，既要履行房地产估价程序，也要符合民事诉讼程序的要求。房地产估价师是否履行了程序，在履行程序过程中是否做到了尽职尽责，都要从工作过程记录来考察。房地产估价机构应针对司法评估项目的特点，制定本机构在执行程序各环节应归档的工作记录。

（三）建立有效的估价报告复核制度

每个房地产估价机构基本上都有一套内部质量控制制度，但是控制制度“模板化”很严重，尤其是中小机构，因此建立有效的质量控制制度是非常重要的。对中小机构来说，由于人员少、组织架构简单，从有效性来看，一项行之有效的“估价报告复核制度”应该是最为适当的。

一项有效的房地产估价报告复核制度应当包括以下内容：

1.复核层次。二级复核还是三级复核。

2.复核人。无论是二级复核还是三级复核，最终的报告复核人应该是机构的技术负责人，而不应是项目的参与者。

3.各级复核人的职责（履行职责要有记录：内容、时间、签名）。

4.汇报制度。报告的最终复核人虽然不是项目的参与者，但是要做到对报告进行合理审核，需要对项目有全面了解。汇报制度是非常重要的，参加项目的房地产估价师在项目过程中的每个阶段，如现场阶段、收集资料阶段、评估测算阶段都要与最终的报告复核人沟通，以便于其了解整个项目情况，从“专业旁观者”角度去判断项目房地产估价师的操作是否适当。此做法也便于最终的报告复核人尽早了解项目的疑难问题、关键问题，在项目进行过程中及时解决或在最终复核时把握重点。

（四）建立有效的内部培训、学习制度

完成中房学和地方学会组织的房地产估价师后续教育学习，是房地产估价师续期的必要条件，但是这种全国性或全省性的后续教育内容，针对性可能要差一些。房地产估价机构应该能够针对本机构业务特点及本机构人员特点，组织经常性的、多样化的内部培训，如由有经验的老估价师为年轻人传授实践经验，针对具体项目进行心得体会的交流，聘请行业专家对本机构的房地产估价报告进行点评交流等。

从目前形势要求来看，内部培训的内容既要包括专业技能提升，也要包括文字能力的培训，还要对新发布的相关法律法规及时组织学习。

（五）建立合理的报酬及晋升机制，稳定执业人员队伍

多数机构人员少、收入不高、人员流动较大，人员流动大是机构执业质量不稳定的重要因素。房地产司法估价机构应建立适合自己机构规模的报酬和晋升机制，以保证人员的基本稳定。

房地产司法评估业务来自于估价对象（房地产）交易等引起的“纠纷”，对于房地产估价报告的异议也往往由“纠纷”而起，房地产司法估价机构为使自己不陷入“纠纷”之中，保证执业质量是根本。