房地产企业税务风险及防范措施研究

戴木海

（厦门祺翎企业管理有限公司，福建 厦门 361001）

就我国市场经济而言，房地产行业不仅占据着重要的地位，同时它还对我国国民经济的整体发展具有重要的影响。房地产企业要想在保障企业有充足运营资金的基础上，最大限度地节约运营成本，做好税务管控工作十分必要。从本质上讲，房地产企业在运营过程中往往面临着各种风险，其中最为常见的就是税务风险。如何有效防范税务风险尤为重要，需要着力进行研究。

一、税务风险管理内涵

企业在实际运营的过程中，税务风险管理是一个持续的过程，而并非一个短暂的时间，这一过程要能够体现较强的动态性。通常来说，多数房地产企业所出现的税务风险都是存在于纳税过程之中，一些房地产企业虽然采取了一系列的措施进行税务风险管控，但个别企业由于缺乏足够的纳税意识，加之对于税法的相关规定缺乏足够的了解，在运营过程中非常容易出现未依法纳税的情况。

二、房地产企业税务风险的特征及构成

为了使房地产行业的发展能够更好地满足当今社会的发展需要，国家陆续出台了一系列的监管政策，进一步规范了房地产行业的市场行为，但在此过程中，运营所面临的税务风险也受到了广泛的关注[1]。

首先，从房地产企业税务风险的特征来看，现阶段房地产企业主要面临以下几方面的税务风险。一是在企业建设的过程中，每个环节都有发生税务风险的概率，尤其是在土地获取、投融资、建筑设计、开发建设、清算结算、地产销售等环节发生税务风险问题的概率更高。二是从房地产行业自身来讲，税务风险是客观存在的，且这种风险很难被完全消除，对此，企业只能采取必要的措施对税务风险进行防控。三是房地产企业在实际运营的过程中，所遇到的税务风险往往不是显性的，房地产企业的各种涉税行为都有概率发生税务风险。因此，房地产企业一方面要能够被动接受相应的税务检查，另一方面需要主动针对税务风险进行自查，要积极配合税务部门的核查以及审核工作，确保能够及时发现税务风险。

其次，从房地产企业税务风险的构成来看，大体分为以下几个方面。一是在取得土地的环节。房地产企业在实际落实一个项目的过程中，其中占比较大的成本就是土地成本，这也是开发工作能否顺利展开的一个关键因素。若企业在购买土地的过程中没有得到土地转让方开具的增值税发票（或是土地出让金财政票据），那么在实际进行土地增值税清算时，因为土地出让方的股权变动等因素就非常容易发生风险。因此，在实际进行税务检查的时候，要能够重点检查支付购买土地款项的合理性以及所取得发票的合理性。二是在项目建设环节。在实际落实项目建设开发的过程中，房地产企业所需要缴纳的税种就有十来个，常见的主要包括契税、印花税、企业所得税、增值税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、附加税、个税等，而这也是税务机关在进行税务检查的过程中重点关注的内容。除此之外，房地产企业自身在实际运营过程中经常涉及的企业员工奖励、以房抵债等方面的内容也经常会引发税务风险[2]。三是在房地产的清算以及交付阶段。在交付房地产的产权之后往往需要处理一些涉税事项，需要对开发项目发票、所得税实际毛利、增值税申报等问题进行明确，这些都会直接影响企业的利润。因此，一旦出现处理不当的情况，就会在一定程度上影响企业的最终收益。

三、房地产企业税务风险控制面临的主要问题

1.纳税资金不足

在常规情况下，取得发票的起始日，企业就要主动缴纳增值税。但是我国建筑市场在实际运转的过程中，针对项目运营的各个环节并没有形成统一的管理规范，加之业主方主导作用的发挥以及其他方面因素的影响，则会在一定程度上导致业主方拖延支付工程款的情况。正因为如此，房地产企业往往需要面临资金拖欠等方面的问题，进而增加税务风险[3]。

2.进项发票获取带来的风险较大

从房地产企业发展的角度来讲，由于生产周期普遍较长、资金投入力度整体较大、产业链较长以及资金流动性大等因素的影响，导致企业在实际获取增值税发票的过程中难度普遍较高。从现阶段的情况来看，征地拆迁费和拆迁补偿费都需要提供真实有效的凭证材料才能在销售额中扣除，但是，由个人签订的合同以及临时租用的房屋所获得的也只能是普通发票，因此很难进行抵扣。针对这一情况，企业在实际进行进项抵扣税额的过程中相对困难，以及由于增值税额相应增加，进而在一定程度上增加了纳税的风险。

3.组织机构复杂导致税务风险

增值税最为主要的特点就是链条抵扣、征管严苛以及税票控税，在实际核算过程中，需要确保进项税与销项税能够完全互抵，进而达到对增值税进行计征的目的[4]。从现阶段的情况来看，相比于其他类型的企业来说，房地产企业的管理层级较多，往往会设置一些子公司或分公司，在总公司中标之后，具体负责项目施工的往往是分公司，这种管理方式具有一定的分散性，但是却影响了发票主体、核算方式以及合同管理三者之间的统一，导致增值税的抵扣难度进一步增加。

四、房地产企业加强税务风险防范的措施

1.强化风险防范意识

首先，企业在日常落实税务管理相关工作的过程中，要想更好地防范税务风险，就应该建立完善的监督机制以及防控体系，并在各项工作中予以全面落实。

其次，企业的财务管理人员以及高层管理人员都需要形成良好的税务风险防范意识，并在实际的管理工作开展过程中融入这种思想意识。在这一过程中，高层管理人员需要加强学习，深化对于税务风险的认识，改变自己的传统认知，对税务风险防范的相关知识有更加全面的把握，确保自身工作的开展能够始终遵循国家相应的法律法规制度规定，并在企业内部管理制度的制定过程中融入国家方面出台的一系列法律规范。

最后，要能够根据本企业的实际情况，进行税务管理文化的构建，使企业内部能够拥有良好的税务风险防范氛围，使企业内部的每一位员工都能具备较强的税务风险防范意识，企业管理者需要加大对于税务风险防范重要意义以及具体操作方法的科普与宣传，为后续税务风险防范及管理相关工作的高质量展开打好基础。

2.加大资金管理力度

从我国现有的税制政策情况来看，虽然国家方面在充分考虑我国现有情况的基础上，对税制体制政策进行了积极的创新和调整，但是由于房地产企业在实际运营的过程中有其特殊性，相比于其他行业来说，房地产企业的投资整体更高，因此，房地产企业在实际运营的过程中也更容易出现资金短缺的问题[5]。针对上述情况，房地产企业自身就需要在资金管理的方面主动加大力度，相关工作的开展要严格依照合同约定，在合同规定的范围内有针对性地对需要收缴的工程款进行催收，确保施工人员能够及时拿到属于自己的工资，减少工程款拖欠情况，使施工人员的整体利益能够切实得到保障。

从企业管控的角度来讲，在进行企业内部资金管理的过程中，也要能实现资金管理严谨性的提高，尤其是需要加大预算工作的落实力度。资金预算不仅要能够保证预算的严格性，同时要最大限度地保证预算的合理性，使企业资金能够得到适当分散使用。一旦发现企业自身存在潜在的税务风险，则需要能够及时地采取有效措施进行处理，进而有效降低税务风险问题的发生概率。

3.建立税务风险防范体系

税务管理机构要重视事前控制，并对事前控制的重要意义有充分的把握，进而有效降低税务风险的发生概率，同时还需要在企业内部建立完善的风险预警机制。更加重要的一个问题是，所谓的事前预防并不仅仅是在风险出现之前采取相应的处理措施，从一个相对成熟的预警体系来说，要通过相应预警体系的运转，确保能够在企业运营过程中及早地感知其中潜在的税务风险，并且通过及早采取相应的处理手段，使企业的损失能够尽可能地降到最小。针对上述情况，管理部门要能够持续提升自身的管理水平，针对房地产企业在运营过程中风险管理的相关知识要加大学习力度，同时还需要积极学习税务法律的相关知识，建立适合本企业的预警体系，使预警体系能够真正发挥防控税务风险的积极作用。

五、结语

在房地产企业实际运营的过程中，税务风险管理是十分重要的一项工作。企业要以国家财税制度改革的相关规定为依托，做好税务风险的防范，从企业内部控制发展的角度，明确税务风险防范与企业内控管理之间所存在的必要的联系，并在企业内部建立完善的监督体系、内控体系以及审批体系，使企业自身能够对税务风险进行合理、有效的规避，促进企业税务筹划能力的整体提升，推动房地产企业的持续健康发展。