我国房地产价格的驱动因素和未来走势分析

刘祥森

（上海师范大学 商学院，上海200234）

在我们的日常生活中，衣食住行是每个人都需要考虑的最基本问题，其中与住相关的房地产问题是我国目前一个较为重要的民生问题。房地产是一种商品，任何一种商品的价格水平都离不开供需两方面的影响。改革开放以来，我国经济迅猛发展，带动了人们收入水平的普遍提高，人们生活质量随之上升，居民对于住房的有效需求逐渐增加，同时，随着城市化进程的加快，较发达城市的房地产市场价格也拥有进一步上涨的需求基础。除此之外，在供给方面，随着工业化、现代化水平的提高，较发达城市的土地资源逐渐稀缺，房地产市场的供给水平逐渐下降，供给减少，需求增加，因此，房地产市场价格水平不断上升。然而，房地产市场的过度繁荣对于我国经济造成了不小的负面影响，市场资金源源不断地从实体经济流向繁荣的房地产市场，挤占了实体企业进行发展的资源，阻碍了实体经济的发展。同时，人们对于房地产市场的过度投资也助推了我国杠杆水平的提高，增加了居民的债务负担，不利于我国经济的健康、平稳、可持续发展。所以，近几年来，政府相继出台了一系列有针对性的政策法规，整治房地产市场的种种乱象，引导房地产市场健康、良性、规范发展。本文从供给层面和需求层面两个角度，深入分析我国房地产价格的驱动因素，并根据我国经济发展大环境以及最近出台的相关政策法规，对于房地产价格的未来走势提出自己的一些粗略判断。

一、我国房地产价格现状

根据东方财富网上的相关数据，我们可以看到各个城市近几年的房地产价格变化，本文选取了一线城市北京、上海，新一线城市西安、郑州，二线城市太原、哈尔滨，搜集了这六个城市2011 年至2020年，十年来的新建商品住宅价格指数，如下边三幅图所示。

由图1、图2、图3 可知，总体来说，我国房地产价格在逐渐下降，价格变化趋于平缓，说明近几年我国政府对于房地产市场采取的调控措施较为有效，房地产市场价格变化逐渐趋于平稳、合理。如图1 所示，一线城市房地产市场价格自从2016 年底之后，价格波动趋于平缓；如图2 所示，新一线城市的房地产价格自从2019 年开始，价格波动幅度渐渐趋缓；如图3 所示，二线城市房地产价格波动性较大，波动下降。

图1 一线城市房价走势图

图2 新一线城市房价走势图

二、我国房地产价格驱动因素

任泽平曾经对于房地产价格的影响因素做了一个总结，“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口”，其实这句话背后的基本原理是费雪的交易方程式M·V=P·Y，货币供应量M、货币流通速度V、总产出Y 都会对价格水平产生影响：货币流通速度表示单位时间内平均每个货币被用来购买新产出的商品和服务的次数，所以其直接反映了市场需求；中国人民银行的货币政策与信贷政策会影响货币总供应量M；政府部门出让土地的数量和价格会影响房地产的供给，从而影响总产出Y；人口的数量与结构特征会影响人们的购房需求，从而影响货币流通速度V。因此，房地产市场价格“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，也可以理解为短期看货币，中期看供给，长期看需求。本文主要从供给方面和需求方面分析我国房地产价格的驱动因素。

（一）需求层面

1.经济结构优化和城市化进程的加快

经济的发展是一切发展的基础，房地产需求的根本决定因素是我国经济结构的不断优化升级以及城市化进程的不断加快。随着我国经济的快速发展，大量农村劳动力从生产效率较低、收入水平较低的农业不断流向生产效率较高、收入水平也相对较高的工业以及服务业，劳动力的这种流动也促进了我国经济结构从原先的以第一产业为主优化转型为以第二产业为主，且第三产业比重仍在不断提高。同时，这种经济结构的优化转型也促进了我国城市化进程的不断加快，大量农村人口相继流入城市地区，使得对城市房产的需求不断增加，成为支撑城市地区房地产价格上升的最主要因素。

2.收入水平上升以及伴随的消费需求的升级

第二产业、第三产业的生产效率显著高于第一产业部门，相应地，第二产业、第三产业的收入水平明显高于第一产业收入水平。随之而来的是人们收入水平的普遍上涨，随之消费水平也在不断升级：最初是基本的吃穿需求，关注衣着和食品；基本的温饱需求解决以后，逐渐转向普通的制造业商品；最后寻求人力资本密集型的优质服务。然而，获得更为优质服务的方式不是将这种服务买回家，而是寻求在地理位置上更加靠近优质服务，只有在基础设施完善、拥有更优质服务的地带进行买房或者租房才可以便利地享受到升级之后的服务，而这种地带一般位于一线城市、城市的核心地带。人们这种消费需求的升级也成为房价不断上涨的支撑因素。

3.家庭结构的小型化

随着我国经济结构的转型发展、城市化进程的加快、居民收入水平的持续提高以及受教育水平的不断提升，人们的生活观念以及生活方式也发生了较大的改变。之前人们更加偏好群居的家长式大家庭，一家几代人共同生活在一起，而现在，人们更加偏好独处或者结构较小的家庭模式，这种家庭结构的小型化趋势使得对于房产的需求不断增加，原本的一个住房需求分散为了多个住房需求，为我国房地产价格的上涨提供了又一支撑。

4.房地产逐渐金融化

我国金融市场的发展速度虽然很快，但是受之前计划经济体制的影响，金融市场的发展起步较晚，目前的金融市场仍不完善，缺乏期限较长的金融投资工具，而且我国的金融体系仍为债务主导型，债务主导型金融体系的发展基础是抵押品或者质押品，在我国金融体系发展不健全的现阶段，房地产这一天然抵押品增加了自身的投资属性。除此之外，随着我国居民人均财富水平的提高，人们对于财富的配置方式也发生一定变化，人们不再满足于较低收益的银行定期存款，更期望将财富配置于具有较高收益的投资产品上，然而由于我国金融市场仍不成熟，无法完全满足人们的金融投资需求，所以人们就将视线转向了一片繁荣的房地产市场，这些投资需求也支撑了房地产市场价格的上涨。

（二）供给层面

房地产市场的供给因素主要取决于土地和资金两方面，接下来主要从这两方面着手进行分析：

1.土地供给逐渐减少

主导房地产市场供给的因素是住宅土地资源的供给。城市的基础设施建设以及公共服务配套设施的发展会挤占一部分用于住宅的土地资源，住宅土地资源的供给随着经济的快速发展逐渐减少。另一方面，受我国减税降费政策的影响，地方政府的财政收入减少，然而，财政支出不减，为了增加财政收入，部分地方政府会适当提高土地租让费用，而土地价格是房地产价格最主要的成本构成部分，成本的提高会在一定程度上推高房地产价格。

2.房地产企业资金来源较为充足

为了促进我国经济的发展，我国货币政策在很长一段时间内都处于较为宽松的政策区间，资本的本质就在于追逐利润，房地产市场的火爆吸引了众多资金纷纷流入房地产市场，为房地产市场提供了大量资金供给。除此之外，经过房地产行业的重新洗牌，目前我国房地产行业的集中度较高，房地产行业的集中会促进头部企业融资成本的下降。

三、我国房地产价格未来走势

（一）判断走势的依据

由于我国经济体制的特殊性，我国房地产价格的走势在很大程度上都取决于政策方向，因此，本文主要通过分析我国目前对于房地产市场的相关政策来判断未来房地产价格的走势。

总体来说，我国对于房地产市场的政策大方向是“房子是用来住的，不是用来炒的”。在2016 年12月14 日召开的中央经济工作会议上，会议明确指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，同时还要通过合理利用立法、财税、土地、投资、金融等相关手段，加快建立符合我国国情、适应市场规律的基础性制度和房地产市场的长效机制，既要抑制不利于经济发展的房地产泡沫，又要防止房地产价格的大起大落。在2017 年10 月18 日党的十九大会议上，习近平总书记再次强调了要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障制度。“房住不炒”政策实施后，2018 年上半年，各地政府出台楼市相关调控政策累计约200 次，实施房地产限售的城市大约有50 个，因城施策，一城一策，促进房地产市场的健康平稳发展。

我国遏制房地产价格不合理上涨的政策措施早在2016 年之前就已实施，其中，住房贷款政策是使用频率最多的房地产需求调控政策。2010 至2014 年，我国房地产信贷政策收紧，要求进一步加大差别化信贷政策的执行力度。在2010 年，我国最低首付款比例为30%，二套房贷款最低首付比例为50%，在2011 年将这一比例提高到了60%，与此同时，规定房地产贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2014 年以来，房地产信贷政策略微宽松，在2015 年规定，非限购城市的首套房贷最低首付比例降至25%，2016 年各地可下浮5%。住房贷款政策主要通过影响购房者获得贷款的难易程度、购房所需金融杠杆的大小和贷款的资金成本来调节房地产需求。

除了上述房地产贷款政策外，限购也是对核心城市坚持“住房不炒”的补充政策。限购政策由北京市政府在2010 年首次提出并实施，通过对单个家庭购房的套数进行限制，引导居民的住房需求回归理性。在采取一些硬性措施之外，中央政府相关部门还进行“房住不炒”“只租不售”等宣传，即通过一系列的舆论传播，改变社会公众对于房地产的传统认知。

我国政府部门还加快进行实体经济的改造升级，促进技术发展，通过核心技术的更新迭代来促进实体经济回报率的提高，吸引房地产市场中的资金重新流入实体经济，促进实体经济良性发展，为我国经济健康发展打造坚实基础。为了满足投资者的投资需求，采取多种措施，加快进行金融市场的发展，促进资本市场改革，创立科创板，引入注册制，放宽境内境外投资比例限制，丰富金融产品的种类，尽可能满足投资者多样化的投资需求，吸引投资者将资金投入金融市场而不是房地产市场。

（二）未来走势

综合我国经济发展的大环境和相关政策法规及措施，本文认为未来我国房地产价格不会有较大涨幅，同时也不会大跌，很有可能是稳中有升，保持相对稳定的涨幅，未来投资房地产的收益率应该与投资银行理财产品的收益率趋同。

如果房价下跌，那么会有很多购房者直接放弃归还按揭贷款，众多银行的坏账率就会急剧上升，为了减少坏账损失，银行就会收紧发放贷款的力度，供给方面和需求方面的资金支持都会相应减少，房地产行业及其上下游行业规模都会萎缩，企业利润减少，进行减薪裁员，居民收入下降，消费减少，进而影响我国整个宏观经济的发展，所以，房地产价格大概率不会下降。

如果房价继续大幅上涨，由于房地产市场的投资利润明显高于实体经济市场回报率，追逐高额利润的资本就不会在实体经济内进行流动，创造实实在在的价值，而会进入房地产市场进行空转，然而资金作为实体经济的血液，一旦没有了发展所需要的资金，实体经济就会萎缩，不利于我国经济的健康发展，因此，房价也不会继续大幅上涨。

既然房地产价格不会下跌，也不会大幅上涨，那就只能缓慢上涨，上涨幅度不断降低以至最终平稳，房地产的金融投资属性会渐渐不明显，其商品属性逐渐显现出来，用来满足人们的居住需求，毕竟房子是用来居住的，而不是用来投资炒作的。

四、结语

本文在分析了我国房地产价格现状之后，从需求和供给两个角度深入挖掘了房地产价格的驱动因素：经济结构转型升级、城市化进程加快、人们收入水平显著提高、家庭结构的小型化、房地产属性的金融化等因素会影响房地产市场的需求；土地资源以及可用资金影响房地产的供给，我国房地产价格的驱动因素主要受需求方面的影响。最后根据我国目前的政策导向，本文认为未来我国房地产价格不会继续大幅上涨，也不会急剧下跌，而是缓慢平稳上升。