行业下行压力极大，企业格局重构

2021年对于地产企业而言，是继2008年之后最艰难的一年。上半年在低基数及疫情后市场惯性的带动下，行业表现基本稳定；到下半年，销售的恶化，叠加融资性现金加速流出，行业到位资金压力骤增，投资、拿地、开工数据均触及历史最差水平。四季度这种压力蔓延至企业，包括恒大在内累计违约企业市占率接近10%，整体行业稳定性面临空前压力。

2022年行业面临极大下行压力。目前区域销售差异化进一步拉大，叠加企业违约等因素带来的供给侧压力，预计2022年销售面积同比下降8%，销售金额下滑7%。供给端，预计2021年土地出让金额同比下降超13%，出让面积降幅接近30%，对2022年开工、施工及整体投资都会造成影响。预计新开工面积下降15%，整体投资下降5.2%。竣工方面，根据销售节奏拟合行业竣工义务同比上升6%，实际完成受企业资金情况影响较大。

2022年板块具备系统性估值修复机会。当前周期所处的底部位置，对行业结构稳定性以及对2022年经济均造成空前的压力，从2021年9月央行表态开始，银保监和证监会的连续发声，维持需求稳定，减少民企违约压力，将会是2022年施政的重点。在政策预期影响下，估值具备修复空间。

供给侧改革资源再分配，优质企业迎来发展良机。2021年是房地产行业“改革年”，行业有息负债规模首次出现负增长。首先是2020年末的“三道红线”政策限制行业整体债务增速，金融资源差异化投放，“因企施策”。2021年初的房地产信贷集中度管理，进一步约束了银行的信贷资源投放节奏，叠加信托及债券市场的收缩，行业面临较大的资金压力，导致投资端恶化。从企业的角度来看，信用违约、债务净偿还压力、土地投资减缓，更多公司将主要目标从“求发展”调整为“活下去”，企业之间管理能力上的差距被放大，叠加政策上资源的倾斜，导致分化加剧。中央层面对于房企间收购的政策支持，标志着房地产行业格局重构的开始，具备承接能力的优质央国企和真绿档民企有更多机会择优获取项目、扩大规模，实现集中度提升和超越发展。

房地產丨广发证券研究小组

郭镇、乐加栋、邢莘等

郭镇/广发证券发展研究中心联席首席分析师，硕士，毕业于清华大学。8年证券行业研究经验。2014、2015年新财富房地产第三名（团队成员），2016年第二名（团队成员），2017-2020年第一名（团队成员），2021年第一名。

本年度代表作：《全面梳理首批集中供地的质量、规则、竞争格局》、《2021年中期策略：道在日新，与时偕行》、《新城控股：思巧而行坚，持资且善维》、《房地产融资新政对行业及企业的影响：总量稳定，重塑格局》、《万科A/万科企业：做时间的朋友，底线思维测算长期价值》、《房地产供给侧改革的三个阶段》、《2022年度策略：岁寒，然后知松柏之韧也》