长租公寓企业运营管理研究

张宇驰

[摘 要]随着我国经济的发展和进步，城市化的发展给社会带来了较大的变化，而在城市化的发展中，越来越多的年轻人留在大城市中奋斗和拼搏，租房的需求不斷加大。近两年我国爆发的“蛋壳公寓”事件给公寓行业带来了一个较大的提醒，如何做好长租公寓企业的运营管理就成为其中的重点。通过对长租公寓企业运营概述、长租公寓企业运营管理的要点以及我国长租公寓行业的发展前景等方面进行分析，可以为我国长租公寓行业的发展提供参考意见。

[关键词]长租公寓企业;运营管理;重资产模式;轻资产模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.36.105

1 前言

进入21世纪，全球化经济得到快速发展，而在我国的经济发展中，东南沿海城市的经济得到快速的发展，尤其是在北、上、广、深等城市中，越来越多的年轻人选择在一线城市工作和居住，为我国一线城市的租房事业发展提供了有利条件。由于我国的租房行业起步较晚，加上市场混乱等因素导致其长租公寓企业乱象较多，同时也引爆了大量严重的社会问题。针对我国长租公寓企业发展中常见的问题提出相应的管理方案，可以促进长租公寓行业的可持续发展。

2 长租公寓企业运营概述

在我国的长租行业发展中，由于其长租行业的公寓企业在运营的过程中缺乏经验，导致我国的长租公寓企业的运营存在问题，而现今随着我国的公寓行业的发展，其运营的模式也逐渐发展起来，加上我国住房租赁市场快速发展，市场规模增加，加上金融支持力度不断增加，进而让我国的长租公寓行业的发展进入一个新的阶段，下面对我国长租公寓企业的运营进行简单的介绍。

首先，我国长租公寓企业按照资产持有方式可以分为重资产模式和轻资产模式。所谓的重资产模式主要是企业在发展的过程中利用开发购买的方式持有资产开展租赁业务，一般都是跟集中模式结合开展运营，而轻资产模式主要是企业不实际持有房屋的所有权，是通过跟房主签订租赁合同获得相应的经营使用权。这两种模式的运营各有不同，采用重资产的模式可以获取地产与房产增值带来的收益，并具有较强的自主运营权，不担心房东违约，而且其运营的现金流比较确定，有利于企业形成品牌优势，发挥品牌效益，但是也存在一定的缺陷，这种运营模式对企业的资金、运营和装修要求较高，其租金的上涨空间有限，会限制企业的扩张。而轻资产模式对资金的需求较低，减少资金风险，且租金具有价格优势，比较有市场竞争力，但是这种模式会导致租赁关系不稳定，市场竞争激烈，企业的运营自主性受到一定限制。

其次，长租公寓在运营商上也分集中模式和分散模式。集中模式主要是指以物理范围内集中的房屋进行出租，根据标准化装修对外出租。分散模式主要是以物理范围上分散的房屋作为出租物，企业通过购置或租赁获得房产，经过装修进行对外出租。集中模式的运营可以进行统一化管理，并能够降低管理成本，提高管理效率;同时也能够提高设施和空间的利用率，同时也能够创造更多的运营拓展空间，有利于培育品牌文化。但是集中模式在运营的过程中获取客户有限，其客户增长率较慢，同时其对房屋的地点要求较高，如果地理位置比较偏难以快速出租，而分散模式可以选择的房源比较多，可以满足不同客户的需求，其运营的方式也比较专业，客户的增长率较快，但是这种模式难以集中进行装修改造，成本较高，加上房源分布较为分散，难以集中，在后期也会出现一些争夺房源的问题。

3 长租公寓企业运营管理的要点

3.1 加强对企业的专业化运营，提高精细化管理

在长租公寓企业运营管理中，加强企业专业化运营，提高其精细化管理水平是其中的重要内容。众所周知，在长租公寓企业的运营中，由于我国很多运营管理的专业化水平不达标，导致较多的长租公寓企业出现爆雷的现象，这就对社会造成了较大的不良影响。因此，在长租公寓企业的管理运营中，要强化运营的专业性，针对公寓运营中可能出现的问题进行分析和研究，并根据其分析提出相应的解决方案，这样可以提高企业的专业化运营管理水平;同时在长租公寓企业的运营管理中，要提高其专业化运营，并不断优化其运营模式，对运营模式中的缺点尽量避免，并培育其竞争优势，这样可以提高运营的质量。此外在长租公寓企业的运营管理中，建立健全精细的资金支付和收取计划以及整体收房出房的决策框架，这样可以提升资金安排对盈利的贡献，并统筹考虑经营管理现状，避免盲目收房出房，提高长租公寓企业的精细化管理水平。

3.2 降低企业的运营管理成本

在长租公寓企业的运营管理中，降低运营管理成本也是其中的重点，在长租公寓企业的运营管理中，有些企业运营管理水平还较为落后，导致运营管理的成本较高，影响运营管理水平的提升。因此，在长租公寓企业的运营管理中，首先要健全长租公寓企业运营管理的平台，在传统的企业中，其运营管理平台老化，这时在运营管理平台中可以通过对房屋进行标准化的设计、装修和配置，并利用信息技术和科学技术将企业运营进行流程化和信息化，通过这种一站式的运营管理方式，可以将公司与租户之间建立信息化联系，并借助信息化的流程提高其运营管理的效率，进而降低公司的成本;同时在长租公寓企业的运营管理中，要完善长租公寓公司运营管理平台的功能和后台服务，根据现今社会的发展和年轻人的需求，对运营平台的功能进行完善;同时要改变以往的服务态度，提高其服务水平，并建立统一的调配管理体系，对公司内部的闲置房源资源进行统筹，并提高其使用效率，进而降低公司的运营管理成本，促进长租公寓行业的可持续发展。

3.3 制定科学的发展路径

在长租公寓公司的管理运营中，制定科学的发展路径也是其中的重要环节。现阶段，我国的长租公寓行业在发展的过程中其市场较为混乱，其乱象较多，企业在运营的过程中大多数较为杂乱无章，缺乏科学的发展路径，影响长租公寓企业的良性发展。因此，在我国长租公寓公司的运营管理中，其管理模式根据不同的方式有四种管理模式，不同的管理模式对企业的发展也有不同的影响，这时在长租公寓企业的运营管理中，要对公司自身的经营能力进行评估，并充分衡量公司自身的财务能力和管理能力，根据公司的发展情况选择不同的运营模式，这样可以提高公司的运营管理水平。此外在长租公寓企业的运营管理中，随着社会的发展，人们的思想也发生变化，要及时对长租公寓的市场进行分析和研究，针对市场的变化制定相应的运营管理方案，这样既可以为企业制定科学的发展路径，也可以提高长租公寓行业的可持续发展。

3.4 制定完善的长租公寓企业的制度

在长租公寓企业的运营管理中，制定完善的管理制度也是其中的关键。在长租公寓企业的运营管理中，其管理制度不健全也是其中的一个重要因素，因此，在长租公寓的企业运营管理中，要完善和创新企业的管理制度，根据企业管理的实际情况规范其规章制度，并将每个运营管理的环节落实到每个管理人员的身上，这样可以提高运营管理人员的责任感和工作积极性。同时在长租公寓企业的运营管理中，可以学习国外先进的运营管理经验，并结合公司实际情况，制定具有特色的运营管理方案，例如可以学习国外的REITS模式。并在长租公寓企业的运营管理中，要创新其运营管理方式，利用一些自媒体方式对公司进行宣传，例如抖音、短视频以及微博话题等，既可以增大企业的品牌力度，也可以提高长租公寓企业的運营管理效率。故此，完善和健全长租公寓企业的运营管理制度，并利用新的传媒方式进行宣传，这样可以促进长租公寓行业向着新的方向发展。

4 我国长租公寓行业的发展前景

随着我国经济的发展和进步，我国的长租公寓行业也得到了快速的发展和进步，而在长租公寓行业的发展中，国有企业的介入可以不断规范我国长租公寓行业的发展。近几年，我国就鼓励国有企业布局房屋租赁业务，借助国有企业的资源、实力以及规范等方面的优势，对房租租赁行业进行规范，这样可以引领市场发展的能力和责任，同时借助国有企业的资源能够稳定国内的租赁市场，这样可以提高长租公寓行业的环境，同时国有企业可以设置一些政策和税收优惠等，这样可以让房租租赁市场向着规模化和专业化方向经营。除此之外，在长租公寓行业中，其发展呈现多元化的趋势，在不同的环节和阶段，各个行业都介入到长租公寓行业的发展中，并利用信息技术和高科技等对长租公寓的发展进行创新，这样可以构建良性可持续发展的市场格局。

5 结语

总而言之，在我国的长租公寓企业的发展中，其运营管理模式存在较大的问题，加上长租公寓市场混乱，管理乱象较多，进而导致我国的长租公寓行业发展存在较多的问题。因此，在长租公寓的企业运营管理中，要创新和健全其运营管理模式，提高其精细化管理水平，同时要深度挖掘长租公寓发展的潜力，降低其运营管理成本，并对长租公寓的经营能力进行评估，根据其评估确定其科学发展路径，这样可以为我国长租公寓市场的发展提供更好的策略，从而规范我国长租公寓市场，促进长租公寓市场的良性发展。

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