不动产共有份额变化后的不动产登记处理

● 朱 迪

（作者是经济师）

案情简介：

2018 年4 月，某冷藏物流公司（以下简称物流公司）与某粮油进出口公司（以下简称进出口公司）共同出资1 200 万元，在某市的物流园区通过招拍挂方式公开获得了一块面积为1 万平方米的仓储、商务金融用地的使用权。办理土地使用权证时，双方约定土地使用权份额分别按照物流公司占51%、进出口公司占49%的比例进行登记。物流公司于2019 年1 月提出在地上建设办公综合楼的建议，但进出口公司因资金周转困难无法出资建设，因此物流公司单独出资建设了一栋24 层的综合楼。而后双方对建成后房屋所有权的分配产生了分歧。物流公司拿着土地使用权证、建设手续等材料向该市不动产登记中心申请房屋所有权初始登记，要求将新建的综合楼的房屋所有权登记到其名下。该市不动产登记中心受理后，按程序进行了公示，公示期间进出口公司对登记事项提出了异议，要求该市不动产登记中心不予受理这项登记申请。

本案焦点：

在拥有共同使用权的土地上建设房屋后，若合作双方未能就物权份额达成一致，应如何进行不动产登记？

观点分歧：

物流公司认为，综合楼的仓储用房、办公用房等都是按其业务需求进行设计的，由其出资建设，所以应将4.5 万平方米建筑面积的综合楼登记为其所有，并由其与进出口公司另行协商，以通过分配部分综合楼房屋的所有权来换取土地份额。

进出口公司认为，因为自身资金运营困难，所以当时没有与物流公司共同出资建设综合楼，但物流公司自行在双方共有的土地上建设综合楼时未留有空余土地，现在已经无法通过建设房屋来实现自己所享有的土地使用权。该市不动产登记中心应按对应的土地份额进行登记，将综合楼49% 的建筑物面积即至少2.2 万平方米的综合楼的所有权登记于自己名下。

该市不动产登记中心认为，在按份共有的土地上进行房屋建设后，房屋的所有权应通过双方协商进行分配，避免在申请登记阶段出现矛盾。进出口公司对物流公司提出的登记申请提出异议，经审查后已暂停了此项登记。但若按进出口公司要求，按原土地使用权份额分配，就会导致房地权利不一致；若按物流公司的申请将综合楼单独登记于其名下，基于“房地一致”原则，这将导致进出口公司享有的土地使用权份额转移到物流公司名下。

分 析：

在拥有共同使用权的土地上建设房屋,各方一般需要按照物权的不同状态对利益分配做出具体约定，约定不清的难免会出现产权归属纠纷。要避免此类纠纷导致的登记错误，需要从以下3 个方面进行分析。

（一）土地为空地状态时，权利人可约定按份共有

土地处于空地状态，物权体现为单一的建设用地使用权，按照当时实施的《中华人民共和国物权法》第九十三条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”以及第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有权”的相关规定，当不动产归属于两个以上的权利人所有，且无法划分各权利人之间的使用权界线时，各方协商约定的共有份额即形成了不动产权的按份共有。两个及两个以上的土地使用者依法享有使用同一宗土地的权利的，不动产登记机构可按其约定共有份额进行登记。本案中，进出口公司与物流公司共同出资获得了仓储、商务金融用地的建设用地使用权，并约定了各自享有的份额，这构成了主体的多主性，地块不能按份额来划分界线构成了客体的整体性。于是，该市不动产登记中心将该地块的使用权登记为双方按份共有。

（二）建设可能改变物权份额

合作建房的共有人一般会在合作协议中对出资比例、利益分配等做出具体约定。为保障各方利益，共有人享有的土地份额通常按出资比例分配。土地开发建设后，按建设用地使用权与房屋物权一致的原则，一部分建设用地使用权比照建筑物区分所有权中的共有部分调整为共同所有，一部分建设用地使用权则按建筑物所有权对应的份额归为建筑物业主所有，对不动产专有和共有部分进行区分带来的变化有可能完全改变了原来约定划分的建设用地使用权的份额。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条中“……依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记”及第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有……”的相关规定，合作建房的各方应对房屋所有权明确约定后才能完成首次登记。本案中，在对宗地进行开发建设后，物流公司未与进出口公司约定物权的分配事项，导致建设用地使用权与房屋物权关系发生变化。按“房地一致”原则，在区分建筑物所有权时，土地使用权份额已无法对应建设前双方约定的比例，此时不动产登记机构无论是按原土地使用权份额标注房屋所有权份额，还是单独登记于物流公司名下，都难以明确双方的权利。双方需保证建筑物所有权以及建设用地使用权的完整性，重新约定物权的归属才能解决权属纠纷。

（三）合作建房的一方申请房屋所有权登记时，应以不损害其他共有人的利益为前提

合作建房的各方都是宗地的权利人，依法拥有共有土地的使用权，但各方在行使土地使用权时，必须以不损害其他共有人的使用权为前提。在按份共有的情形下虽然可通过约定来明确各方享有的物权份额，但通常难以界定物权份额对应的权力范围，这时候要避免可能会出现损害其他共有人利益的情况出现。各方应在改变土地权利状况前充分协商，提前约定变化后物权分配方式，确保在申请不动产登记时依据充分且无权属纠纷。本案中，无论是对建设房屋的出资比例，还是对新增物权的分配方式，双方均未能提前协商一致，导致了后期的权属纠纷。

综 述：

合作建房与自建房不同的是，自建房在建设周期中的房屋所有权与建设用地使用权一般归于一人。合作建房的各方则是共同出资获得土地使用权建房而后分配房屋所有权，各方要在建设过程中约定出资额及享有的物权份额，以便能够应对因物权变动而引发利益重新分配的情况。过去不动产登记机构将登记房屋所有权与登记土地所有权分开，导致土地使用权与房屋所有权变动不同步，不能通过产权登记来体现物权份额的变化。不动产统一登记制度整合了过去分散的房屋登记、土地登记等各类登记，从制度上强化了“一体登记”及“房地一致”的原则。这要求不动产登记机构工作人员以及其他相关人员必须理解建设用地的使用权与房屋之间物权关系的实质并在实践中合理运用，才能避免房地权利不一致的情形。本案中，双方不仅对如何登记不动产僵持不下，还对土地开发后的利益分配不满。为解决纠纷，双方申请了司法调解，最终达成了和解，明确了综合楼的产权分配：进出口公司按综合楼16 层到24 层的建设成本价向物流公司出资，这部分办公用房的所有权归进出口公司，其余楼层用房所有权均归物流公司，双方按产权分配协议申请了不动产登记。