【房产篇】房价存在调整压力

甄爱军

2022年，在“房住不炒”总体框架下，楼市调控仍旧维持原有力度，不会明显放松。购房者置业情绪在短期内难以恢复，楼市仍将持续承压，但这样的变化，也有可能给刚需购房者提供了不错的入场机会。

2021年，中国楼市经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍有个过程，楼市调整还将持续。

预计在2022年，考虑到宏观经济基本面不会出现明显改善，楼市仍将全面承压，受预期调整影响，购房者置业情绪很难在短时间内恢复。但从过去超过20年的楼市发展历程来看，楼市调整时期恰恰为刚需购房者提供了入场机会。

楼市调控力度平稳

2021年，是房地产调控最严厉的一年，尤其是房贷收紧以及限价等措施，让全国楼市陷入低迷，部分知名开发商遭遇资金链危机。

在政策调控方面，2021年前11个月，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度，房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。尤其是在房贷方面，贷款额度的收紧，使得购买力受到了不小的影响。

就目前来看，上海、广州、南京、武汉等地银行表示，房贷额度依旧紧张，放款周期和之前大体相似，仍需等待4至6个月。

展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现房价稳、政策稳和市场稳目标。不过，在房地产市场持续调整的态势下，央行表态，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。但由于银行在房地产贷款方面受“两道红线”的約束，信贷大幅放松的可能性并不大。

此外，房地产税试点或将落地，试点城市名单、征收细则等均有望发布，短期或进一步影响购房者预期，加大市场观望情绪。

另一方面，已经被证明极为有效的楼市“双向”调节模式，仍将贯穿2022年全年。从具体操作层面来看，部分房价韧性较强的城市，若在某个时间段楼市出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，包括建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等能够迅速见效的调控手段;而部分房地产市场调整压力较大的城市，则有可能适度调整政策以稳定市场预期，比如出台“限跌令”、购房补贴措施等。

房价存下行压力

在2022年，房价不再可能会出现大幅上涨现象。

2021年下半年，楼市开始调整。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1～11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%，较去年同期收窄0.73个百分点。但在2021年上半年，新房市场总体保持上涨态势，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较去年同期扩大0.43个百分点。

目前，房价出现调整的城市数量越来越多。就新房市场来说，2021年11月新建住宅价格环比下跌的城市个数为53个，较上月增加22个。截至2021年11月，已有14个城市新建住宅价格同比下跌。其中，张家口和廊坊同比分别下跌3.29%和3.28%。

另外，二手房市场下跌城市数量增多。统计结果显示，2021年11月份共有29个城市环比上涨，68个城市环比下跌，3个城市与上月持平，下跌城市较上月增加9个。此外，共有北海、唐山等33个城市二手住宅价格同比下跌，北海和唐山跌幅在5.0%以上。

综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。但在2021年下半年，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温;部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。考虑到市场下行预期短期内仍难以改变，预计2021年底至2022年初，叠加房企的销售压力和资金压力仍难以缓解，促销回款力度或将加大等因素，市场整体仍将维持低位运行，价格面临下行压力。

一手新盘仍是首选

考虑到房地产税试点即将展开，2022年国家还是会坚持“房住不炒”的政策，房价存在下行压力。这样的市场环境，给了刚需购房者从容入场的机会。

中指研究院预测，在需求端，房地产调控政策将保持稳定，但存在一定改善预期，需求入市动力偏弱，叠加房地产税试点对市场预期会带来一定冲击，预计2022年全年商品房销售面积将下降6.8%～8.3%;销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将保持平稳运行，2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。

业内人士表示，当前房价处于下行区间，对刚需购房者来说偏利好。从过去20余年的发展历程来看，历次房价回调期间，均给购房者提供了不错的入场机会。因此，购房者可以密切关注性价比较高的项目，等待合适的机会入市。

刚需购房者仍可以根据自己的资金实力，购买合适的楼盘。在选择上，一手房仍是首选，主要原因是一手房价格受控制，部分地区甚至低于同地段二手房。在贷款方面，一手房的房贷放款速度明显快于二手房。一手房贷款置换的是开发商的贷款，会有效降低银行的风险，而二手房贷款没有这样的作用。因此，在房贷规模受限的情况下，一手房更容易获得贷款支持。另外，一手房交易的费用也更低。

在贷款的期限上，建议首套房贷款期限要在20年以上，可以充分享受个税抵扣。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，可按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

当然，如果想要“捡漏”，也要把目光投向一手房市场。就目前而言，如果房价下跌，二手房业主更加愿意以时间换空间，等待房价重新上涨之后再出手。但对于开发商来说，却无法等待，只能降价出售，并因此给了购房者“捡漏”的机会。

贷款买房要量力而行

对于多数刚需购房者来说，全款买房并不现实，贷款买房是必然的选择。在经济下行周期，借房贷也要量力而行，一定要控制好房贷规模，切忌过度负债。否则，一旦家庭遭遇失业、疾病等风险，投资者就可能面临资金链断裂的问题。

月供资金最好不要超过月收入的50%，同时需要准备6个月以上的月供和生活费当应急准备金，保证资金在半年内不会出现问题。