三明市区存量工业用地收储补偿存在的问题及对策

林安填

（三明市土地收购储备中心，福建三明 365000）

0 引言

各地对于市场活跃的住宅改造用地收储补偿，基本是以房屋征收形式，按市场价格或略高于市场价格制定补偿标准，各地做法基本相同，争议不大[1]。但企业收购尤其工业企业的收购补偿，各地做法不尽相同。

1 工业用地收储标准之三明发展

三明市是一座老工业城市，整个城市的建设发展是建立在工业的基础之上。从1957年三明开始“小三线”建设，直到现在三明已经形成了涵盖钢铁、高端装备、新材料、生物医药等38个行业的综合工业体系[2]。当中也历经企业新旧交替，大量企业实施了退城入园，即实现了转型升级，又为城市发展提供了土地。随着城市发展，土地价值不断抬升，三明市区工业用地收储补偿政策也顺应时代的要求，自2001年三明市土地收购储备中心成立以来，主要经历了五个阶段。

1.1 按现状协商或评估价收储

主要特点：针对国有企事业单位撤销、破产等原因停止使用原划拨国有土地，采用按原有土地性质基准地价或评估价收储。

典型案例：2003年8月，因梅列区政府迁建需要，市土地收储中心按工业用地基准地价结合现状容积率和地上建构筑物情况进行协商的办法，以7.3万元/667m2收储市纺织品采购供应站位于梅列区新市北路米山垅的仓储用地。

1.2 按中间价收储

主要特点：针对国有企业改制或城市改造的需要，为筹措改制资金或易地搬迁改造资金，根据福建省人民政府《关于推行土地收购储备制度的通知》（闽政〔2001〕34号）的有关规定，对于一些短期内能用于房地产开发的经营性用地，按住宅用地和工业用地基准地价的中间价（以下简称“中间价”）进行收购储备。

典型案例：2003年，为盘活企业土地资产、解决企业困难，又能提升下洋片区城市面貌，市土地收储中心按中间价32.7万元/667m2收储省一建公司位于三元区新市中路176号部分土地。

1.3 按中间价+搬迁技改补助收储

主要特点：为支持企业退城入园、易地搬迁做大做强，在中间价补偿的基础上，给予搬迁技改补助，具体标准按照“一事一议”的原则，由三明市政府专题研究确定。

典型案例：2005年，经三明市政府专题会议研究，同意重机厂地块按100万元/667m2进行收储。其中，土地按中间价38万元/667m2补偿，扶持企业搬迁改造62万元/667m2。

1.4 按中间价+搬迁补助、退城入园等补助奖励+重置价收储

主要特点：由于企业改制破产资产（按厂房独幢）分割处置，造成一些收储地块占地小、建筑面积大等特点，业主对以往地面建构筑物一概不予补偿的做法无法接受。为确保征迁工作顺利推进，2012年前后梅列区、三元区政府根据生产性企业实际情况，在原土地收储补偿标准基础上，增加地上建筑物补偿费。同时，根据企业实际情况，将搬迁技改补助细化成搬迁补助、停产停业补助、退城入园奖励等项目。

典型案例：2013年11月，三明市政府授权梅列区政府开展徐碧新城二期三家企业征收工作。土地按中间价102.66万元/667m2补偿；搬迁补助6万元/667m2、停产停业损失补助15万元/667m2、退城入园奖励15万元/667m2、搬迁奖励10万元/667m2、新厂房建设补助（225元/m2）、重型设备搬迁补助（800元/t）、建构筑物重置价奖励（100～1000元/m2）等费用。

相关政策：2017年，为规范三明市区土地收储标准，三明市政府印发《关于进一步加强市区土地收储工作的意见》（明政〔2017〕6号），土地按中间价补偿，厂房按重置价结合成新率补偿。同时，根据被征收企业退城入园、停产停业、搬迁的实际情况给予适当补助奖励，并按上限进行控制，其中：搬迁补助6万元/667m2、停产停业补助15万元/667m2、退城入园奖励15万元/667m2、按时交地奖励10万元/667m2。重型机械设备搬迁损失按专业评估确定。

1.5 按工业用地+住宅用地年限分成+搬迁补助、退城入园等补助奖励+重置价收储

主要特点：随着城市逐步向郊区或边缘拓展，边远郊区的被征收企业已不满足原有补偿标准，为缩小中心地带与边缘地带补偿标准的大幅差距，一方面降低原有土地补偿标准，即协商方式中土地补偿享受住宅用地的土地增值收益从中间价（50%）调整为按已使用年限享受住宅用途土地增值收益（最高为35%）；另一方面提高货币补偿标准，即评估方式中的搬迁补助、按时交地奖励、退城入园奖励等按土地和厂房两项评估值的一定比例计提。

出台政策：2019年9月，三明市自然资源局出台《三明市区国有土地上工业仓储用地土地使用权收购暂行办法》（明自然资〔2019〕151号），采取评估或协商两种方式。

评估方式：土地按现状评估。有证厂房按重置价评估，无证厂房按重置价结合成新率评估。六个月内搬迁交地的，按土地、厂房两项评估总额的10%给予停产停业补助；超过六个月搬迁交地的，按3%给予补助。不可搬迁设备按现值进行评估，可搬迁设备和货物按搬迁进行评估。在约定期限内搬迁交地的，按土地、厂房两项评估总额的10%给予按时交地奖励。24个月内实施退城入园的，按土地、厂房两项评估总额的15%给予退城入园奖励。

协商方式：土地补偿费=工业用地基准地价×剩余年限修正系数+住宅用地基准地价×70%×5%×已使用年限（最高不超过10年）。有证厂房按工料费补偿标准补偿，无证厂房按简易建筑物工料补偿标准补偿。六个月内搬迁交地的，按15万元/667m2给予停产停业损失补助；超过六个月交地的，按5万元/667m2给予补助。按6万元/667m2给予搬迁补助。在约定期限内搬迁交地的，按10万元/667m2给予按时交地奖励。24个月内实施退城入园的，按15万元/667m2给予退城入园奖励。

2 存在的主要问题

随着经济发展，住宅价格增长幅度远高于厂房价格的增长幅度，被征收企业期房值越来越高，通过多年数次大的调整，逐步从支持企业“退二进三”、持续发展等角度，对生产性企业收储标准进行不断完善，但仍存在以下三个问题。

2.1 退城入园问题

因部分被征收企业不再符合产业政策，无法实施退城入园。而被征收企业又想拿到该项奖励，反而要求政府帮助协调入园事宜，即不利于征迁的开展，又不利于园区产业的健康发展。

2.2 不可搬迁设备评估问题

现行不可搬迁设备按现值进行评估，涉及可搬迁设备和货物按搬迁进行评估。因不可搬迁设备补偿金额远高于可搬迁设备，在评估过程中，被征收人普遍认为搬迁后需要大量拆装调试或不用的设备都是不可搬迁设备，均要求认定为不可搬迁设备，导致评估过程中存在大量争议。理论上讲，任何设备只要投入足够的搬迁费用，都可以实施搬迁[3]。不能因为部分零部件不可搬迁，需要重置，而认定整个设备不可搬迁。

2.3 搬迁时限问题

生产性企业搬迁对厂房和生产设施设备的要求较高，搬迁过程较复杂，企业基本无法在6个月内完成搬迁和恢复再生产，导致停产停业损失补助只有6个月内搬迁的1/3、无法享受按时交地奖励、无法保住市场份额等问题，致使很多企业不愿意搬迁。

3 进一步完善市区工业用地收储补偿的对策思路

3.1 改退城入园奖励为再投资扶持奖励

参照福州、厦门等地的做法，将退城入园奖励改为再投资扶持奖励。即被收储用地使用权人或其出资人、股东在交地或签订收储协议后2年内，重新取得除商品住宅项目外的建设用地使用权并进行开发建设或购置新建商业或办公用房进行经营，土地和房产固定资产再投资额超过原土地及建构筑物两项补偿费总额的，按原规定的15%或15万元/667m2给予奖励；未达到上述两项补偿费总额的，按相应比例兑现奖励。

3.2 出台设备搬迁损失评估办法

由征收实施单位和被征收人共同委托1～3家有资质的评估机构，统一按设备搬迁损失情况进行评估，以评估结果的平均值给予补助。

3.3 衔接企业搬迁时间

为支持企业再生产，鼓励企业做大做强，征迁工作要提前介入企业搬迁事宜，提前谋划入园事宜，进一步缩短企业退城入园时间和停产周期，减少企业损失。

4 结语

三明市区本着支持企业再生产的角度，在实践中不断探索和验证，逐步形成地方特色的收储补偿方式，充分调动企业征迁改造的积极性，推动三明市区“依法和谐征迁”，为三明市区城市发展腾出宝贵用地。