消防验收合格可以免除安全保障义务吗？

吴 海/文

小王的表叔打来电话，说：“小王，最近我的一个朋友遇到了点难事，和物业公司有关系，我想你一直在物业公司工作，所以是不是可以请你帮帮忙？”小王与表叔平时联系不多，想来表叔找到自己开口必然是遇到了难事，于是回道：“叔，您说。能帮的我一定帮。”

表叔叹了口气说：“那天我和朋友一起去棋牌室打麻将，没想到发生了意外。我朋友老陈刚刚到棋牌室楼下，当时电梯正好上去了，老陈说棋牌室在三楼我们走楼梯吧，就带头向楼梯走去。谁知道刚到楼梯口，不知怎么突然踏空从一楼楼梯入口处跌落到通往负一层的楼梯台阶上，当时就昏迷了。我们打120 后，救护车及时把他送到医院抢救，可就是那么不凑巧，老陈正好撞到后脑勺，造成了特别严重的颅脑损伤，过世了。我和老陈几十年的朋友了，我想了解一下老陈家里能不能得到一些赔偿啊……”

小王听后感到惋惜，同时也觉得蹊跷：“那你们当时有没有报警固定现场证据？现在这棋牌室有没有说法？”

表叔说：“因为老陈伤势严重，前几天大家都很担心，所以轮流在医院守候，等到老陈人走了才缓过劲想要讨个说法。这棋牌室在大楼的三层，我们一行人进楼后还没有到过棋牌室，所以都是和物业公司沟通。这个物业公司不愿意承担责任，还说老陈自己喝醉了酒，才倒霉跌下去的。实际上那晚是8 点多去的，因为约好了打麻将，所以大家都没有多喝，否则不是去送钱了嘛，你说对不对？而且这物业公司也是真的差劲，我们走楼梯的地方连个灯都没有，没有照明走路就很危险。但现在人家不承认，我们也有理说不清。我想知道，物业公司到底有没有责任啊？”

小王听后，让表叔把当时在场的几个朋友和老陈的爱人拉个群细细询问了当时的情况。经过当地派出所的调查，老陈通过的楼梯没有照明设施，楼梯扶手还有残缺。据了解，大楼的管理由楠北物业公司负责。

于是，小王给楠北物业公司打了电话，想进一步了解一下事情发生当时的情况。一位自称物业经理的人接了电话，一听到小王是来了解陈老先生事发原因，立马语气就变了，说：“我们物业和这位老先生的死亡是没有关系的。我们事后已经看了录像，他是从一楼跌到负一楼的，我们楼梯扶手缺失的位置是在一楼和二楼之间，所以楼梯扶手缺失和陈先生的死亡没有关系。你们说的没有照明的情况，我们也了解了一下，没有法律规定楼梯、楼道处必须要安装照明设备，并且要求照明设备在夜间处于照明状态。从我们接手这个楼道以来，一直都没有照明设备的，而且这栋楼当时也通过了消防验收，说明楼道里没有安装照明设备并不违反法律强制规定。退一步来说，哪怕我们安装了，但没有打开照明设备也是可以的。所以是否安装照明设备与现场是否具有光源没有直接关系。陈先生的事件是个意外，我们也深表遗憾，但责任不在我方，不应由我们来承担赔偿责任。”

物业经理还给小王发去了监控视频，并强调说：“这位陈先生在踏上楼梯之前身体已经失去平衡，与现场是否有光源没有关系。更何况视频可以看出，外面电梯厅有充足的照明光源，光源可以照射到楼梯口，能够借助外面的光源看到负一层4 级楼梯。陈先生只要稍加注意，便会看到楼梯台阶，就不会发生这场悲剧了！”

小王听了物业经理的表述，让表叔他们又去现场调查了一下，发现事发地点处通往负一层的楼道内两侧均无楼梯扶手。一楼通往二楼楼梯的下半段扶手已损坏。安全通道一楼楼顶及进门处左上角各安装1 盏路灯但事发时均已损坏，未能正常提供照明。事发后损坏的楼梯扶手被修复，通向负一层的楼道被封闭。

小王心想，这楼梯没有照明确实不方便，但听物业公司说的，好像又没有强制要求开灯的法律规定，两者听起来都很有道理。所以他决定去找小李律师问问，这种情况下物业公司到底需不需要承担赔偿责任。

小王把来龙去脉和小李律师一说，小李回答道：“这次事故显然就是要分析楠北物业公司和陈老先生各自是否存在过错。如果陈老先生对于摔倒有过错的，那么物业公司就可以减轻责任，如果陈老先生是故意摔倒的，比如我们平时说的碰瓷，那么物业公司就不承担责任。”

“物业公司作为大楼的管理方，不是还应该有安全保障义务吗？我们物业保安培训的时候都学过的。”小王又不解地问道。

“你说得没错，在宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所中，这些场所的管理人或者群众性活动的组织者，还需要尽到安全保障义务。如果因为没有尽到安全保障义务而造成他人损害的，那么需要承担侵权责任。结合这次事件看，物业公司目前提交的证据，无法证明陈老先生是来‘碰瓷’的，而且物业公司为事发地提供物业服务负有管理责任，应在合理限度内确保出入人员的人身安全，避免因设施、管理、服务瑕疵而引发人身伤害。从监控视频来看，无法证明事发时一层安全通道内的整体照明达到安全保障要求；从后续现场查看而言，一层安全通道内安装两盏路灯，但都已损坏无法正常照明。这个大楼存在楼道内楼梯扶手部分损坏未及时维修及照明设施损坏无法使用的安全隐患。所以物业公司的证据不足以证明自己已尽到了包括监督、检查、维护在内的安全保障义务。如果物业公司在安全楼道入口处张贴安全告示，提醒出入人员注意安全，或将安全通道内的楼道路灯通宵开启，或在事发前便将通往负一层的通道封闭，也可在一定程度上阻止事故发生，所以物业公司对事故发生有一定的过错，应承担相应的责任。”

小王听后又问道：“物业公司以消防验收合格为由，认为自己没有过错也尽到了安全保障义务，虽然我知道物业公司的说法肯定有问题，但我不知道应该怎么驳斥他啊？”

小李律师说：“完全两码事，看一下这个消防验收合格的意见是哪一方出具的就知道验收合格意味着什么。通常消防验收合格的意见都是公安机关和消防机构出具的，只能证明公安机关和消防机构对申报消防验收的建设工程，依照建设工程消防验收评定标准对消防设计审核合格的内容组织消防验收。在涉及消防问题的事件中有证明意义。但这次事故并不是消防问题，而是安全保障义务，所以不能张冠李戴。”

“李律师，你说得对！那么陈老先生的死亡都应该由物业公司承担责任吗？”小王又追问道，“因为家属那边好像要求物业公司承担全部责任，这对吗？”

小李律师对小王笑笑，反问道：“小王，你觉得呢？”

“我觉得陈老先生家里人的要求也有点过分了。前面您也说了，这个大楼物业承担的其实是安全保障义务，这个安全保障义务是指这大楼应尽到合理限度范围内使他人人身、财产免受损害的义务。这种保障义务通常是在当事人之间并没有合同明确约定的情况下产生的要求一方对另一方的人身、财产安全负担的积极作为的义务，但如果违反这种义务而产生的责任是不作为的责任，而不是一种故意。所以不应该承担全部赔偿的责任。”

“小王现在很厉害啊，说起来头头是道！”小李律师连连点头道。

“嘿嘿，都是平时跟着你们分析问题、看案例。我们讲安保义务也不是第一次了，而且我们作为物业公司，对这一块也是特别用心。”小王腼腆一笑。

“你说得非常好。物业公司的安保义务也要符合其相应的合理范围。陈老先生作为具有完全民事行为能力的成年人，对楼道内未开路灯时保障自己安全应注意的事项有一定的认知和判断能力，应知如何在照明不足的情况下安全行走，但其在行走过程中未能对自身的安全尽到应有的谨慎注意义务，其自身存在重大过失，应当对自身的损害承担主要责任。所以建议你们去和物业公司沟通，让他们承担次要责任，看看是否可行。”

小王把李律师讲的内容都记录了下来，又和表叔他们做了沟通。最终，物业公司同意对陈老先生的家属进行一定的补偿，双方最终握手言和了。同时，在小王的建议下，物业公司又加强了对楼道的管理，避免类似的事故再次发生。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

《火灾事故调查规定》第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

法条释义：

结合本案案情讨论，司法实践中对善良管理人标准常通过以下角度分析：第一，要分析危险或者损害行为的来源。当危险、损害行为来自物业服务企业，那对管理人的可责难程度就要更大，相对应“合理限度”的要求较高。如果是由于第三人侵权行为所导致，那么在这样的情形下，物业服务企业的可责难程度就要低，“合理限度”的要求较低。第二，要考虑物业服务企业所具有对损害的可预测性。如果在履行安保义务时，物业对损害结果的预测性高，其就更可能采取防止措施，那么我们对其安保义务的要求就更严格。反之物业对损害的预测性低，其采取措施的可能性低，物业承担的要求就越低。第三，要考虑物业管理的效益情况。对那些收取高额物业服务费用，并取得高等级物业服务资质的管理企业，在履行安保义务的过程中应对其更加严格的要求，才能符合权利与义务相符合的原则。第四，考虑预防、控制风险与损害的成本。在判断物业服务企业是否尽到安保义务的同时，也要考虑相应的安保措施是否在物业服务企业运营成本的限额之内。这样才能够合法合理地确定物业公司的安全保证义务范围。