农村宅基地不动产登记问题分析

申作锋

（1.潍坊市自然资源和规划局奎文分局，山东 潍坊 261041；2.潍坊市奎文区自然资源和规划服务中心，山东 潍坊 261041）

尽管登记宅基地不动产对于帮助土地管理人员了解相关信息有重要作用，但是不可否认，农村宅基地不动产登记很容易受到不合理因素干扰。本文对农村宅基地不动产登记问题进行研究分析，并按照具体研究结果和前期制定的要求制定合理对策。通过针对性对策解决农村宅基地不动产登记问题，将农村宅基地不动产登记工作的作用和有关部门综合管理水平提升到一定高度，确保宅基地不动产登记在农村土地管理和综合发展中发挥最大作用。

1.农村宅基地不动产登记要求

农村宅基地不动产登记过程主要有以下几个方面要求：首先，应对农村土地资源分布情况以及户籍认定要求进行分析，并按照实际分析结果确定农村宅基地不动产登记范围和具体内容，从而推进农村宅基地不动产登记顺利开展，严防农村宅基地不动产登记受到不合理因素干扰。其次，必须保证各项规章制度和相关条例的完善性和准确性，借助具体规章条例为农村宅基地不动产登记提供有效参考依据。严防农村宅基地不动产登记以及相关工作出现问题，继而为推进农村宅基地不动产登记稳步开展奠定坚实基础。再次，应确定符合农村宅基地不动产登记的流程，并在合理流程支撑下开展农村宅基地不动产登记，同时借助合理条例对农村宅基地不动产登记过程中可能出现的问题进行优化处理，以此将农村宅基地不动产登记要求落到实处。最后，应对农村宅基地不动产登记人员进行有效培训，通过有效培训提升相关人员自身专业素养和实际工作能力，使得相关人员可以按照具体要求和相关条例开展农村宅基地不动产登记工作，解决农村宅基地不动产登记因为人为因素干扰而出现的问题。同时还应强化各部门工作人员之间配合力度，以此为强化农村宅基地不动产登记力度和现实开展要求奠定坚实基础。

2.农村宅基地不动产登记问题

2.1 登记内容不准

农村宅基地不动产登记前期没有按照农村居民综合意识以及登记范围确定相关内容，这就导致农村宅基地不动产登记内容不够准确，直接影响农村宅基地不动产登记效果和实际管理水平。造成农村宅基地不动产登记水平下降，农村宅基地不动产登记与当地土地管理要求之间的差距越来越明显。同时，在宅基地不动产登记时没有按照具体要求对相关内容进行精准划分，这也会影响宅基地不动产登记的可靠性，相关内容难以充分表现出来，宅基地不动产登记与农村综合规划之间也存在较大差距。

2.2 规章条例缺失

当前，宅基地的审批管理和登记工作分为两个部门职能，农村宅基地不动产登记过程中涉及规章条例不够准确合理，这也会导致农村宅基地不动产登记出现问题。此外，缺失准确规章条例也会造成农村宅基地不动产登记程序混乱，农村宅基地不动产登记资料信息收集力度和实际管理效果也会受到很大影响。缺失合理规章条例也会影响农村宅基地不动产登记问题处理效果，继而导致农村宅基地不动产登记问题持续恶化。缺乏准确条例也会影响宅基地不动产登记过程中各项问题综合调控力度，加剧宅基地不动产登记问题恶化，直接影响登记宅基地不动产有效性，农村宅基地建设也会受到很大限制。

2.3 户籍标准混乱

法律规定农村实行“一户一宅”，户籍标准作为农村宅基地不动产登记的重要参考依据，保证户籍认定标准的统一性对于推进农村宅基地不动产登记顺利开展显得至关重要。但是应用在农村宅基地不动产登记中的户籍认定标准没有达到完全统一的状态，这就造成农村宅基地不动产登记缺乏合理的户籍认定标准，这也会造成农村宅基地不动产户籍认定和相关资料登记工作受到限制，户籍认定标准混乱也会影响农村宅基地不动产登记的准确性和合理性。

2.4 资料审核不足

有关部门没有按照农村宅基地不动产登记要求针对应用在其中的资料进行全面审核，因为历史遗留问题，内容和相关信息不合理的资料会对农村宅基地不动产登记产生影响，造成农村宅基地不动产登记因为各项资料不合理而出现问题。同时没有按照具体要求对农村宅基地不动产资料进行有效审核，这就造成农村宅基地不动产资料与农村实际发展情况之间关联性存在一定差异，农村宅基地不动产登记也很容易出现问题。

2.5 登记系统老旧

应用在农村宅基地不动产登记中的系统软件不够合理，这就影响农村宅基地不动产登记过程中基础信息归纳收集力度，造成农村宅基地不动产登记缺乏准确信息支持，直接影响农村宅基地不动产登记力度和相关信息的归纳总结力度，加大农村宅基地不动产登记出现各项问题的可能性，农村宅基地不动产登记也难以顺利开展。应用在宅基地不动产登记中的信息化系统在实际运行过程中会出现问题，系统功能与宅基地不动产登记要求之间的差距过于明显。长此以往也会造成宅基地不动产登记现代化水平下降，宅基地不动产登记在农村地区各项建设工作实施过程中的作用大幅度下降。

2.6 统筹协调受限

进行农村宅基地不动产登记时，没有结合当地地籍管理和具体工作开展要求做好相应统筹协调工作，这也会导致农村宅基地不动产登记与基础工作之间的关联性变差，农村宅基地不动产登记难以满足地籍管理和农村居民自身权益实际保障要求，加大了农村宅基地不动产登记在实际开展过程中出现各类问题的可能性，农村宅基地不动产资料的现实作用也会受到影响。在宅基地不动产登记过程中，需要考虑的各项规章制度和相关条例难以落实，造成宅基地不动产登记与农村地区各项工作之间统筹关系下降，农村宅基地不动产的经济效益和社会效益也会受到影响，宅基地不动产登记过程中各项问题层出不穷。

3.农村宅基地不动产登记对策

3.1 确定准确登记内容

在进行农村宅基地不动产登记前期，需要从农村土地规划和实际发展角度出发确定宅基地不动产登记范围、主体、原则和程序。按照各项基础条例确定适宜农村综合发展的宅基地不动产登记内容，这就可以促使有关部门严格遵循具体内容和标准化程序顺利开展农村宅基地不动产登记工作，确保农村宅基地不动产登记工作取得实效。在这一过程中，也需要从具体内容入手，对宅基地不动产登记机关的资源配置结构进行优化处理，提升农村宅基地不动产登记质量，促使有关部门严格按照准确要求和具体内容，处理农村宅基地不动产登记工作问题。对于即将购买宅基地不动产使用权的城市居民和乡镇居民来说，应排除相应登记主体，同时对农村居民的宅基地不动产主体资格进行有效判断，实时更新调整农村宅基地不动产登记内容和主体权利，借此解决农村宅基地不动产登记现存问题。

3.2 完善登记规章条例

对于农村宅基地不动产登记工作来说，在实际开展过程中可能会受到不合理因素的干扰，这就需要按照农村宅基地不动产登记要求以及工作开展背景对各项规章条例进行完善处理，借此强化规章条例在农村宅基地不动产登记中的作用，继而为宅基地不动产登记提供强有力的法律依据。加上应用在农村宅基地不动产登记中的规章条例比较多，这就应从适当法律制度入手，对现存的规章条例进行完善化处理，保证农村宅基地不动产登记的合法权益和实际管控效果，通过标准规章条例解决农村宅基地不动产登记工作违法现象，赋予农村宅基地不动产登记一定法律内涵，解决农村宅基地不动产登记现存问题。逐步提升农村宅基地不动产登记效率，满足农村居民对宅基地不动产登记提出的要求。此外，通过完善规章条例也可以规范农村宅基地不动产登记程序，保证农村宅基地不动产资料收集和具体登记工作的连贯性。

3.3 统一户籍认定标准

为强化农村宅基地不动产登记工作实施效果和综合管理力度，应按照农户界定标准以及农村居民权益表现，确定符合宅基地不动产登记要求的户籍认定标准。不同时期农村户籍认定标准存在一定差异，应对农村地区宅基地不动产登记程序以及各项具体条例，对不同时期的户籍认定标准进行统一化处理，避免农村宅基地不动产登记因为户籍认定标准不够统一而出现问题。如今，国家已将农村宅基地不动产登记和国有土地不动产登记，都由自然资源部一个平台进行登记。允许在法律规定范围内进行流转出租，使农村宅基地不动产的资产效益逐步显现，更为公平合理。到 2020 年底，完成全国农村不动产权籍调查，农村宅基地和集体建设用地颁证率90%以上，此外，对户籍认定标准进行统一化处理时，也需要对相应标准表现出来的信息以及农村宅基地不动产内容进行全面统一，进一步为农村宅基地不动产登记提供统一的户籍认定标准。

3.4 做好登记资料审核

应用在农村宅基地不动产登记中的资料比较多，这就应按照农村土地管理工作开展要求对各项资料进行全面审核，及时处理不合理的资料，保证各项资料完善性和基础信息准确性。将农村宅基地不动产资料的社会效益和经济信息表现出来，调整农村宅基地不动产登记过程中出现的经济问题。而在农村宅基地不动产登记资料审核时，也需要按照农村宅基地不动产登记程序和资料内容调整现存审核程序，强化信息化系统在农村宅基地不动产登记资料审核中的作用。做好农村宅基地不动产登记资料归纳整理和信息评估分析等工作，以此保证各项工作实际开展效果和综合管控力度，之后按照最终审核结果及时调整不合理信息内容。强化资料审核的实时性，按照农村宅基地不动产登记流程，对应用在各个环节的资料信息进行及时审核和优化处理，保证资料在农村宅基地不动产登记中的作用，借此解决农村宅基地不动产登记现存问题。

3.5 充分利用信息系统登记

进行农村宅基地不动产登记时，需要强化信息系统（见图1）的应用力度，借助信息系统归纳收集与农村宅基地不动产相关的信息，并在保证基础信息准确性和具体登记流程合理性的同时，实现农村宅基地不动产登记良性开展的目标。此外，农村宅基地不动产登记过程总需要考虑的要求比较多，这就应按照各项基础要求对信息化系统进行优化调整，促使工作人员遵循具体要求应用合理信息化手段，对农村宅基地不动产信息进行详细填写和审核，尽量保证各项信息与农村宅基地不动产真实情况之间的统一性，以此为农村宅基地不动产登记顺利开展打下坚实基础。在进行农村宅基地不动产登记系统建设时，必须按照农村宅基地不动产登记要求，对应用在其中的信息化系统进行优化调整，从而保证相关系统的合理性，为农村宅基地不动产登记顺利开展提供便利支持。同时，也需要强化农村宅基地不动产登记系统与国土云调查系统之间协调配合力度，方便有关部门逐级开展农村宅基地不动产登记和综合处理工作，并在满足农村地区地籍调查和不动产登记工作的同时，降低农村宅基地不动产登记难度，以此发挥信息系统在农村宅基地不动产登记中的应用价值。各省级自然资源主管部门要将完成数据整合的农村地籍调查和不动产登记成果，以县（市、区）为单位，完成一个汇交一个，逐级汇交至国家级不动产登记信息管理基础平台。2021年底前，全国所有县（市、区）要完成汇交工作。

图1 不动产权证书和登记证明监制办法系统页面

3.6 统筹协调推进登记

地方各级自然资源主管部门要进一步提高政治站位，在地方政府领导下，压实工作责任，强化部门协作，积极争取工作经费，严格执行工作计划，加强组织实施，切实做好宣传发动、技术指导、业务培训、成果审核及入库汇交等，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。各地要充分发挥确权登记对农村土地管理改革的基础支撑作用，将宅基地和集体建设用地使用权确权登记与集体经营性建设用地入市、城乡建设用地增减挂钩、全域土地综合整治、宅基地制度改革等有机结合，统筹推进相关工作。从而保证农村宅基地不动产登记的社会效益和经济效益，以此满足农村地区各项工作对农村宅基地不动产登记提出的要求。而对于农村宅基地不动产登记过程中出现的问题来说，也需要从当地地籍管理和综合规划入手制定合理改善措施，并在标准化改善措施支持下，调整农村宅基地不动产登记面临的限制，分模块开展有效的农村宅基地不动产登记工作，保证相关组织具体工作实施力度和综合管控水平，将农村宅基地不动产登记在当地地籍管理和农村居民产权维护中的作用表现出来。

4.结语

为保证农村宅基地不动产登记的准确性和相关业务承办力度，就需要开展农村宅基地不动产登记工作，同时对宅基地不动产登记问题进行有效处理，保证各项对策的合理性和准确性，使得农村宅基地不动产登记问题处理效果有所提升。对于应用在农村宅基地不动产登记中的各项对策来说，维持各项对策的有效性，方便农村宅基地管理部门按照合理顺序开展不动产登记，为农村宅基地不动产登记工作顺利开展奠定坚实基础。