中小型房地产企业资金管理存在的问题及对策探讨

李 坡

（西安荣华集团有限公司，陕西 西安 710018）

一、前言

2020年，我国全年新房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，百亿房企销售额平均增速为14.4%，销售百强房企集中度进一步提升至75%，行业竞争、分化加剧，行业格局加速倒金字塔演变，中小型房地产企业生存空间进一步被压缩，只有保持阶段的局部资金优势，方能在区域细分市场保持竞争优势，转化土地所固有的地方资源优势。2020年12月，中央经济工作会议对房地产的基调为“房住不炒”“因城施策”“平稳健康发展”，2021年房地产行业的分化与整合必将持续加剧。中小型房企如何在大型房企的“融资优势、品牌优势、规模优势”的夹缝中生存，资金管理必是重中之重的要素。

二、中小型房地产企业资金管理的重要性

房地产企业因产品总价高、生产资料占比高、建设周期长等属性具备了资金密集型产业“高投入、高产出、高风险”的特点，受《城市商品房预售管理办法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》以及“因城施策”等政策法规调控，房地产行业具有明显的投入、产出的价值链特征。如何控制产出前的投入即资金峰值，平衡产出后的资金峰值错配，即自由现金流量，确保资金链安全，财务风险与经营风险的可控才能实现企业的目标。

受企业规模差异、信贷政策、土地政策及预售政策等叠加影响，中小型房地产企业获取外部资金的难度、成本进一步加剧和拉升，只有提高资金使用效率，降低资金成本，提升阶段自由现金流量，贡献项目利润及现金流，有效控制财务风险，确保资金安全，才能使企业在行业竞争中持续健康发展。

三、中小型房地产企业资金管理过程中存在的问题

1.制度体系与管理模式不健全

资金管理体系不健全，重视程度不够，业务财务协同不畅，致使现金流与企业经营管理脱节，绩效考核权重不高。资金分散，未实行“资金池”集中统一管理，不能完全发挥企业资金规模优势，资金利用效率低，资金成本无效提升。项目获取与融资规划脱节，财务未履行事前规划及事中预警、预案的改善措施，临时的非标融资及民间借贷将会弱化企业信用，增加财务风险。关键成功因素规划管理无序，运营时间节点计划执行滞后，预算管理或资金计划与实际执行投入产出期间偏差大，资金峰值大幅波动，销货比失调，现金流管理低效，直接影响企业经营风险与财务风险失控，导致企业在生存竞争中处于弱势地位。

2.资金连接因素管理意识薄弱

预售资金（首付款、按揭贷款）回笼慢，预售资金及开发贷款资金因监管而致使用受限，受限资金盘活不利致使存量居高不下，进而影响资金综合利用效率及自由现金流回正时间。按揭贷款保证金比例或额度较高，因产权证办理迟延而使按揭贷款阶段担保责任期限加长，影响企业现金流及或有负债；开发贷款“用信”条件苛刻，会导致贷款额度利用不充分或实际利率上升，融资资源优势转化效率低。

“早收晚付”的资金管理理念未嵌入企业运营全流程并严格执行，资金管理与运营管理的叠加影响使得企业经营风险上升，资金与负债的错配加大了企业财务风险，资金链断裂的潜在风险会加剧债务兑付压力，触发企业破产风险，企业发展战略与经营策略会影响企业资金风险容忍度。

四、解决中小型房地产企业资金管理问题的对策方案

宏观背景：国家连续、稳定、持续实施宏观政策调控房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展，不断完善“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。

企业对策思路：推行预算管理，夯实资金计划事前管理、事中控制与事后的评价及反馈，绩效管理加强影响资金收付时间节点的运营计划的考核权重，实现资金峰值按计划运行，现金流错峰平衡，资金及时回收，提高资金综合利用率与经营效率，降低经营风险，提升企业偿债能力与风险管控能力以及调整战略规划决策灵活应变。

1.加强政策学习，提高应变能力

2020年，房地产企业融资“三道红线”及银行业的房地产贷款集中度“二道红线”形成了重点房地产企业资金监测和管理规则，为符合条件的中小型房地产企业留出了发展空间。2021年住宅用地供应分类调控“两集中”22城试行，中小型房地产企业机会明显增加；资金端实施“房地产金融审慎管理制度、严禁银行信贷资金违规进入楼市”与土地供给端实施“住宅用地供应分类调控”在因城施策的原则下坚持“房住不炒”的定位。2021年3月《政府工作报告》“保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题……”再次明确要平稳健康发展房地产市场。中小型房地产企业可快速调整发展战略，实行差异化或集中化的竞争战略，谋求区域竞争优势，抓住政策红利与独特资源优势的窗口期，明晰的财务战略可为资金管理奠定良好的基础，匹配优秀专业的资金管理人才，改善资本结构，完善治理架构，提高资金使用效率，降低资金成本，促进企业可持续发展，彰显企业管理层经营智慧。

2.加强资金集中管理，发挥规模优势

分散资金由公司（集团）“资金池”集中统一管理、结算，形成公司资金规模优势，优化资源配置，为公司融资、按揭贷款与监管等提供有力抓手，获取外部融资、保障按揭额度、降低按揭保证金比例、力争融资监管及政府预售监管的融合，灵活掌握运用监管政策，实现多赢。资金集中统一管理、结算形成的局部优势可实现包括但不限于以下事项：

（1）提高资金收益，降低资金成本

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限（活期存款年基准利率0.35%，协定存款年基准利率1.15%，七天通知存款年基准利率1.35%），并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。若日均存款1000万元，年利息收入可增加至少8万元或228%。

（2）降低受限资金，提升资金使用效率

通过降低按揭保证金额度或比例及不可撤销承诺函替代实现“零”保证金，优先保障按揭额度。加强预售资金监管政策及融资用信条件沟通，实现“一户多能”即一个监管账户同时满足预售资金政策及融资用信条件的监管，多方互信，遵从监管政策与条件，灵活使用监管资金。

3.关键成功因素嵌入全面预算管理，资金动因因素融入资金计划

在资金业务全覆盖的前提下，重点业务要严格按预算及资金计划执行、考核，融入业务活动，及时掌握重大资金业务执行情况，预判调整资金计划，设置资金预警线。按房地产建设周期特点，依据“六证”划分投入产出期间，适时调整资金管理策略，加快资金回收、优化销货比，提高经营效率，降低经营风险。

首先，若无开发贷款的情况，则要严格控制取得《商品房预售许可证》前投入，将施工总包垫资至少达到政府规定的预售形象进度作为前置合同条款，按行业标准或预算压降投入期间资金峰值，控制经营风险。若预期可取的开发贷款的情况，应配合满足融资“用信”的条件，及时用信并压降自有资金投入峰值，优化产品结构，快销产品排序优先，缓解后续资金压力。

其次，取得《商品房预售许可证》前，要充分调研确定按揭银行及预售监管银行，确保按揭额度兼顾按揭保证金，做好预售资金快速回笼策略预案。取得《商品房预售许可证》后，与营销部门紧密协作，监督转签、首付款，跟踪协调按揭贷款的全流程重要环节，压缩回款周期，效率优先兼顾规模，平衡资金收付，设置关键节点指标激励政策；与政府预售资金监管部门及开发贷款监管银行充分沟通，充分调动施工单位积极性，展开多渠道合作盘活受限资金，足额使用低成本开发贷款；提高资金流动性及效率，在“自由现金流量”按预期计划回正并兼顾利润的基础上，及时调整“现金流优先兼顾利润”转向“利润优先兼顾现金流”的阶段平衡型经营策略，充分实现土地的资源与精细管理红利。

再次，税收法规嵌入企业经营全周期，充分利用税款预缴及清算等待期间的免息资金；多维度遵从《中华人民共和国土地增值税法》、地方法规及办法，综合运用临界点税率及成本、业态分摊方法等工具筹划，参与未来影响税务清算如《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等证照及定价决策的敏感触发事项，合理降低企业综合税负，节约资金；取得《建筑工程竣工验收合格证》后，及时协调办理产权证与他项权证，尽早释放按揭保证金，盘活资金。

最后，进一步提升资金管理力度，强化内部资金管理手段，加强全员资金管理理念，完善资金回收管理，对资金的及时补充形成机制，通过项目的事前、事中、事后的控制，提高资金的流动性、提升使用效率及降低资金成本；加强学习及分层管理工具的应用，如利用波士顿矩阵SWOT模型定期对项目开展评估分类，将项目划分为“金牛型”“明星”“瘦狗”“问题型”，根据项目类型及时调整营销策略并制定去化及回款指标，或对部分项目选择采取集中化或差异化甚至联盟策略，形成优势互补，提高市场竞争力，分散经营风险，降低财务风险，在区域上保持竞争优势。

五、结语

资金是企业生存与发展的血液，中小型房地产企业应以资金管理为企业发展的驱动要素，以资金精细化管理完善企业全周期预算管理、投资、营销、运营、人力及风险管理制度体系，夯实资金管理优势，形成房地产企业的竞争优势，为企业的持续健康发展保驾护航。