《民法典》居住权实现路径的困境与突破

福建省松溪县委党校 林晓娟

《民法典》中纳入的居住权，为家庭成员的住宅需求提供了保障，并且解决了一部分养老问题，让部分老人不再为以房养老而担忧。通过相应的法律法规，为弱势群体提供了法律方面的帮助。但是，《民法典》中纳入的居住权仍然存在一定的实现障碍，难以完全将对弱势群体的保护进行落实。

一、《民法典》居住权实现路径的障碍

（一）居住权实现路径的法律障碍

1.居住权设立条件缺失

在现行《民法典》中，对于居住权的设立进行了规定。但是，其仅简单确立了两种设立方式，并未明确居住权的设立条件，而是参照相关规定，对居住权的设立形式进行了规定[1]。也就是说，当下的居住权设立条件更为尊重双方当事人自己的意思，但是在这一过程中，并未考虑到对居住困难弱势群体提供的特殊权利保护，这样的立法形式显然无法实现居住权的最初目的，难以真正意义上为弱势群体提供帮助与保护，缺少对特定人群的明确保护条文以及对弱势群体的切实有利的条款。在这种情况下，便会存在一定的法律风险，导致另一方当事人仍然有可能会侵害弱势群体的权益。

2.居住权设立原则缺失

将居住权纳入到《民法典》之中，为相关的司法案件判决提供了帮助以及相应的法律依据[2]。但是，当下《民法典》中的居住权仍然未对居住权的设立原则进行明确规定，也就是说，居住权以及其他权利的优先效力仍然需要通过司法实务来解决，缺少法律条文方面的支持以及相关依据。

（二）居住权实现路径的事实障碍

1.居住权设立的事实障碍

在《民法典》中，居住权的设立可以通过双方当事人签订合同或者由一方当事人立下遗嘱来实现[3]。遗嘱作为一种单方民事法律行为，应当避免其他相关利害关系人的介入，完全由本人亲自决定，否则该遗嘱将不具备相应的法律效力，因此，必须要完全保护遗嘱人在设立遗嘱时，对自己房屋居住权设立的权利。但是，如若通过双方当事人签订相关合同，来设立相应的居住权，难免会出现一些矛盾与纠纷。在合同内容方面，双方当事人很难真正意义上达成完全统一的意见，这就导致了最终居住权无法有效设立，成了当下居住权在事实上的设立问题。这一类问题最容易发生在各类离婚案件上，双方当事人在签订离婚协议时，往往会附带房屋居住权的问题，双方当事人就有可能对离婚协议中房屋居住权的设立产生矛盾与纠纷。在这样一种情况下，如若双方当事人无法通过调节以及法院判决等方式让双方接受合同内容，那么便会长期僵持，双方当事人的权利也会受到损害，法院一方并未作出判决，也难以强制执行，房屋的居住权便迟迟无法有定论。

2.《民法典》居住权消灭的事实障碍

在《民法典》中，对居住权的消灭进行了规定，但是其规定内容仅在规定居住期限到期以及居住权人死亡两个方面[4]。虽然这两个方面基本涵盖了居住权的大多内容，但是在细节方面仍然有待考究，比如，在部分居住权人长期居住房屋所有权人的住宅后，不愿意搬离住宅，此时居住权人与房屋所有权人便会产生一定的矛盾纠纷。或者居住权人在居住期限内突然死亡，导致该房由于人们的主观偏见，无法顺利出售或者出租贬值等问题。虽然明确规定了居住权的消灭，但并未真正意义上考虑到如若居住权人并未严格按照相关法律规定行使自己的义务，或者居住权人在居住期间对房屋所有权人合法权益造成损害时相应的处理办法，这对于房屋所有权人来说，显然是有失公允的，也难以真正意义上让房屋所有权人能够接受《民法典》居住权的设立以及实施，即便强制要求双方当事人设立居住权，居住权人也很有可能在居住期限内受到房屋所有权人的不满，产生一系列的矛盾，进而引发各类纠纷，导致居住权人以及房屋所有权人的权益无法得到相应的保障。

二、《民法典》居住权实现路径的完善

在我国新颁布的《民法典》中，为了进一步保障人民的生活质量，减少养老方面的问题，解决家庭成员的住宅需求等，纳入了居住权[5]。该项权益在《民法典》中的加入，为我国的司法发展提供了一定的法律依据，并且填补了部分空白，将对弱势家庭成员的保护扩大至对社会弱势群体的保护，其覆盖面积更大、保护范围更广。尽管当下已经将居住权纳入到了《民法典》当中，但是居住权的实现路径仍然有待完善，还需进一步优化，以保障其有效落实。

（一）居住权设立原则和条件明确

想要保障居住权的有效落实，并且切实成为部分弱势群体可以倚仗的法律条例，就必须先明确居住权的设立原则以及设立条件，明确什么样的人拥有居住权、什么样的人不具备获得居住权的条件。《民法典》中纳入的居住权，其实际呈现为意定居住权，简单来说就是当事人通过合同或者遗嘱等多种具备法律效力的形式，将双方当事人或者一方当事人的意愿表达出来，根据其意愿所行使的相关权利。但是，需要考虑的是，合同自身存在一定的自治性，也就是说，如若双方当事人或者合同的甲乙双方在签订具有法律效力的条款或者合同时不能达成统一目标或者一致意见，那么就有可能导致其合同无法有效签订。

在这一过程中，弱势一方显然长期处于一个不利地位，难以真正意义上通过具备法律效应的方式取得属于自己的合法权益，居住权也便难以有效落实。

如若在合同签订的过程中，通过适当介入公权力的方式，保护双方当事人的权益，那么该种居住权便转换成了“裁判居住权”，该种形式并非是法官违反相关法律而设定的，而是根据相关的法律要求，对特定群体予以保护所设立的。通过法院强制为弱势群体设立并赋予其居住权，保障其基本住房的权利，以实现对弱势群体的保护。

在这个过程中，最为重要的部分便是设立原则的确立，在设立居住权时，应当考虑到房屋所有权人的所有权，在此基础上，以一定居住权为原则、法定居住权为补充的原则，赋予当事人居住权。如若在双方当事人难以通过自行协商让弱势群体行使自身的居住权，则需要由弱势群体一方当事人向法院申请，由法院判定其是否存在居住困难的问题，通过强制的方式，在对方当事人的房屋上设立属于弱势群体的居住权，以保障弱势群体拥有基本住宅的权利。

（二）居住权消灭条件的操作化

在居住权实践的过程中，难免会出现部分不法分子滥用居住权，霸占他人房屋，导致房屋所有权人的正常生活受到影响的情况。

比如，部分居住权人其居住权已经到期，并且并未再次申请居住权，或者居住权人于房屋内死亡，导致房屋自身难以二次流通等情况。

对于这些情况，居住权人以及房屋的所有权人便会产生矛盾冲突，对房屋的居住权产生纠纷。在发生这一系列问题时，法律应当首先保护房屋所有权人的合法权益，但是还要考虑到居住权人是否已经拥有了能够独立居住或者拥有了购买、租赁住房的能力，给予居住权人以及房屋所有权人相应的权利救济。

比如，在居住权人居住权期限范围内，其行为对房屋所有权人的个人合法权益造成的损失，导致所有权人的经济利益受损，面对这一问题，可以特别规制相关要求以及法律法规，制造“负面清单”，通过该种方式进一步保护房屋所有权人的合法权益，并且进一步促进居住权人居住权的正常消灭，以保障居住权人居住权的正常实施以及运行。

因此，在《民法典》中应当更进一步明确居住权的具体操作以及具体规则，以保障居住权在实施过程中的公平公正，保护弱势群体的同时，也要考虑到房屋所有权人的合法权益。发现居住权人滥用居住权的问题时，要给予房屋所有权人一定的救济权利，要求居住权人停止对自身合法权益的侵害。

如若必要，还可直接由房屋所有权人向居住权人索要相应的损失赔偿，追究其违约责任。通过该种形式，进一步保障居住权的正常消灭，也能避免房屋所有权人的合法权益受到损害，以便更好地实现社会扶助的职能，为弱势群体提供帮助与保护。

三、结束语

想要保障居住权的有效实现以及落实，就必须要在消灭以及设立两个方面共同考虑，既要保障居住权人能够顺利享受到相应的合法权益，也要保障房屋所有权人的个人合法权益，只有保障了双方权益，才能让居住权有效落实。