新收入准则下房地产企业收入确认问题研究

梁 坤

（安徽国腾置业有限公司，安徽 合肥 230000）

新收入准则给我国房地产企业带来的影响是不可忽视的。在新收入准则下，房地产企业在收入确认方式方面发生了改变，给各类财务信息数据及房地产企业的经营风险管理实践活动带来了不同程度的影响。

一、新收入准则给房地产企业收入确认带来的影响

收入是衡量一个企业生产经营状况的指标，在企业的发展中占据着重要的位置。面对日益激烈的市场竞争，企业的收入确认对企业的经营管理效益有着直接的影响。房地产企业的收入计量、确认收入时点等受到了新收入准则的影响，房地产企业在收入筹划以及投资安排等各个方面均受到了新收入准则影响，形成了前后差异性。企业要针对新收入准则所带来的影响，提高收入确认的准确性和有效性。新的收入准则明确了其适用范围，并根据变更内容是否增加，新增商品的单独销售价格是否通过新增价格反映出来，对商品和合同价格进行了明确区分。在这种情况下，应根据新收入准则的内容进行针对性处理，在履行义务的认定、交易价格的确认和分配等方面发生变化。收入确认的内容要求企业考虑到商品性质，确认履约进度，通过相应的方法，在客户取得产品控制权时确认收入。房地产企业在现房销售和期房销售的不同形式下，对于销售收入的确认也存在一定的差异性，同时受相关法律、合同约定以及新收入准则的影响，对不同销售方式下收入的确认也存在不同的影响。

（一）收入确认时点变化

随着新收入准则的实施，房地产企业的收入确认也发生了变化。在原有的收入准则中，房地产企业收入确认的前提必须满足收入和成本可量化的要求，不再享有控制权管理、风险和报酬转移等各项条件。根据新收入准则，在客户取得相关产品控制权时且获得相关利益时确认收入，并且控制权的转移还有时点和时段的区分。新收入准则的执行，对房地产企业最大的影响是，由以前交房时间确认收入转变为分段确认收入的可能性。比如，香港某上市房地产企业，因从2017年1月1日起执行新收入准则，当年收入总额中采用时段确认收入金额达百亿元，这对上市公司的收入和利润指标的影响不容小觑。对于时段确认收入，新收入准则明确有三个条件，分别是：（1）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；（2）客户能够控制企业履约过程中在建的商品；（3）企业履约过程中所产生的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于不符合时段确认条件的，便属于时点履行义务。这就要求房地产企业根据不同的销售方式以及合同约定合理判断收入确认时间。比如，房屋销售期间收入确认复核上述标准，收入确认点提前，能及时反馈房地产企业的收入确认情况，将一定程度上解决房地产企业财务信息失真问题。对于一些采用现房销售的房地产企业，销售过程中采用精装修销售的，为了确保房屋销售收入尽早确认，可以对精装修合同作为单独的履约义务，避免因销售房屋与房屋装修作为统一履约义务时，收入确认延迟的情况。

（二）收入计量的变化

在新收入准则的执行中，房地产企业的收入计量发生了变化，因为新收入标准下收入确认的主观性大大增强，这要求管理层对许多内容进行判断，包括履行义务的认定和对各种履行义务的对价分配，计量模式以交易价格为基础。在确定交易价格时，要考虑可变对价、非现金对价以及合同中的重大融资部分等多个因素。在考虑可变对价时，要根据房地产企业与客户签订的合同，根据期望值或最有可能发生的金额，确定可变对价的最佳估计。特别是分期付款、售后回租等形势下，对于收入计量，要充分考虑是否有融资成分，结合新收入准则的相关内容，合理判断商品控制权转移时点客户支付的金额与实际合同价格之间的差异，在合同期内需进行合理摊销。债务风险将影响控制转移，房地产销售合同包括简单的商品房，包括停车位、相邻设施等诸多内容，扩大房地产企业收入计量内容的范围，实施新的收入准则，准确区分企业的不同履约义务，对房地产企业在收入核算和收入确认方面有更高的要求。同时，因计量方式的变化，也将影响房地产企业收入确认的金额。

二、新收入准则下房地产企业完善收入确认的措施

（一）遵守新收入准则实施要求

面对新收入准则的推行和实施所带来的影响，房地产企业要全面收集并分析往年有关的信息数据，适应新收入准则所带来的变化，通过不断的调整，遵守新收入准则执行的相关要求，对企业经营管理活动实现更进一步的优化。房地产企业要将新收入准则的要求作为重要的参考依据，建立起企业内部专门的部门负责对新收入准则的内容进行分析，调整房地产企业的经营管理活动，配备专业型的岗位人才。新收入准则的执行，房地产企业工作进程需要适应其所带来的变化和影响，结合财政部对房地产企业的要求，房地产企业需要提高自身发展的适应能力，要对新收入准则的要求进行全面分析后，严格在实际的企业运行和发展中加以执行。部分收入可通过提前分期确认的方式展开研究工作，房地产企业必须要对新收入准则所提出的相关要求进行一个全面梳理，根据新收入准则带来的影响，制定切实可行的应对策略，以促进我国房地产行业企业的长足发展为目标，保证房地产企业生产经营计划的可行、高效。

（二）建立完善的房地产企业财务系统

房地产企业财务管理系统应适应新收入准则带来的变化和影响，加强对市场形势的认识，不断完善房地产企业财务管理系统的功能，结合房地产企业的盈利模式，准确定位现有的盈利模式，提高确认计量的准确性和财务信息的可靠性。由于新收入准则的执行，使房地产企业在收入确认中的时点、计量、金额等均发生了改变，同样也改变了财务报表的披露信息。因此，我国房地产企业对于财务管理系统提出了一个更高的要求，财务管理系统必须要及时更新，完善财务管理系统的功能，实现企业管理信息的及时传递和共享，增加各部门之间的信息交流沟通与团结协作。对财务人员要加强培训和继续教育，提高专业能力和业务水平。在房地产企业，由于部门组成复杂，涉及繁琐的销售流程，因此，在确保财务管理系统得到及时升级的同时，也要强调企业内部使用中及时高效处理和反馈，为收入确认和计量创造良好的条件，对于合同内容要进行精准的识别，保证交易价格的合理确认，提高对收入确认的准确性，实现旧收入准则和新收入准则之间的顺利衔接与过渡。

（三）加强专业人才队伍建设

新收入准则下房地产企业在收入确认金额和时间发生了一定的变化，将影响企业财务报表等信息的披露。要加强人才队伍建设，针对财务相关人员落实有效的培训活动，提高监督管理的力度，新收入准则执行后，房地产企业要结合新收入准则所带来的影响和工作上的变化，加强对往年财务指标数据的全面系统分析和掌握，强化企业的财务风险管理创新能力，加强对不同部门的监管，提高业务管理和财务管理的综合水平，发挥监督管理制度的积极作用，并将各项监管制度执行和落实到实际的工作中，通过合理的奖惩制度，调动人员的积极性，强化工作人员的责任意识。通过专业知识培训、思想教育培训，督促员工不断提高自我，确保计量数据的准确性、科学性和全面性。在新收入准则下，房地产企业收入确认活动的核心将会由个人转为团体。面对房地产企业收入确认的变化，应建立专业的财务人员队伍，财务人员应进一步完善自己的知识体系，丰富自己的知识结构，提高自己的技能，积累更多的经验，适应新收入准则的变化。

三、结论

新收入准则的执行，使我国会计准则与国际财务报告准则逐渐趋同，房地产企业的收入确认要积极地适应新变化，加强房地产合同管理，提高经营活动的规范性。要转变原有的财务管理理念和方法，提高对新收入准则的适应性，减少投入房地产企业收入确认中的时间成本，强化房地产企业的竞争力，为房地产企业未来的发展不断拓展更广阔的空间。