新形势下房地产财务管理现状及应对措施初探

李乐乐

(陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西西安 710075)

一、税务风险的概述及产生的原因

（一）税务风险的概念

税务风险管理，是指企业对潜在的及未来的税务风险进行风险识别及筹划，对于已经出现的税务风险进行合理的风险处理，确保企业一旦发生税务风险能够以最低的成本抵御风险，减少企业运营成本，保障企业正常的运营环境。有效防范税务风险、降低税收成本是企业集团管理的主要目标，但部分企业并不重视税务风险，提升了企业的税收成本。税务风险的成因主要为：一是只关注业务、销售等环节，对其中隐性的税务风险并不关注，或者缺乏对其了解，认为税务风险不值得过多关注，使得企业在经营过程中税务风险不断累积并最终爆发，给企业带来损失。二是企业在运营各类项目时，并不执行企业内部税务管理制度，对各类税务指标视而不见，也没有整合及剖析税务风险相关的材料，对企业未来应对税务风险造成不利影响。三是部分企业对发生税务风险后的后果没有充分认识，使得企业没有税务风险处理的应急措施，一旦发生问题，甚至不能第一时间找到风险因素及原因，处理起来无从下手，不能及时降低企业损失，影响企业良性健康发展。

（二）税务风险产生的原因

外部宏观环境因素企业集团面临的产生税务风险的外部因素有经济形势、产业政策、法律法规、监管要求，市场竞争环境、融资环境，以及现有税收法规适用性、完整性，行业惯例等。具体来讲，经济、政策、法规、执法环境等一系列的变化，社会意识、税务执法都是产生税务风险的外部因素。为保持经济持续发展，我国税收法规在很长一段时间里存在调整与更新。企业集团在对税收相关知识认知、运用过程中，相关人员难免会因为新政策的实行，在理解上有所偏差，为企业埋下风险隐患。

内部管理因素企业集团面临产生税务风险的内部因素包括：企业集团往往在经营过程中，会进行税务规划。这一过程中，企业集团对税务风险的态度，经营理念、模式、发展战略，业务流程，部门权责划分、制衡，相关政策的设计与执行、财务状况、经营成果、业绩考核、监督等都会对税务风险产生一定的影响。

二、房地产企业融资困境解决途径分析

（一）拓宽融资渠道，创新融资模式

在国内地产行业金融政策调整背景下，商业银行逐步限制地产公司的金融贷款，地产公司为了获取发展资金，可以通过使用借壳上市的方式来获取上市的融资资金。上市融资也是地产公司与资本的高效结合的表现，可以加快缩短上市时间，可以实现地产公司的资产重组，及缩短地产公司融资时间，也能够促进地产公司战略调整，改变过去传统经营机制，逐步通过上市方式，拓宽公司融资渠道。与IPO来讲，借壳上市标准比较低，审批程序简单、时间快，而且成本较低。通过借壳上市，可以加快推动企业宣传，地产公司也可以通过该方案去进入到资本市场，获得更大规模的资金融资。

地产公司在资本市场，将公司内资产转变为可转让有价证券来获取发展资金。资产证券化可以逐步使公司与外部的金融机构联合发行债券，向社会公众发行债券，获取发展资金。使用资产证券化方式，可以帮助地产公司获取运营资金，之后，再将资金投入到企业项目开发建设中。资产证券化可以在不增加公司内部负债的基础上获取更多运营资金，从而优化公司财务结构，还低了公司运营风险。

地产公司私募基金是通过非公开的方式，向特定的投资者募集发展资金，获取的资金也会专门投向于地产公司的项目。近年，随着国内金融政策调控收紧，一些传统商业银行信贷及信托融资方式，受到了很多的限制，但是私募资金的融资方式门槛较低，比较灵活，就获得了很多地产公司的青睐，也能够增强投资者的信心。地产公司内部私募基金就成了一种新型融资方式。基金主要是以投资固定收益为主，且兼顾了地产行业的信托特征。

地产公司在不同的发展阶段，可以用多种融资方式融资，对不同融资方式进行整合，这样才能满足企业未来对项目开发建设资金需求的目的。也能够降低公司融资成本，地产公司成立初期通过应用股权投资的方式，来获取发展资金，降低公司的融资成本，也可以有效地吸收一些投资者加入。在公司内，实现利润分成，获取股权的资金，达到积累原始资本的目的。在公司未来长期经营中，要获取银行信贷，地产公司以提高信用方式来吸收投资资金。在企业经营的成熟期，可以使用信托融资方式，组建国内外投资基金的方式，在衰退期间，也可以通过使用收缩投资的方式，吸收那些资金雄厚的企业或者外部投资机构加盟，以获取最优运营资本，降低融资成本。

（二）降低融资成本，降低财务风险

地产公司的融资风险变大，融资成本也会增加，可见风险与成本有直接的关联。地产公司要在经营中避免负债率增高，而给公司带来更多的财务资金压力和风险。通过控制公司内部的负债率，合理选择负债融资。结合地产公司实际经营状况，及根据公司内部融资能力水平、运营水平来寻求多样化的融资方式，进而实现全面预算管控，全面内控，实现对项目建设全周期的资金控制，加快资金回流，保证资金使用效率最大，提升企业核心竞争优势，提高公司核心竞争能力和风险抵抗能力。

三、结束语

新常态下，经济环境复杂，财务风险因素多，加强企业内部审计具有深远意义。通过正文分析可知道，当前房地产企业内部审计现状并不乐观，不仅缺乏专业审计人才，更没有完善内部审计机制，难以实现预期审计目标。因此，房地产集团企业应强化内部审计独立性，更新内部审计制度，提高审计人员综合素质。