房地产行业融资过程中的财务管理问题研究

王 艳

（大连胜鼎创美置业有限公司，辽宁 大连 116000）

一、目前房地产行业融资现状

目前房地产企业融资政策：近年来，政府针对房地产企业融资出台了多项限制性规定，针对各行业融资业务全面收紧，房地产企业融资难度逐步加大。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。也就是2021年的第一天，央行和银保监会再次给房地产资金监管加码，要求银行业金融机构应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

通过这些政策看出调整过程或加大分化，利好头部房企、高线城市。调整过渡期将可能产生扰动，具体而言：第一，开发商融资分化。在融资额度有限情况下，商业银行将优选客户，整体上有利于财务健康、规模更大的头部房企。原先扩张较激进的房企受限制会更大，为了抓紧提款被迫削弱议价能力，信用利差可能拉大。第二，按揭额度分化。同理，商业银行将优先把资源配置于客户资质更好的高线房地产市场。城市间按揭额度可能出现分化，部分三四线城市的按揭投放额度将受到影响。完善长效机制，保持房地产市场平稳发展。该制度是对房地产长效机制的进一步完善，通过对融资供给端涉房贷款进行管控，意在强化银行业金融机构内在约束，控制涉房贷款增量规模，保持房地产市场平稳健康发展。

房地产融资能力的财务指标；利用经营性负债获得资金，对于一些库存去化速度款、回款周期短、周转速度快的房地产企业可以做到以自有资金撬动大型项目，杠杆惊人。高杠杆率是房地产企业权益回报率高的重要因素。

二、房地产行业在融资中面临的风险

1.资金链断裂风险

由于房地产企业对资金需求量大，从项目建设初期至销售包括后期清算过程，都需要有大量的资金支持，现金为王在房地产企业中体现更为深刻。资金是房地产企业开展业务的基础和有力的支撑，以往房地产企业都会利用土地融资、在建工程融资，大部分房地产企业在融资渠道上还是存在依赖商业银行贷款渠道单一，但是在新的行业背景下单一的融资渠道存在着明显后劲不足，包括新的政策的制约，银行政策的紧缩，目前单一的融资方式无法支撑整个房地产经营活动对大量资金的需求，加上融资风险的存在，严重情况下会直接使房地产企业资金链断裂，影响房地产企业有序发展。

2.融资成本控制风险

在实际财务管理中，首先要通过财务预算对项目全周期融资成本进行测算。在实际使用中，由于各种因素和市场的影响，对现金流发展有一定影响，要根据项目具体情况控制融资成本，避免由于现金回流不足而影响还款进度，增加融资成本。这就需要有专业的人员对融资整个项目全周期包括融资板块进行预算，如果预算做得不合理，后续随着市场及客观环境的变化会产生风险及加大资金成本，就不能起到财务管理的积极作用，不利于企业的稳定和发展。同时，由于不可控因素可能增加融资成本，减少企业利润。

三、房地产企业加强财务管理的对策

1.做好全面预算管理，重点监控现金流

财务预算是一个综合性的财务计划，是企业成本控制工作的核心。对于房地产企业而言，是房地产行业融资过程，是财务预算中的一部分，也是财务管理首先要进行的工作。对预算应该进行精细化管理，从投资前的预算、之后的包括售价、流速、强排方案、成本、运营计划、融资方案、税率等影响都要进入预算中。只有不断改进完善财务预算精细化，才能有效地实施成本控制，可以说财务预算是融汇整个房地产项目运营体系的每一个环节，是企业成本控制工作的核心，对于房地产行业同样重要。通过财务预算，从而确定在一个完成项目全周期财务融资的融资规模、进度；要做好项目的全周期预算，根据项目的进展和完成情况，据实更新最新发生的销售、成本等相关运营数据，为经营决策这提供及时的财务分析及更新的财务预算要好预实对比，同时对预算发展执行情况进行监控对比，分析发生变化的原因和产生的影响；对影响利润以及资金流发展，以及影响整个项目发展的原因，甚至是可能发生的原因进行偏离分析，从而根据项目的需要及完成情况对预算进行及时的调整，保证预算可操作性和执行性。对融资方式、现金流情况、资金成本全面性进行分析，避免不必要的资金成本浪费。这就需要房地产企业要建立一套提高资金使用率的资金预算管理体制，制定相应的管控和奖罚措施来提高资金管理水平。针对各城市公司、项目应该按照预算、有计划有原则地使用资金，提高资金的使用效率。

2.加强对财务成本的管理

就目前的房地产企业而言，融资增加了企业的运营成本。自国家对房地产行业进行宏观调控后，融资成本呈现逐渐上升趋势，对房地产企业而言严重影响到各种房地产项目投资拿地以及已有项目的顺利开展。

房地产行业属于资源整合型行业，同时作为一个准金融行业，融资的顺畅和体量对项目发展有很重要的影响因素。在复杂的经济环境中，不能单单依靠一种融资方式，因为这样不会增加融资成本，可能提高资金风险、利润风险，可以通过调整融资比例、融资方式等办法来降低融资成本。

“三道红线”后，传统的土地红利、金融红利等全部消失，就要向管理要效益；房地产行业融资过程中的财务管理工作显得尤为重要。理顺房地产公司内部的融资标准、融资流程，以保证选择到最优的融资方式。通过对市场不同融资成本的考虑，评价能够增加融资额度的可能性，再根据公司自身发展的需要，结合企业的资金状况，产品情况、运营模式等情况合理确定融资模式，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本，减小融资风险。

建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本精细化的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产企业的融资过程中，要充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理发放，加强对财务成本的有限管理，才能在融资中获取最大的利益。

3.拓展思路，丰富融资渠道和方式

“三道红线”的出现，房地产企业一个明显的变化就是债性杠杆降低，非债务性杠杆增加。前几年，很多大型房地产公司冲规模、冲千亿阶段，通过合作开发，快速发展做大了规模。这段时间房地产企业之间的合作，主要是资源的合作，通过资源互补，一些手中有土地，在资金、能力不足的本土房企和全国性规模房企合作，实现了土地资源、人力品牌资源的互补。也有一些通过座子项目来共同成长型大型企业，通过战略合作来增强资金实力、提高土地获取能力，利润获取能力。

从项目拿地—项目开发—销售这一有序的环节如果资金链出现短缺，就会影响房地产企业的建设周期，影响土地、工程款以及相关费用的支付，严重的会使项目停滞，对公司的业务造成不利影响。因此，房地产企业应充分考虑项目发展、全周期、整体区域战略等必要因素，努力拓展融资渠道。

可以借鉴学习一些集团型大型企业对融资程序设立科学的方法，构建出适合本地区、本企业、本项目的融资成本及风险评估方法，也可以通过中介机构及时有效评估各种融资渠道风险及成本，从而为选择出适合本企业、本项目的融资方式来降低风险、降低成本。

部分企业融资步伐将受制约，叠加今年疫情影响，销售增速下降更为明显，可能会延迟或者取消投资计划；企业自身就要通过抓销售、促回款；缓解资金压力；在投资方面应选择基本面优质的城市深耕，有利于销售去化。在经营方面注重对产品和服务的精心打造，试试升级产品。中小房企不排除部分高负债企业出售项目或土地资源。

跨行业合作也是一些企业可以选择的合作方式；政府在选择合作对象是，对产业资源非常看重。在土拍市场中，地方政府也从开始一次性出让土地，转为关注土地的增值效应例如对回迁房、社会公共事业建设等，价格已经不再是土地市场唯一的决定因素。房企如果在和政府谈判拿地过程中，绑定产业资源，在拿地中就会处于更有利地位。

四、结语

房地产企业普遍存在项目建设周期长，外界影响因素大，不确定因素多等特征，因此，房地产企业在融资过程中要提高自身对风险的识别能力和应对能力，更要加强整体的筹划能力。面对“三道红线”更应该在投资、经营、融资等方面提升自己的实力，并根据公司发展及整个集团战略部署等情况，选择多种融资渠道优化，加强财务管理，以促进房地产企业的稳定、持续发展。