省级不动产登记信息数据库建设关键问题研究

李莹莹

（1.河南省地质矿产勘查开发局第三地质勘查院，河南 郑州 450000；2.河南省金属矿产深孔钻探工程技术研究中心，河南 郑州 450000）

1 引言

2013 年11 月，国务院第31 次常务会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”[1]。2015 年3 月1 日，国务院颁布实施《不动产登记暂行条例》，指出要以实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”为总体要求，共建不动产登记信息管理基础平台。

开展不动产统一登记存量数据整合、存量增量数据融合，构建不动产登记信息数据库是不动产登记信息平台建设的核心，是促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，建立健全社会征信体系，保证不动产交易安全，保护群众合法权益的必要前提[2]。将传统分散登记制度下形成的不动产登记信息集中向省级不动产登记数据库转移，是一项重大的制度改革创新，对于健全自然资源资产管理，乃至推进生态文明建设都意义重大[3]。

目前，不动产存量数据多以纸质资料形式存在，且各部门不动产登记数据互不连通，形成“信息孤岛”；不动产增量数据因标准不同、形式各异，未能实现标准唯一化登记，这些问题已严重影响不动产登记信息数据库建设。面对存量数据整合、存量增量数据融合两个关键问题，如何进行数据去重，为省级不动产登记信息数据库建设提供坚实基础，成为研究重点。

2 数据现状分析

在不动产统一登记制度开展实践之前，我国的不动产登记主要由各地国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋等机构分散独立开展，各部门各行业由于大量“信息孤岛”，造成各类不动产信息在空间上交叉重叠，大量房屋不能落地，积年累月的海量不动产登记数据以图、表、卡、册等纸质资料和电子数据沉淀在各处，统称为不动产存量数据。

自不动产统一登记制度实施以来，各地依据不动产登记规范对不动产数据进行标准唯一化登记，并实时接入上报机制汇入省级不动产登记平台数据库，集中统管、标准划一、实时录入、互通共享的实时上报机制赋予不动产登记全新面貌，这部分数据统称为不动产增量数据。

各级不动产登记机构存量数据整合汇交，增量数据实时报增入省级库是当前省级不动产登记数据来源的主要形式；双通道数据冗余剔除、图层合并、有效融合[4]，是省级不动产登记信息数据库建设的工作重点和难点。

3 建库关键问题

3.1 存量数据整合

不动产登记信息数据库建设的难点是将现有的分散存放、格式不一、介质不同的存量数据进行梳理，按照《不动产登记数据库标准》要求，对各类数据进行转换和整合，构建统一数据标准、统一坐标系、统一管理平台的不动产数据库，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供支撑[5]。

由于存量数据在内容、结构、语义、组织方式上各有不同，对多源异构的海量数据进行标准化整合难度高、任务重[4]，难以用计算机直接自动匹配方式完成，初步分析后按非空间数据和空间数据分别进行处理。对于已有的非空间纸质数据，采用计算机扫描加外业航飞、内业调绘的组合方式将纸质资料信息化；对于已有的空间数据，通过不同数据间的空间映射关系，应用地理信息软件进行空间转换和叠加融合处理等，形成满足标准的空间数据。

不动产登记存量数据整合主要包括如下关键步骤 ：

（1）收集数据

以各级不动产登记机构为组织单位，对各自范围内不动产登记存量数据进行收集，对数据的结构和内容进行全面梳理分析，理清多源异构数据间的空间关联关系，为下一步存量数据整合提供思路。

土地登记数据主要收集以空间数据、权属数据和图形数据为主要形式的集体土地所有权、集体建设用地使用权、国有及集体土地登记发证数据等相关的电子数据和纸质档案数据。

房屋登记数据是以宗地为整理单元，逐幢确定房产登记房屋的空间位置与形状，收集房产相关物理数据和权属数据。

承包经营权登记数据主要收集耕地、林地承包经营权的空间数据及承包经营权登记发证数据的非空间数据。

（2）数据转换

①非空间数据

对于没有入库的纸质不动产数据首先进行合法性、准确性、缺失性检查，以《不动产登记数据库标准》为参考进行信息补录和更正、信息归并和剔除、校正汇编等操作，再应用计算机扫描和外业航测、内业矢量调绘的方法，最终形成符合不动产登记数据建库要求的电子空间数据。

②空间数据

对于已包含空间信息的各类不动产登记电子数据，建立不同登记机构各不动产登记标准之间的空间属性映射关系模型[4]，对于坐标系统不一致的，应先进行坐标转换，统一到同一坐标系下；对于精度不一致的，不同精度的数据应进行叠加分析、融合处理、边界修订处理等，最终转换为符合《不动产登记数据库标准》要求的不动产基础数据，其中房屋所有权登记的空间信息一般与对应的国有土地建设用地使用权的坐标参考保持一致；林权登记的空间信息与集体土地所有权的坐标参考保持一致[5]。

（3）逻辑整合

不动产统一登记的要素主要由土地、房屋、草原、林地、海域构成，各不动产要素在空间信息和内容信息上存在不同程度的重叠，有必要对各类数据“化零为整”，进行空间逻辑关系整合。在数据转换基础上以统一空间坐标参考为基础，检查行政区、地籍区、地籍子区、宗地、房屋、林地等不动产的空间拓扑关系，建立空间属性连接，对使用权之间、所有权之间、使用权与所有权之间相互矛盾的地块进行核查修改，经过逻辑分析、重复数据剔除等操作，本着“尊重档案、部门协调、边用边建、先易后难”的数据整理原则[6]，最终形成“宗落地、幢落宗、户落幢”权属无矛盾、空间上统一的不动产登记数据。

（4）不动产单元编码

不动产登记数据关联落宗后，按照不动产单元编码的要求，对地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据进行统一编码，最终转换形成符合《不动产登记数据库标准》要求的不动产登记信息数据。

3.2 存量增量数据融合

存量增量数据融合是指将各级不动产存量数据与省级不动产增量数据通过重复数据剔除和权属状态校正处理，使双通道数据有秩序、有规则地汇入省级不动产登记信息数据库，实施基于时间界限法和批次排除法的数据融合机制，有效解决双通道数据模式下数据重复的问题；采用唯一标识法和业务关联法分别对非注销业务和注销类业务进行不动产权属状态的校正，确保融合成果的准确无误。

（1）数据质检及备份

整合数据质量检查是保证双通道数据融合入库前数据质量合格的重要手段，本文通过省级平台入库质检工具软件设置的质检规则对汇交数据进行质量检查，以确保充分满足河南省不动产登记省级基础数据库标准。采用局部备份入库的方法，每次只对当前需要入库的数据范围进行备份，以规避因融合入库工作对省级平台数据库造成的安全风险，也避免了数据全部备份耗时长、占内存大的缺点。

（2）去重

在存量数据与增量数据双通道数据融合模式下，本文依据存量数据提交的时间节点，对照省级数据库中的增量数据进行数据去重，对新增数据进行上报，对存量数据进行标记。融合过程中以不动产单元为单位检查核对上下手业务关系，创建完整产权链，便于后期数据的统计分析和利用。

对于因客体重复、业务重复、状态不一致等原因引起的数据重复问题，本文采用时间界限法和批次排除法对重复数据进行有效剔除。

①基于时间界限法的去重操作

基于时间界限法剔除重复数据如图1 所示，待融合的市县级不动产登记数据由不动产统一登记制度实施之前的沉淀数据data1 和不动产统一登记制度实施之后的新增数据data2 组成，其中，data2 数据通过实时接入上报机制的方式已经汇入省级不动产登记信息数据库，即data2=data3，因此，市县级数据和省级数据在客体和内容方面存在一定的重叠，本文以市县级已导出待融合存量数据的登记截止时间为重要参考，将省级数据库中与之登记时间重叠的数据删除（即data3），再将各市县级待融合存量数据（即data1 和data2）整体填充入省级不动产登记信息数据库的办法完成去重操作。

图1 时间界限法剔除重复数据

②基于批次排除法的去重操作

增量数据的实时报增，是以市县为基本单元，按照省级不动产登记信息数据库分别指定的报增接入点进行数据实时传输；而存量数据的汇交，是以不动产登记机构为基本单元进行汇交，且一个市县单元内可能存在包含多个不动产登记机构的情况。因此，在双通道不动产登记数据融合时，会出现一个省级数据库接入点对应一个市县基本单元，却被多个不动产登记机构共用的情况（如图2 中，省级不动产登记信息库的接入点1 被不动产机构1、不动产机构2 和不动产机构3 共用），而且不同登记机构间可能还存在不动产区县代码相同的情况（如图2 中，不动产机构1 和不动产机构2 均有是区县代码2 的情况），最终导致存量数据汇交融合时，无法直接根据接入点或区县代码进行融合。

为解决上述复杂汇交情况，本文在保证存量数据汇交截止时间相同的前提下，设计了批次排除法，以实现存量增量数据的融合。如图2 所示，对于同一个接入点的多个不动产机构数据（比如接入点1 包含不动产机构1、不动产机构2 和不动产机构3 的数据），分别赋予一个批次号以作标识，不动产机构1 融合入库时按照正常流程融合入库；不动产机构2 数据入库时排除对该接入点不动产机构1 对应批次号已入数据的融合；不动产机构3 入库时排除对该接入点不动产机构1 和不动产机构2 批次号已入数据的融合，以此类推。

图2 不动产登记数据汇交情况

（3）校正

在省级不动产数据融合期间常常会因为不动产变更业务的办理，使得其权属状态在存量数据与增量数据间发生冲突，因此有必要在双通道数据融合时对不动产权属状态进行校正处理。校正情况分为非注销业务导致的权属状态变化和因注销业务导致的权属状态变化两种，本文分别采用基于唯一标识法和基于业务关联法对这两种情况完成权属状态的校正处理。

①基于唯一标识法的非注销业务校正

以不动产单元号作为唯一标识，以不动产存量数据汇交导出时的时间节点为界限，将不动产增量数据中办理非注销业务的不动产的权属状态作为参照，对该不动产存量数据中的权属状态进行校正，保持不动产单元在存量数据中权属状态的现势性，再进行多源数据融合。

由于抵押登记和查封登记不存在“同一不动产单元，有且只允许一条现势数据”的限定条件，因此，该类校正并不包括抵押登记业务办理和查封登记业务办理。

②基于业务关联法的注销类业务校正

在存量数据与增量数据融合完成之前，如果某不动产单元发生了注销业务，则取“被注销业务号+不动产单元号”作为业务关联关系，入库融合时将被注销业务的权属状态改为历史。

（4）复检

省级不动产登记机构组织专业人员应用省级平台入库质检软件，对双通道融合不动产登记数据进行复检，主要针对汇交材料完整性和质检软件结果一致性进行检查，并出具汇交数据质检报告，如果复检不合格将退回当地修改完善后再重新汇交，直至合格为止，最终建成完整、规范、有继承性的省级不动产登记数据库。

4 结语

建设协调统一、互通共享的不动产统一登记信息平台是我国紧跟时代需求，开拓创新制定的一项重要基本国策，省级不动产登记信息数据库的建设为不动产登记信息平台提供重要的数据基础，是推进不动产统一登记“四统一”进程的关键。各地不动产存量数据时间久、体量大、标准杂，是省级不动产登记信息数据库建设的工作难点，本文从不动产存量数据整合、存量增量数据融合两个关键问题着手，整理出双通道数据整合思路，又对融合过程中存量和增量数据间可能存在的“冲突”情况，分别进行去重和权属校正操作，最终建成以宗地（宗海）为底盘、与日常登记业务紧密关联、历史登记追溯可查的省级不动产登记信息数据库，为全国各地不动产信息数据库的建设提供借鉴和参考。