黄奇帆：未来十年房地产的六大变化

编者按：黄奇帆，现为清华大学兼职教授、清华产业转型顾问委员会主席。曾任重庆市市长，中国国际经济交流中心副理事长。2020年12月18日，《2020中国品牌人物500强》发布，黄奇帆位列第56名。本文摘自黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上的发言。在发言中，黄奇帆就中国未来十年房地产的变化作出六大判断，观点鲜明，逻辑有力，很有战略纵深感。

01

房地产规模未来十年

逐步从17亿下降到10亿平方米

我们回顾一下中国房地产这二十年的总量是怎么增长的。

在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后从1998年到2008年这十年里涨了6倍。2007年的销售量本来已经到了大约7亿平方米。2008年全球金融危机发生，中国房产交易量也下降到6亿平方米。2012年前后，房地产交易量翻了一番，从6亿增长到12亿平方米。2012年到2018年，又增加了5亿平方米达17亿平方米。

那么，今后的十几年会怎么走？是保持17亿平方米十多年，还是每五年、十年继续翻番？

我的判断是今后十几年，中国每年的新房交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩。十几年以后，每年新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

过去二十年中国房地产交易总量之所以能翻四番，有四个原因：

一是城市化。过去二十年里，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人向中城市、大城市、超大城市迁徙。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的同时，为了交通道路建设、商务集聚区建设而拆除一些工厂区、住宅区，以及各种因规划功能布局调整而进行的城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。80年代后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。砖瓦房一般十五年到二十年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了三十年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990年中国人均住房面积只有6平方米;到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米。以前人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素，在今后十几年会逐渐淡出。

一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板，城市人口增速放缓，还要每年增长几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。经过二十年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房三十年左右的安全标准提升到了至少七十年，甚至一百年。也就是说，老城市的折旧改造量会大量减少。

四是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，不是总体性的人均住房不够。

从以上四个趋势看，今后十几年的房地产业发展趋势不会大幅增长翻番，而是逐渐萎缩，十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

02

未来十年房地产热点区域在哪？

中心城市+都市圈+城市群

从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现像过去十几年那样东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。这个建设量、生产量主要体现在三个地方。

第一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外一些别的区域性的中心城市。比如，山东省除济南外，也有区域中心城市青岛;广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

大家可以关注现在近10个人口跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

如果已经是2000万人口以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈，大都市圈的辐射范围一般会有1.5万～2万平方公里。

03

未來十年房价判断：房价平均

增长率将低于等于GDP的增长率（5%）

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大抵上翻了两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。

过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条：

第一个原因，就是供求关系。过去二十年，中国房地产是供不应求的，人均住房面积从10平方米往20、30、40平方米增长的过程是短缺经济下补短板的过程，强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断上涨。

第二个原因，房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2（编者注：即广义货币，反映现实和潜在购买力，M2增速较快，则投资和中间市场活跃）从2004年、2005年开始，差不多有十几年左右呈现一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至达到百分之二十几。

我国的M2在2019年6月份到了190多万亿，而在2004年的时候，M2只有20多万亿。也就是说，十几年M2涨了8倍！

其中房地产吸收了一大部分资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但也导致了房价出现每三年、每五年翻一番的现象。所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因，一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。中国经济增长的过程，会吸引外资投资或购买中国的房地产。

根据这个预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部还会供不应求，但总体来看，供不应求的时代结束了，进入到总量过剩的阶段。所以，供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

这两年国家去杠杆、稳金融，已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率+物价指数。可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率+物价指数保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右。

房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%的增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性。但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不大跌，也不大涨。

04 未来十年，房地产商有三大特征

中国房地产行业有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。根据2018年的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的8亿多城市常住人口，有9万多个房地产企业。

中国房地产商有三大特征：

第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。

第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二、三十个省各注册一个省级开发公司。五大开发商不管是万科还是万达，几乎都有几百个子公司。

第三，空壳公司多。9万多个房产企业中，规模排在前15%的公司，去年的开发量在17亿平方米里占了85%。这意味着剩下的近8万个企业中存在大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候乱集资、乱炒地、乱发展。这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。

今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？我认为，至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。

房地产的调整发展，会从四个轨道上缩小。

第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是人口从1000万人向2000万人发展的超级大城市，不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布，会在层次上收缩，子公司总量上会萎缩。

第二个，工商年检注销。过去由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，年检通不过的就注销。

第三个，房产企业转行。相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下，会主动转行。

第四个，收购兼并。这四方面将使得房地产开发企业数量大幅下降。

05

负债率之变：未来十年开发商

负债率将下降到50%以下

中国房地产开发商高负债率也居高不下，销售规模前10位的开发商负债率在81%。

中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。

首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番。地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。

开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。

再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封頂就卖预售房;施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

正是以上运转透支的模式，形成了中国开发商80%多的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种表现。

透支欠账中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17%～18%的利息，在这种情况下，房产商要怎么平衡资金链上的利息呢？

卖楼花（房屋预售许可证）、拿定金、预售是不付利息的;还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%甚至40%的钱是无息债务。这种运行，在房地产行业形势好的时候不会出现问题，房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使房地产商出现极大的问题。

在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，国家十五年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有监管到位。只要管控到位，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会使资产负债率降低。

如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。

如果租赁的资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以REITs（房地产投资信托基金）的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。

由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%～50%之间。

06

土地供应模式：城市和农村的

建设性用地资源调度占补平衡

我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。在这个意义上讲，土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应就越紧。

土地如果供不应求，地价就会上升，一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一，如果楼面地价每平方米1万元，这个房子造好后的一般价格必定是每平方米三四万。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1000万给多少，人口到了2000万给多少，就是“爬行盯住”的过程。不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有两三百万人，但是给了五六百平方公里城市空间的情况。

在这个意义上，中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果。

反过来，上面说的三种热点地区，当然要给予积极的鼓励。有的城市现在接近2000万人，城市建成区面积才1000多平方公里，所以地价就会特别高。

我相信今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准地供应土地，从而避免城市因土地短缺而造成的地价畸高，束缚产业发展。

全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这40年农村的耕地不断减少，许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡地会让耕地减少，所以城市化必须非常节约用地——这也是土地地价不断涨高的一个原因。

为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少，反而增加了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地以外，都会占用建设性用地，農村每人一般会占用250～300平方米左右。因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约，所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米，这个不管是欧洲、美国、中国，都一样。

在这样的情况下，如果有1亿人进城，农村的建设性用地理论上可以减少250亿～300亿平方米，而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地。

从这个角度看，城市化过程应该是一个农村的耕地、整个国家的耕地增加的过程。

为什么中国这40年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均100平方米是刚性的，所以有3亿多农民工在城里当然就增加了3万平方公里的城市化用地。

但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，农村占300平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。

中国的耕地大体上是世界可耕地的9%，我们的人口是世界人口的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这个底线要守住。

这里面很重要的就是城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了1亿亩，农村的建设用地减少占用1亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。

以上是六个主要趋势性的判断。