基于融合发展视角的房地产与科技联盟研究

程 琪 王安强

（珠海华发实业股份有限公司，广东 珠海 519030）

一、房地产与科技融合的必要性

1.宏观经济发展围绕技术创新与突破

宏观经济学强调经济增长的重要性，数据上的表现通常是一个国家或地区的GDP。从微观层面来看，市场上更多的是体现在新产品、新技术，以及新生产方式的出现以及新的产品所创造出来的新的需求，这可以解释第三次技术革命后为何新产品及新商业模式的诞生是持续不断的。实体经济是中国经济发展的重要根基，房地产行业以及房地产企业作为服务中国实体经济发展的重要主体，也需要不断地强化自身的技术吸收以及融合能力，在推动房地产产品升级的过程中更好地服务人力资本也要促进自身向实体经济的转型。

2.技术应用创造市场新需求

中国智慧家居市场规模持续增长，尤其是在谷歌收购了Nest后，中国市场掀起新一波“跨界”热潮，从消费性电子产业、互联网公司、生活家电等企业大举进军智慧家居市场，积极布局产业生态平台与跨界合作。以住宅为主体，以新技术基础为依托，力图通过网络平台对家居设备进行集中管理，为人们提供更具“便利性、舒适性、安全性及节能性”的家庭生活环境是中国智慧家居行业的特点。此外，中国的互联网及移动互联网的发展，市场扩张速度与成果也是有目共睹，是推动智慧家居成为热门应用场景的基础动力，为家居生活走向智慧化奠定了基础。

3.追求高品质需求推动产业发展

城镇人口的增加，尤其是年轻消费人群对住房的品质要求提高，也推动房企开始围绕存量地产转型以便匹配年轻化、品质化的住房需求。科技则是产业发展新的加速驱动因子，房地产企业加速推动人工智能技术、智能传感技术与现有住宅产品的结合，为行业与消费者带来巨大的冲击效应。同时，企业的也会更加重视科技与业务的有机融合与自身的转型发展。

二、中国房地产智慧化发展环境

1.政策环境

在数字化、自动化与人工智能技术逐渐普及的环境下，持续创新已成为中国经济发展的核心动力。我国2012年提出《物联网“十二五”发展规划》后，正式将智慧家居列为物联网行业应用的重点示范领域之一，包含家居网络、安全防范、家电智能遥控、节能减碳设备等内容，智慧家居首次进入五年规划。

2016年，我国政府提出通过消费拉动经济增长，同时也很好地顺应了消费升级趋势，间接推动智慧家居市场的发展。2017年，一方面，将智慧家居领域列为六大重要示范工程之一，在政策支持下促使智慧家居成为战略新兴重点产业；另一方面，为了打造生态系统，技术层面则紧随物联网技术的发展以便提供相应的智慧解决方案。但目前中国智慧家居领域的标准体系仍处于发展初期阶段，2017年8 月由国务院宣布进一步扩大与升级消费内需潜力，同时，建设一系列产品测试系统和示范应用项目推入消费市场。当前市场迫切需要依靠科技创新发展新动力，而关键在于智慧家居领域标准体系的建设。

2.经济环境

技术革新、技术交流成为分析中国与全球经济关系演变的一个核心因素。为了促进我国技术创新及突破，一方面，提升国际国内市场的交流，同时强化获取技术的方式与方法，另一方面，我国的技术发展进程也备受全球高度关注，尤其是发达经济体，都在密切关注中国与世界的技术交流动态。

我国目前的经济发展速度出现放缓趋势，经济结构与增长方式也在逐渐改变，众所周知经济增长的主要来源是消费、投资、贸易，也就是经常所说的“三驾马车”。近年来，投资和贸易尤其是对外贸易对中国经济的贡献度出现下降态势，消费必须成为推动我国经济增长的新动力。从目前看，房地产依然是拉动中国经济的做最重要力量，各地政府出台的限购、限售等政策可在短时期内抑制市场的热度，但并未降低居民对房地产的投资意愿。中国智能化的起步速度相较国际市场较晚，在全球掀起智慧家居风潮的背景下，全球智慧化市场规模持续扩大。一般认为整个智慧家居包含影音娱乐性产品、一般性照明、家庭监控系统以及对日常生活所需产品设备的全面性覆盖。虽然目前只有高端住宅产品可提供智能型住宅的解决方案，但从整体来看，新建住宅已成为将智慧家居推入消费市场的主要渠道，不仅为智慧家居产业奠定了良好发展基础，更是对房地产的资产价值提升具有一定效益。同时，考虑到未来消费人群与消费结构的变化，智慧家居领域还可能以零售方式出现在消费者面前，或许成为家居转型市场的新爆发点。

3.社会环境

市场导向和顾客导向思维的建立使得越来越多的企业更专注于满足客户需求，一些企业通过建立客户管理系统方式，不断推出改进服务的新举措。房企也必须重视在消费升级的背景下更加专注于不同的住房需求的满足。

随着消费能力日益升高，消费者对智能型产品的需求与渴望也逐渐加深，从价格敏感度高的特性逐渐转变为追求“产品价值导向”。高端市场永远不满足于现状的技术发展，性价比也不再是对智能型产品唯一的考虑因素，更多的是对产品质量与附加的高科技产品与服务的追求，其背后原因在于整体社会的消费升级直接推动了我国消费者的消费意愿及导向。同时，也说明智慧家居不再只属于高端市场的权利，而是能够适应于任何追求高生活水平的消费者，让家居生活变得更舒适及便捷。

企业社会责任发展要以树立“企业伦理”和可持续发展理念为主流，重视和强调企业的“社会公民”角色，尤其是房企更需要重视与城市和消费者之间的和谐发展。在市场失灵、环境恶化、资源破坏的大环境下的事实，促使许多企业开始自觉抵制非正当竞争行为，树立与环境和谐发展的观念，并探索更为有效和绿色的生产模式。另外，在资本市场中品牌权益对企业价值具有显著影响，强势的品牌才能提高公司的投资价值。近年，越来越多房企加大对品牌的投资力度，这其中就包括了对于高科技行业、对关系民生的相关领域的投资，但更重要的是应对人口老龄化趋势，以及协助政府如何有效消除国内贫困、增强人民健康素质，打造创新的社会治理环境，通过科技创新来加强支撑社会民生环境的改善，为可持续发展提供相应的支撑。

4.技术环境

科技创新正积极影响着产业结构的变化，其对房地产行业的影响从目前来看，并不是非常明显，但融合发展的趋势已经非常明了。新技术的导入将重塑目前的产品结构，不仅会对现有生活方式带来颠覆性的创新，也会对现有的生产方式产生相当大的影响。“科技赋能”成为越来越多房企变革创新的手段，同时，提升自身的获利能力。此外，可通过技术导入、产品创新和服务效率提高产品及企业服务的竞争力、降低生产成本，或是通过经营模式的创新提升企业运营效能。因此，对房企而言，科技的导入首先会促使现有主要产品功能更新升级；其次，会促使企业探索更多的技术应用场景和商业模式，从而实现业务范围的多元化。

具体而言，推动包含物联网、云计算、AI三大技术在智慧家居领域的应用，住宅或办公场所作为场景应用的空间载体，上述三大技术在空间载体的应用都属于智慧家居的范畴之内。例如，在物联网方面，4G网络实现了城市层级的应用，当前阶段结合5G技术则可能加速推动智慧家居产业化。短距离的无线通信技术可解决远端系统延展的问题等；AI技术则会促进前端智能型设备与后端系统数据的协作关系，加速智能产业、家居产业的升级。另外，也会使一般家居场景的应用也能够实现实时性、可靠性，以及节能减碳、低功效等多方面需求。

因此，在科技与新信息技术快速发展背景下，新技术以及新技术所衍生的新的商业模式对大多数传统产业带来了巨大冲击，如何应对新技术的冲击，如何将新技术与企业产品和业务融合转为企业创新的突破手段，是目前多数传统产业中的企业应思考的战略问题。例如，国内共享空间快速崛起，间接推动了传统房地产业务运作模式，以及协助房企有效地提升运营效率。

三、结语

过去的宏观环境造就了房地产企业粗放的发展模式，包括土地获取、产品设计、产品打造及产品服务等方面，但随着城市化进程的放缓、行业集中度的提升以及市场的逐渐饱和使得粗放型发展模式变得多少有点“步履蹒跚”。房企在过去的发展中未将产品与科技的结合提到足够高的战略地位，更多的是打造绿色建筑，建筑中的科技也着重体现在节能、环保等方面。实际上，从长期来看人口结构的变化会对住宅产品产生影响，也会对产品设计及配套提出更高的要求，这方面的需求会逐渐释放。部分房企已开始尝试科技赋能与业务模式创新，目前房企为加快新技术与业务的融合，大致有三种合作形式。首先，以产业地产为载体针对具体项目展开合作；其次，以股权为主的对外投资模式；最后，以传统住宅为核心的赋能模式，上述三种模式都是企业为了适应新的形势发展，同时推进房地产业务与科技创新融合，以应对未来行业变化过程中运营风险与转型需求。