中国房地产金融市场现状及未来趋势展望

[摘要]文章从房地产金融市场范围定义与宏观经济市场环境入手，介绍了房地产金融市场的发展沿革，分析了当代房地产金融市场，列举了具有代表性的主要房地产金融产品类型，针对当下蓬勃发展的不动产资产证券化市场给予了解读，并对未来房地产金融趋势做出研判。

[关键词]房地产金融;宏观经济环境;房地产金融政策;房地产金融产品;REITs

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.041

1房地产金融市场范围定义与经济环境

1.1房地产金融的定义

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融主要包括房产金融和住房金融两个方面。其中房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动;住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。[1]

1.2房地产融资渠道

目前，国内贷款是我国房地产融资的主要渠道，主要分为银行贷款和非银贷款。房企主要通过银行贷款中的开发贷和并购贷获取银行贷款，同时非标融资渠道中的委托贷款的资金也通常来源于银行资金。此外，房企主要通过非标融资中的房地产信托融资获取非银贷款，其利率通常较银行贷款更高。

2019年，房地产开发企业开发资金中国内贷款为25229亿元，占比11.4%。近年随着房地产相关融资政策的收紧，其占比有逐渐下降的趋势。2020年1—5月其占比上升至12.5%，原因主要是受疫情冲击导致整体开发资金来源总额下降，同时国内货币政策有所放松，银行和非银机构资金较为充裕，从而导致国内贷款占比相对提升。

1.3房地产融资——房地产开发贷款

银行向房企发放的贷款主要为房地产开发贷款，是指金融机构发放的房屋建设贷款，包括在土地开发阶段发放的且在地产开发完成后计划收回的地产开发贷款;以及计划在房屋建设阶段继续使用并向市场销售住房的房产开发贷款，根据开发内容不同，可分为住房开发贷款和商品房开发贷款等。

与其他融资方式相比，开发贷款具有成本相对较低、审批条件更为严格的特点，多户采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。开发贷款主要需要满足三点要求：一是“四三二”的要求：“四”即四证齐全。“三”是指自有资金应不低于开发项目总投资30%，后经政策调整，保障房和普通商品房维持20%不变，其他由30%调整为25%。“二”即具有二级房地产开发资质。二是银监会要求，商业银行发布的房地产贷款，严禁跨地区使用。三是商业银行在房地产开发贷款对象的选择上使用名单制管理，对房企的销售规模和股东背景等有所要求。[2]

1.4房地产融资——并购贷

商业银行并购贷款是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并購交易价款和费用的贷款，即其可以用于投资股权。与其他融资方式相比，并购贷款具有期限较长、成本较高的特点，以3～5年期限为最多，一般不超过7年，并且由于并购贷款银行承担风险更高，目前利率基本保持在10%以上。2018年上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》，要求并购贷也需满足四证齐全和拟并购项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上，自此并购贷款也不再拥有“四三二”要求豁免权。

1.5房地产融资——利用外资

利用外资是指报告期收到的境外资金，包括对外借款、外商直接投资及外商其他投资。房企主要通过发行海外债券和获取海外银团贷款渠道获取外资，其利率通常较国内贷款更高。主要渠道有境外IPO、海外债、海外银团贷款。目前，受国内房地产宏观政策环境影响，利用外资有所降低。

1.6房地产融资——自筹资金

自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金。房企除了自有资金投入外，其发行信用债和资产证券化产品也计入自筹资金。同时，债券型的房地产信托计入国内贷款，二股权型房地产信托计入自筹资金。信托、私募基金也可能通过明股实债的方式为房企提供融资，这部分近年来受到了相关机构的严厉监管。2019年房地产开发资金来源中自筹资金为58158亿元，占比26.4%，2020年1—5月占比进一步下降为23.4%。随着近年信用债发行的收紧和信托、私募基金明股实债模式等地产融资政策的收紧，自筹资金占比逐渐下滑，但其占比依旧较高，是房地产企业开发资金的重要来源。

1.7房地产金融面临的宏观环境

从近十年来银行贷款方面的政策走向看，整体上政府对房企贷款的管控一直持较为严厉的态度。2020年以来，受疫情影响，全球经济增速放缓，货币政策趋于积极，然而政府对房地产贷款监管力度并未松动。2020年1月，央行发布《中国人民银行2019年工作会议》，提出长效管理展望，奠定收紧基调;同月，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，继续强调“房住不炒”指导思想，整顿违规现象，整体融资环境趋紧。

2房地产金融市场的发展沿革及相关政策

我国房地产改革发展主要经历了三个时期：房地产商品化的开启时期（1979—1996年）、拉动经济增长的产业化时期（1997—2014年）、回归住宅的居住本质时期（2015年至今）。近20年来，我国房地产市场化改革发展成效显著。一方面，刺激并满足了民众的住房需求，使广大百姓的住房条件得到了大幅改善;另一方面，推动房地产成为中国经济的支柱产业，带动中国经济实现高速增长。然而在房地产市场快速发展的同时，过度投资炒房，房价上涨过快，房地产绑架经济的乱象也引发一系列社会和经济问题，社会对房地产市场发展的质疑声层出不穷。

通过对比研究其他发达国家房地产金融的发展历史及法律政策，我国目前需要合理规划土地供给，平衡房地产市场用地供需;完善税收调控机制，抑制房地产过度投机行为;合理控制加杠杆行为，维护房地产市场稳定。从房地产发展趋势分析，宏观调控弱化GDP强化“六稳六保”，房地产面临规模增长瓶颈;伴随人口及产业流向，进行结构化调整，新型城镇化将持续推进、中心城和城市群房地产市场前景可期;政策方面，坚持“房住不炒”主基调不动摇，“因城施策”促“三稳”目标实现。

3房地产金融市场的主要金融产品

3.1房地产开发——地产开发基金

房地产开发基金相对银行和传统信托计划方式，融资更为灵活。本土房地产基金的参与主体主要为三类：一是与开发商关联的房地产基金管理公司;二是由专业投资机构设立的投資基金;三是带有互助性质的独立基金管理公司。房地产开发商开始通过房地产开发基金进行轻资产投资，多钟情于土地价款高的一二线城市项目[3]。

3.2房地产销售——金融蓄客及促进房屋交易

购房“宝宝”以货币基金的形式将购房者与开发商联系在一起。意向购房人将订金存入产品，如最终确认购房，不但能获得购房优惠，还可直接使用产品本息支付购房定金，即使最终购房不成功，也可以享受货币基金产品的收益。金融元素助力开发商实现提前蓄客，客户吸引力得到了较大提升。[4]

房屋交易中的多个环节可通过金融产品的支持来缓解买卖双方的资金压力。如首付贷、二手房中的委托垫资等。

3.3房地产运营——促进轻资产化

3.3.1凯德模式

（1）模式特征：运营与投资为同一集团，打通投资建设、运营管理与基金退出整条产业链。

（2）模式阐述：将项目打包装入私募基金或信托基金，公司持有基金部分股权，其他由养老基金等机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。

（3）盈利来源：资产增值、基金管理费、基金分红。

3.3.2西蒙模式

（1）模式特征：以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式。

（2）模式阐述：设立合资基金，收购物业并对其升级改造以提升物业价值，获得二次出售溢价，或租金增值及管理费收益。

（3）收益来源：资产增值、基金管理费、基金分红。

3.3.3万达模式

（1）模式特征：以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。

（2）模式阐述：商业物业的设计、建造、招商、运营、信息系统、电子商务由万达统筹实行，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中分成。

（3）收益来源：净租金收益分成。

4房地产资产证券化及房地产投资信托资金

房地产信托投资基金（REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托资金。自2014年“中信启航”开启了中国类REITs市场以来，国内不动产资产证券化市场蓬勃发展，五年内已发展到3000亿元市场规模，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资与退出渠道、打通了“投融管退”的行业闭环、有效降低了市场系统性金融风险，多维度对商业市场的发展起到了正向作用。

中国证监会、国家发展改革委4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

5结语

房地产是一个资金、资本密集的行业。当前房地产金融体制处于逐步探索和建立之中，在新的市场环境下，房地产企业及金融机构更应顺应市场规律，寻求新突破。目前中国房地产市场逐渐由“住宅+增量市场”过渡到“存量资产+长效机制”的阶段。房地产金融资产证券化是盘活存量资本的重要举措，能提升企业资产运营管理水平，并帮助持有优质物业的企业实现项目融资或退出，帮助大量持有型经营性物业重生、蝶变。

参考文献：

[1]王伶丽.不动产金融市场的发展与完善研究[J].时代金融，2015（32）：256.

[2]冯凯.房地产行业发展趋势研究[J].住宅与房地产，2019（36）：26.

[3]梅思才.我国房地产资产证券化问题的思考[J].中国外资，2019（20）：33.

[4]百度文库.2016年房地产金融行业深度分析报告[EB /OL].https：//wenku.baidu.com/view/ee3792e8e87101f69f319564.html.

[作者简介]李晓纯（1983—），女，汉族，北京人，销售总监，中级经济师（房地产经济），本科，研究方向：房地产经济。