共享经济模式对澳大利亚住房市场的影响——以Airbnb为例

广州市城市规划勘测设计研究院 谢琳

协同消费（CC）一词最早由Felson和Spaeth于1978年首次创造[1]并作为以其他常规活动为基础的常规活动，现被称为共享经济，受到广泛关注。

CC的兴起得益于信息和通信技术(ICT)的发展[2]。值得注意的是，共享经济作为一种新事物正在极大地改变我们的传统生活方式，它被视为为国家和地方经济提供新形式的机会。正因如此，在资本市场的带动下，全球各地的创业公司也如雨后春笋般涌现。旅游住宿行业的Airbnb是共享经济的典型代表之一[3]。

本文第1部分介绍了Airbnb在全球的发展及其批判性思维。第2部分揭示了Airbnb的商业模式及其共享模式转型对住房市场的影响。第3部分讨论了Airbnb在澳大利亚主要城市的发展和分布及其主要影响。第4部分是对Airbnb影响力的当前研究的总结，并探索更多潜在的研究方向。建议澳大利亚政策制定者采取必要的监管措施。

一、Airbnb的发展

Airbnb成立于2008年8月，是一个以服务为导向的网站，将游客与想要出租空房的房主联系起来。通过这个“在线社区市场”，向用户提供从合租房屋到整栋房屋的短期住宿的租赁信息和服务[4]。2008年全球经济危机后，“Airbnb”在线平台的出现正是为了迎合新经济环境下以消费为导向的消费心态，既帮助房主获得收入，也帮助旅行者省钱。

基于经济不景气和资源短缺的理念，Airbnb迎合了经济背景趋势，因此得到了快速发展。受影响最大的是低端酒店和不迎合商务旅客的酒店[4]。

在推出不到十年的时间里，Airbnb已成为一种全球扩张现象[5]。作为新匹配媒介的例子，它被新的数字技术加持，被称为“平台革命”，为当地提供新的机会形式和国民经济。然而，Airbnb在爱尔兰大都柏林地区(GDA)的短期住房中的存在被一些学者认为是“当前住房危机的一个生动元素”[6]。对于监管机构和觅房者来说，这带来了挑战。在悉尼的Airbnb研究中，在线住宿共享平台“模糊了住宅区和旅游区之间的传统界限”，引发了对规划和监管的持续担忧[7]。虽然发现了Airbnb现象的正面和负面影响，包括部分升级和再利用现有建筑或重新激活当地经济，但是，事实上这也是住宅隔离、高端化和旅游化的过程。

二、Airbnb的性质及其对住房市场的影响

Airbnb的房间类型可以分为三类：完整的房屋/公寓、私人或共享房间。Airbnb的全球扩张现象导致了从私人托管房间模式到当前包括空置房屋和公寓的模式的重大转变，从而降低了托管体验[5]。它甚至导致了住房投资。在当前背景下，商品化住房从“有形和非流动性资产”转变为“可销售和流动性实体”[8]。此外，投资者更愿意将住房视为投资而不是消费。如果全年都有短期出租，愿意长期出租房屋的业主就会减少[9]。

Airbnb 自我宣传为帮助中产阶级居民在高价住房市场中稳定自己。对于全球城市而言，这种话语尤为突出，其中不断增长的旅游需求和脆弱的住房负担能力不可避免地交集[10]。

在旅游业声称的好处中，有人担心家庭共享将潜在的住房供应从私营部门转移到短期租赁部门，从而加剧住房短缺[6]。在旅游发达城市，投资者在购买房产后，因收益较高而进入Airbnb市场，纷纷退出长租市场，导致长租市场供不应求，租金上涨。事实上，人们的负担能力受到威胁。

长期租赁市场的疲软导致了一系列蝴蝶效应，长期租户被驱逐以转换物业以获得更高的利润迎合这个市场。共享住房模式发生了根本性变化[10]，一些 Airbnb房源“确实符合共享经济的叙述”，而另一些则“属于传统短期出租经济的一部分”。

批评者认为，许多 Airbnb 房源的性质是永久性的短期出租。这种Airbnb，本质上是一种短期租金形式，实际上可能只是去掉了长期租或买的财产“传统主题的变形”，而不是在住房资产和房主的财务安全方面提供新的思路。

Airbnb 模式的这种转变造成了障碍和隔阂，这种转变将人们隔离以在全球范围内获得租赁权[5]。事实上，Airbnb的“共享”模式似乎一直在灰色地带运作。Airbnb没有理由不作为从中获利的平台而受到监管。受Airbnb带来的租金上涨、长期租赁模式被取代、邻里关系破裂等影响，全球许多城市针对这一现象出台了独特的管理政策，禁止或制定严格的规定措施以减少其影响。

三、Airbnb在澳大利亚

Airbnb自2012年开始在澳大利亚运营。五年之内，这种共享房屋模式迅速蔓延至所有主要城市，令人惊讶的是超过18万处房产上架。部分原因可能是2017年7月1日在维多利亚州实施的新房印花税政策，确实对新房产生了一定的影响。短时间内的房市。维多利亚州的房地产投资市场经历了暂时的平静，许多从事房地产的公司和个人开始将投资方向转向新的房管市场，以Airbnb为代表的在线共享租赁平台蓬勃发展。短期住宿作为上述短期出租的传统经济，是设施齐全的住宿，通常租期少于三个月。

澳大利亚住房和城市研究所(AHURI)2018年的报告称，短期租赁平台应受到更严格的监管。AHURI绘制了Airbnb在澳大利亚主要城市的分布清单，采访了Airbnb的房东，并将澳大利亚的租赁规则与国际规则进行了比较。报告发现，在墨尔本和悉尼最受欢迎的市中心和沿海郊区，近七分之一的出租房屋在Airbnb上挂牌进行短期出租，带动了两市住房负担能力的提升。尽管Airbnb并没有显著降低租金的可负担性，但它确实导致悉尼和墨尔本的长租租赁数量急剧减少，尤其是那些短期租赁需求强劲的热门旅游区。研究显示，主要集中在郊区需求旺盛的现象，降低了公共交通、就业中心、基本服务和社区设施附近的长期租赁市场的租金。至于Airbnb平台短租的原因，“结交新朋友”和“补贴家庭收入”是最常见的原因。同时，也有一些短租业主表示，在Airbnb上上市就像经营自己的生意。

据报道，在悉尼，达令港和郊区海滩的商业Airbnb房源非常集中，占所有可用出租物业的11%至15%。2014年11月，悉尼约有5000家在Airbnbs挂牌，2017年12月这一数字迅速上升至近2.8万家，并在2019年4月达到3.67万家（62.5%为整房）。此外，悉尼 Airbnb 房源的变化特征似乎是由于季节性和节日庆祝活动造成的，因为 Airbnb 房源数量在12月和1月往往会激增。在墨尔本，市中心、Dockland、Southbank、Fitzroy和St Kilda的商业Airbnb房源占租金的9%至15%。墨尔本Airbnb的数量从2015年8月的5000家增加到2018年2月的1.8万家，2019年4月的2.3万家（其中62.8%是2019年的整房）。

飙升的数字表明，房东越来越愿意将Airbnb视为投资房产的选择，而不是普通的长期租赁房产[5]。在那些“高需求”的郊区，季节性需求明显，Airbnb在淡季的空置率非常高。Airbnb及其空置效应可能影响房产和租金价格已引起媒体和政府的广泛关注。许多学者认为，Airbnb及其负面影响将影响长期租金。

四、结论

AHURI 2018年报告的结论表明，短期租赁有助于加强澳大利亚大城市日益不平等的住房格局。在线短期租赁平台正在重塑澳大利亚房地产市场。从积极的方面来看，短期逗留现在是澳大利亚旅游和房地产投资的一个非常重要的因素，其蓬勃发展也带动了其他相关行业，如餐饮、购物、观光等当地消费。同时，也增加了就业机会。对于私人业主来说，短租是增加租金回报的捷径，而对于租户来说，他们往往可以通过短租更深入地了解城市，加强对城市的了解，而不是住在传统的酒店。相反，Airbnb 的负面影响包括可用出租物业的减少（转向 Airbnb 市场）、剩余出租物业的价格上涨、将剩余出租物业推离市中心更远（Airbnb市场更喜欢市中心位置）和人口结构市中心的变化[5]。

短租市场现在作为一个灰色地带，需要有相应的规则来保护消费者、业主、当地传统旅游者和长期租户，这将增加租赁市场的道德和规范。但问题是，应该由谁来回应？政府应该在多大程度上控制这个问题？目前还不清楚联邦和州政府是否担心悉尼和墨尔本的空缺。严格来说，Airbnb和空置的问题影响的是某些领域，而不是整体。因此，联邦或州政府对外国投资者征收财产税似乎是不合适的。例如，由于房地产市场疲软和较低的财产税，西澳大利亚州的住房税连续三年下降。西澳大利亚州政府和珀斯市可能非常欢迎外国投资和 Airbnb 来维持他们的税收和房价。市政府的监管可能是控制 Airbnb 和空置的更好选择。政府面临的挑战不是改革监管，而是为“数字颠覆”让路。政府不应该太快假设他们永远是比私营部门更好的监管者，考虑到澳大利亚的国情和每个州的不同情况，澳大利亚政府也在寻找更合适的方式。