限购政策对住房市场价格与租金的影响分析

崔婷婷

摘要：限购是为了避免住房买卖市场的出现投机行为，不过很明显该政策的施行会影响到买卖住房市场和租赁住房市场。国家在日后形成政策的过程当中，需要重视形成长效调控机制，促使政策更为可行，与此同时也要适应另外的市场化调控措施等，形成和健全承租人保护制度、支持租赁市场多种多样的供给方式、引领和调控住房供需架构，促使我国住房市场能够按照一定的标准持续健康发展。

关键词：限购政策;租买互动;动态均衡;住房价格;住房租金

现阶段我国的房地产市场正在逐渐走向市场化供需体系，居民对居住环境和住房质量提出了越来越高的要求，不过依旧存在着住房供应和需求之间的架构无法更好地调节、大型城市当中的房价不断上涨等诸多问题。住房买卖和租赁市场彼此之间有着密切的关联，需要把两个市场统一起来进行研究并且了解其内在的联系。与此同时，现阶段的政策方面的探究很少关联到租赁市场，更没有形成系统的针对租赁市场和买卖市场放在一起展开探究，所以站在理论和具体操作的视角上，针对日后国家需要，怎样促使住房市场持续取得进展和市场机制逐步健全方面，还有很多需要改进和完善的地方。

一、限购政策研究综述

限购政策需要归属到管制行为当中，通常情况下，政府管制关键是面向公用事业、通讯、电力、交通等多个产业展开的。国外研究人员针对政府管制展开的探究也多数汇聚在这些方面。房地产具备的两面性导致其在国民经济取得进展的过程当中地位非常关键。与此同时，也出现了大量的市场方面失控的状况，所以大部分国家和地区会针对房地产市场进行干预。美国干预政策大部分从住房金融市场着手，也通过土地用途和资金进行管制。综合来看，大部分采取的是价格管制。欧洲对于住房进行干预措施，大部分汇聚在住房保障和租赁市场。住房管制也存在于亚洲诸多国家和地区，比如韩国、马来西亚在很长的一段时间里，都是进行住房分配制度并且进行住房价格限制，香港在二战之后很长的时间里也是采取了租房管制。

二、限购政策对住房市场价格影响机理分析

颁布限购政策是为了避免住房市场上出现投机行为，尽可能使住房具备居住属性。依照经济学原理在住房市场上对一些需求进行抑制会降低总需求量。在供应不变的前提下，价格会随之下降。不过对于目前住房市场来说，限购政策造成的影响相对复杂。一方面限购对于投资性需求造成了抑制，导致总的需求量降低。另一方面，限购也直接不利于开发商进行开发，从而降低了供应量。

站在限购政策对于住房价格影响方面来分析，应该是阶段性进行的，第一个阶段，政府颁布相关措施之后导致销量下降，但是一级价格市场没有出现波动，二级市场价格有可能发生变化。第二阶段，预期出现了变化，市场主体预期价格会进一步降低，与此同时供应也随之而减少。第三阶段价格有可能降低，在这种影响下，前期犹豫不决的人们开始根据本身的需求进入市场，成交量因此而上升。

三、限购政策对住房市场价格与租金的影响分析

第一，限购政策能够更好地抑制一线房价，同时能够更好地刺激租金，政策的施行造成了一线城市房价降低7.5%左右，与此同时，租金上涨幅度达到4.4%，限购措施影响下，房价和租金之間可以看出有明显的关联，房价上涨导致租金上升，租金上升又直接作用于房价。综合来分析房价和租金彼此虽然产生影响的要素不一样，但是并不是完全独立的，而是彼此互相约束的，一线城市对房价造成影响的因素包含经济基本面因素、房地产投资开发状况等多个方面，租金则关键是由于经济基本面、家庭收入情况等几个方面的影响。

第二，政策施行之前和之后，房租和租金彼此之间的关联出现了明显的波动，限购之前租金对房价之间的关系是正向的，但是并不是很明显，限购之后，租金对房价有明显的正向作用，并且影响效果显著。限购之前和之后房价上涨都造成租金明显的上涨，因此能够看出施行了限购政策之后，房价和租金彼此有着更强的关联，发生的波动也是同步的，租金因为城市的特点以及经济基本面造成的影响相对更大，和城市经济取得进展方面有着密切的关联，房价则是不需要依托于经济基本面，不会因为租金受到波动，而限购政策的施行，能够对房价迅速增长起到抑制作用，利用对部分人的购房需求加以限制，引领其进行租赁活动，对于需求架构能够适当的加以调节，需求量上升和需求人员多种多样，也促使租赁市场更为健全的发展，有利于购房和租房彼此之间的相互替代。

第三，限购政策的施行，有利于对房价和租金造成影响的各类因素的波动，限购之后股票价格指数对于房价出现了明显的负面影响，与此同时，住房销售面积产生的负面影响也变得明显起来，这有可能是因为开发商的供给措施发生波动造成的。限购措施施行之后，城镇居民可以支配的资金和第三产业在国内生产总值当中所占的比例，对于租金产生明显的正面影响，但随着一线城市人口越来越多和产业架构出现进一步调节一线城市的租赁市场规模正在增大，而限购政策虽然造成租金上升，不过也能够促进住房租赁市场发展，越来越多样化的住房消费需求面前，租赁市场必须在逐步取得进展的过程当中进一步健全，这对于住房市场供求架构的调节和租买选择机制逐步产生是有利的，市场机制能够更好地发挥出其价值，住房买卖市场和租赁市场能够更为协调。

四、政策建议

（一）注重政策差异化，提供多元保障

依照本文研究的结果，租赁市场因为受到限制导致原本进行房屋租赁的人需要面临突然上涨的租金，不得不接受房租的上涨，或者是搬进租金更便宜的房屋当中，消费者在租房市场当中能够享受到的福利因此而降低。所以国家实施限购政策时，要尽可能的精准贯彻，将范围进行控制，以免导致另外的群体能够得到的福利减少。

与此同时，需要全方位的考量不一样的层面的人群的住房消费情况，特别是对于低收入家庭来说，限购政策会对其造成巨大影响。比如可以为低收入家庭采取经济性保障措施，但是需要尽可能减少因为各类资源的错误配置导致的价格管制措施，要对租金补贴、减少和免除税收、公租房、廉租房等方面进行考量，从而能够进一步降低因为住房产生的压力。

我国现阶段各个区域范围内存在明显的不同，对市场方面进行总体考量，政府在实施措施时，针对不同的房地产市场进行细化，从而对应的采取措施进行调节控制，限购政策会造成租赁市场当中的一些消费者失去福利，但是从另一个方面而言，也能够促进住房租赁市场不断的取得进展，促使租赁市场进一步健全，从而能够满足住房消费者越来越多样的需求，要尽量适应这一发展方向，形成和完善承租人保护制度。支持租赁市场采取多种方式进行供给，引领和调控住房供需架构，进一步健全我国的住房市场，促进房价能够科学合理的降下来。

（二）提高政策可信度，建立长效机制

中国房地产市场还在逐步取得进展的过程当中，无法完全依赖于市场机制，所以政府的政策措施方面的调节控制，在很长的一段时间内还会存在，不过政府不断的进行调节，会导致市场参与人员对政策措施不再敏感，如果政策可信度引起市场质疑，不但无法达到预期，还有可能由于市场预期发生变化而促使房价发生更大的变化。现阶段地方政府和中央政府相关政策之间往往存在冲突，所有新政策的施行都会导致政府和市场参与各方进行博弈，所以政策的可信度会直接对参与方决策造成影响，如果不能更好的促进政策的实施，提升政策的可信度，有可能造成日后其他政策的施行受到影响。所以政府需要将重点放在形成长效调节控制体系方面，而不是进行多种措施的尝试，还要形成完善的住房信息相关的网络，对于市场供应和需求方面进一步把控，才能够在形成相关措施时更为科学合理。

现阶段市场当中多种不确定因素导致大量的消费者进行决策时，往往因为这些因素而没有办法科学合理的进行选择，消费者的预期不够理性，会导致房地产市场价格出现偏离。政府需要进一步使市场公开化，将数据统计和公布信息的效率进一步提升，尽可能提供有效信息，从而才能够确保消费者的权益，进一步健全市场机制。

（三）减少行政性干预，完善退出机制

市场干预机制在没有安排好退出机制时，极有可能造成行政权力被滥用，导致对市场方面的过分干预。如果限购政策没有在很长的一段时间内不断施行，那么其对于投机方面的抑制以及房价的稳定等诸多方面都是极其不利的，盲目的退出有可能造成房价再次上涨，如果很长的一段时间里实施的是这种行政禁令，有可能会导致住房市场的供求体系受到影响，所以要结合上面提到的长效调控机制，通过恰如其分的方式，选择恰如其分的机会退出市场。利用对公众预期进行引领和逐渐退出，属于政府经常使用的退出策略，这样才能够尽可能降低不合理预期对市场造成的影响，预防价格不断的上下浮动导致消费者蒙受损失。

稳定的市场氛围对于市场自我调节方面是极其有利的，可以利用减少限购方面的行政性干预措施来降低对于二套房贷的限制，这样有利于存量房市场的发展。与此同时，支持机构和个人在租赁市场上担任起出租人的角色，促使租赁市场当中的供给不断改进和完善，从而使买卖市场和租赁市场一起取得进展，来共同促进住房市场朝着多层次发展，从而能够促使房地产市场自我调节价值得到更大限度地发挥，有力的确保消费者的权益。

五、结束语

限购政策实行一段时间之后，伴随的交易不断增加，房价会上涨，租金会降下去，如果政策不断的施行，限购的确能够导致住房买卖市场房价按照一定的预期降低，住房租赁市场当中的租金上涨。与此同时，在没有进行限购的前提下，因为需求方面的需要，房价和租金不可能同时产生波动，房价的变化远远高于租金的变化，而进行限购之后，需求方面受到限制，对于价格的稳定起到了积极的作用，房价和租金同时发生波动，房价不会大幅度的偏离，能够更接近租金体现出来的房产收益价值。

参考文献：

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