城市土地储备制度对房地产市场的影响分析

京山市土地储备中心 杨李莉

城市土地储备制度在不断的完善下，目前已经形成了一套较为稳定的作用机制，能对房地产市场的土地开发实施可靠的管理，让土地资源的价值得到了最大化，同时也有利于优化城市的布局结构。杜绝在房地产开发过程中存在的一些违法交易，全面提升了房地产市场的稳定性，对实现房地产市场的进一步发展具有积极的意义。

一、城市土地储备制度对房地产市场的影响分析

（一）有利于政府对土地市场实施宏观调控

土地储备制度为政府部门垄断土地一级市场提供了有利的条件。在土地储备机构的设立下，相关人员可实现对土地使用权的管理，并按照相应的供应计划，将土地从储备结构中划拨出去，这有利于土地市场的规范化运作，保障了经营性用地能够通过正规渠道转让，减少了过去一级土地市场中人为因素下的不规范情况，让土地交易更加公正与公平[1]。另外，城市土地储备制度在确保了政府对土地市场垄断地位的基础上，还完成了对一部分土地资源的留存，以实现了对房地产市场进一步的宏观调控。这显现了政府对房地产市场的主导作用，让政府能够第一时间控制房地产市场中存在的不稳定因素，提升了房地产市场的稳定性。

（二）有利于优化城市的布局结构

虽然在土地储备制度建立之前，我国已对城市规划保持了一定的关注。但在实际实施时，仍常出现土地利用分散、实际效果混乱的问题，而房地产行业又是一个周期性很长的行业，如若未结合实际情况做好对房地产项目的前期规划工作，很有可能导致在后续的经营中存在一定的风险。但在土地储备制度的应用下，储备中心可以完成对土地收购、储备与供给的全过程，也能及时依据城市规划要求开展建设工作，这显然有利于房地产行业的进一步发展。另外，借助土地净地出让，政府能够统一开展公建配套建设，这就能够对城市的功能布局实现统一的规划，对不同的房地产项目实施合理的整合，进而优化城市的布局结构，实现各功能的互补。

（三）有利于杜绝违法交易

土地属于非再生资源。在城市化建设不断推进的背景下，土地资源增值迅速，在土地储备制度得到应用之前，对土地市场的运营保障制度不足，同时土地市场的利润也巨大，开发商的质量良莠不齐，炒地、圈地等土地投机现象并不罕见，而开发商往往只需与原土地使用方协商一致，便可去相关部门办理手续，获取土地，而土地开发所获得的全部收益，也全为开发商所有[2]。而在土地储备制度的应用下，政府对土地的招标与转让实施统一管理，开发商通过土地招标、拍卖等方式获取土地，这能进一步提升土地交易的公开性，简化土地经营渠道，消除土地交易过程中人为因素带来的影响，确保市场的公平竞争，杜绝违法交易的发生，其展现了土地资产的实际价值，保证了土地利用的合理性，同时也有助于提升土地资产的效益。

（四）有利于房地产行业的进一步发展

从事房地产开发行业的企业数量庞大，但资质高的较少，整体质量良莠不齐，不少房地产企业的实力与综合素质并不高，在市场中的竞争力很弱。土地储备制度规定了对土地的经营权，必须通过招标、拍卖等渠道获得，这能够推动房地产开发行业的进一步整合，有助于实力强大的房地产企业脱颖而出，淘汰市场中资质较差、竞争力弱的企业，这对优化房地产行业的内部结构而言十分有利[3]。与此同时，在土地储备制度的应用下，行政部门的职责得到了进一步的强化，能时刻督促房地产企业合法合理使用土地。另外，在准确土地信息的提供下，更多地房地产投资企业会加入到对土地开发的队伍中，这有利于实现房地产行业的进一步发展。

二、城市土地储备制度建设中存在的问题

（一）用地结构问题

就目前的城市土地储备制度而言，城市建设用地可分为工业用地、住宅用地、商业用地和公建设施用地四个方面。然而从实际情况分析，工业用地的价格波动较小，同时价格也不高，基本与土地收储成本持平，地方政府在投放工业用地时，得到的土地收益也较少，住宅用地、商业用地的价格往往随着地方实际的经济发展情况而不断上升，导致很多地区出现了住宅用地、商业用地供不应求的情况，政府在投放住宅用地、商业用地时也能得到较高地土地收益。在此情况下，城市的用地结构呈现了一定的不合理，即住宅、商业用地规模过大，而用于医疗、教育、公园这类公建配套设施项目的土地则较少，与居民的需求不符[4]。

（二）市场垄断问题

有部分城市目前虽然已经建立了较为完善的土地储备制度，但这一制度在实践中依然存在着完全垄断、市场不足等问题，发展模式不够有效。在城市化建设日益推进的今天，城市公共设施、基础设施的建设量明显上涨，更需要充足的资金投入，以做好建造、改建的工作。但在实际情况中，一方面，资金常由土地换取，即在提供了部分土地后，相关部门自行筹集资金展开建设，土地出让完成后回收资金；另一方面，政府通过委托的方式回收、整理土地，并制定了一定的供应计划。但这一供应计划在实际实施中常容易受到影响，例如一级市场中较为常见的多头供应现象，这在很大程度上阻碍了土地储备制度功能的发挥。

三、完善土地储备制度实施的措施

（一）完善相应的法律法规

土地储备制度，是政府对土地市场实施宏观调控的重要方式。目前，还需要从完善法律法规的层面入手，为进一步提升土地储备制度的实施质量。首先，应制定出土地储备制度专属的法律制度，进一步做好对收购对象、范围的规定工作，并做好对利益主体与分配方式的区分工作；其次，要确保法律法规能够在实践中得到深入的落实，提升监管部门的执法力度，以避免贪污腐败问题的出现，保证土地储备制度的约束力，政府也应当从法规的整体框架出发，保证法律法规的全面性；最后，保证法律法规能够对相关的主体行为做出进一步规范，例如能够规范开发商、金融机构在房地产开发中的行为，为城市土地市场的进一步发展提供支持。

（二）强化政府的垄断功能

为进一步保证土地储备制度能够得到有效的落实，政府还应不断强化自身的垄断功能，提升对市场的规范力，进而保证房地产市场的有序发展。政府要做好干预工作，充分发挥各项职能，为土地市场的顺利发展夯实基础[5]。具体而言，政府开展有效干预工作的主要目的是保证土地效益最大化，并保证居民、政府等主体的综合效益。因此，在现阶段的情况下，政府应进一步展现其在城市规划上的优势，做好开发行为干涉工作，保障居民、社会的合法利益。在征收、储备工作完成后，借助招标、拍卖等方式，完成对土地的供应。而相应的单位也不应随意更改土地的用途，在需要转变土地的用途时，应当在统一收购的情况下，通过不同的方式确定土地的新使用者，进而解决多渠道、多源头供应土地的问题。

（三）延伸融资渠道

资金与土地是土地收购与储备之中的基本要素。土地收购储备的过程，实际上是对土地的流转过程，也是一个资金不断流动、不断循环的过程，对资金的需求量很大。因此不能完全依赖国家的拨款以及银行的贷款，可从多元化的角度入手，建立与土地储备资金最契合的资金筹备措施，保证土地收购储备过程中资金的充足，例如可借助民间资金的方式进行融资。另外，也可以建立一定的土地资金，做好对社会资金的吸收，找到最合适的资金筹集渠道，进而保证土地储备融资工作的顺利开展。

（四）对数量与范围实施控制

在应用土地储备制度的过程中，应严禁出现政府对土地市场垄断过度，影响土地市场发展的情况。因此，需从土地储备数量的基础上，进一步明确房地产对土地的需求，在合理控制储备范围的基础上，完成对数量的控制。此外，对于部分土地价格不稳定的城市，应从完善土地市场的交易出发，提供完善的交易平台。在避免资源浪费的同时，保证土地供应量的合理性。总之，在实际的土地收购与储备中，应立足于实际情况，做好对土地储备数量的控制，制定出具有针对性的措施，避免土地储备量过多，造成资源浪费的问题。政府应当及时了解房地产对土地资源的需求，进而保证土地储备数量控制的合理性。

四、结语

综上所述，为保证房地产行业的进一步发展，需从进一步发挥土地储备制度的优势出发，应针对城市发展的实际情况，做好对各类问题的分析，政府应积极提升自己的宏观调控能力，运用行之有效的调控手段，不断解决房地产市场中发展存在的问题，从而确保房地产市场能够得到更长远的发展。