构建大连市房地产发展长效机制的税收改革相关建议

高滋棠，廖志刚

（1.大连东软信息学院，辽宁大连 116023；2.大连集发环渤海集装箱运输有限公司，辽宁大连 116001）

2016年12月中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，国家通过一系列的制度和法规进一步明确了让住房回归原本的居住属性。2020年7月24 日，住房和城乡建设部召集北京、上海、广州等房价波动较大的十个城市的负责人开会；同年8月20 日又召集六个城市开会，再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”的要求。

随着房地产市场的快速发展，大连市的房价越来越高，已经与人民群众的收入水平脱节。近年来，市政府积极推出了加税、限购、控制贷款比例等政策措施，这些措施在一定程度上缓解了房价急剧上涨的趋势。但从近年来房价走势来看，大连市依然处于较高水平，各项管控措施远远未实现预期效果。税收政策作为大连市调控房地产行业健康发展的主要手段，需要进一步发挥作用，为“调房价，稳民生”做出应有的贡献。

一、大连市房地产的税收体系现状

（一）存在税负结构不均衡

通过近期对房地产市场进行调研了解到，目前大连市房地产税收种类较多。在房地产的整个交易整体环节上，主要有两大部分的税负内容，即买方征税和卖方征税。相比较而言，国家对卖方征收的税较重。近几年大连市的房价有较大幅度的上升，尤其是2016年以后，房价有较明显的涨幅。大连市政府已经高度关注这种炒房现象。为了降温房地产市场，大连市政府针对各方投资、投机购房者出台多项管理规定，同时为卖方设立了多个税目，增加了房屋交易的成本，从而降低了炒房的利润空间。这种将房地产税作为有效调控房价方式的办法的确能在短时间内给投机购房者造成较大损失，从而在一定程度上减少房地产交易，起到降低房价的作用。但卖方往往把自己需要缴纳的税当做房产成本，加价售房，从而导致房价的进一步上涨。从长远来看，这些增加交易成本的税收政策起不到相应的降房价功用，反而更有可能引起房价的进一步上涨。

（二）房地产税收重复征税现象严重

当前大连市房地产税的税目设置主要为环节征税，以开发、建设、转让为主。这种征税是流转税，其特点为非常容易转嫁到其他交易对象身上。所以，房地产开发商在缴纳了相应的税款后，必然会提高房屋售价，从而达到转嫁成本的目的。

（三）租、税、费混杂现象较为严重

第一种现象是以税代租。国家征收土地使用税的主要目的是想让土地的收益控制在政府手中，这就让税与租的差别变得很不清晰。第二种现象是以费代税。国家为了防止囤地，对闲置土地征收了土地闲置费。这是国家为了提升土地资源的利用率，有效提升土地使用水平而采取的策略。但在具体操作过程中，往往用费收代替了税收。第三种现象是以费挤税。目前房地产行业的税种较多，基本上包括了房地产从立项到销售的各个环节，这些种类繁多的税费很容易引发挤税现象。通过调研了解得知，只是在地产项目的开发环节，就有数十种，甚至一百多种税费，直接导致房地产相关行业需要背负着很重的税费负担。房地产业开发过程中的相关费用如表1 所示。

表1 大连市房地产企业开发过程中相关费用表

通过调研了解到，在这种租、税、费混杂的情况下，大连市虽然制定了多项房地产相关税收政策，但这些政策并没有实现调节房价和经济收入的作用。而且由于税费的管理权力基本上在基层办事人员手中，处理弹性很大，很难有效管理约束，也让极少数贪污腐败分子有了可趁之机。

二、构建大连市房地产税收长效机制，提高税收调控效率

（一）明确税与费的关系，避免重复征税

经过对大连市房地产企业以及购房者的多次调研，发现目前存在着税费体划分不明确的现象。“税、费、租”三者关系不明确，税与费的功能交叉错节，时常出现以费代税的情况，起不到通过税收进行调节的功能作用。大连市现行房地产税收所涉及的税种多、内容复杂，主要包括印花税、增值税以及房产税等，税收种类比较复杂，导致在具体征税过程中不可避免地发生重复征税的情况。例如，在目前政策下，转让的土地不但收取土地使用税，还对土地上的建筑物加收了房产税，重复征税会造成征税成本增加，也在一定程度上增加了应纳税人违法逃缴税行为。

所以，政府必须将税费划分清楚，同时对多重征税的情况进行调整。可以不实施耕地占用税，这就不会与征收土地转让金重叠收税。这种方式可以有效减少买卖双方需要缴纳的税种，也可以提高税收效率。

（二）增加征税种类，统一征税归口

市政府应适当扩大税收范围，除了目前政策中的管理范围，如下辖的市内六区，四县等也要对各县区下辖的农村的房地产项目进行征收。目前税收政策主要对城镇房屋进行征税，而农村区域的自建房是予以免税的，这种情况下会有人钻政策空子，出现出售自建房的情况。为保证公平和公正，政策不应对两者以不同的标准要求，应该统一归口。

（三）改善税收结构，完善税收政策

大连市政府应优化房地产税收政策，将税收重点环节转移至保有环节。这种政策优化可以有效对大连市的房地产税收政策进行优化，同时也可以在一定程度上加大大连市现有住房的流动量，有效提升土地供给，提升大连市的住房使用率，进而实现房地产资源的有效流动，达到改善房地产市场，实现良性循环。

（四）针对不同物业类型，有针对性的制定税收政策

房地产的物业可划分为民用产权住宅、商用地产、写字楼宇、公寓、商用酒店以及大面积别墅等。民用商品住宅主要定位是居住功能，是广大人民群众需求数量最多的住宅物业。建立起税收长效机制的根本目标是从根本上控制房地产行业的投机行为，所以，在大连市税收制度调整中必须优先考虑对民用产权住宅税率给予一定的优惠。而经营性商用物业承担税负能力强，且从本质上能够带动强劲的社会消费需求，所以建议采取较高的税率。

（五）针对不同对象合理设计税率

为建立有效的税收长效机制，应当结合征税对象的具体情况，根据大连市房地产行业的发展现状以，及目前阶段政府财政的实际收支情况来科学制定税收税率，并在符合国家税种和税率政策范围内进行浮动。从房地产的消费对象来看，可以被分为刚性需求消费者、住房改善消费者和房产投资者等三种。大连市政府应该通过核查网上不动产登记的实际房屋拥有情况，对于购买第一套房的刚性需求房产消费者，为保障其基本住房需求，鼓励居住消费，采取优惠税率；对于拥有两套或以上的购房者来说，可以借鉴上海市、重庆市的试点措施，采取严格的高税率政策，阻止市场投机行为；对于房产投机者即空置房屋所有者，要采用严苛的高税率。只有这样，才能提高商品房的自住率，防止有限的公共房屋资源的大量浪费。

三、完善大连市房地产配套政策措施建设，强化税控政策调控效果

为进一步加强大连市房地产税收政策对房价及经济发展的调控作用，还要对其发展的配套政策进行完善。

（一）大连市相关部门应加强财政政策建设，规范政府行为

国家实行分税制改革以来，大连市政府主要通过两种方式来增加财政收入。一是收取出租土地的相关租金；二是充分利用房地产扩大城市规模，收取产业税。这两种方式既增加了大连市政府的财政收入，也进一步提高了各相关部门的政府公共服务水平，客观上促进了大连市经济的快速发展。但是，随着大连市房地产发展壮大，房地产业占用土地急剧增加，不仅造成耕地不断减少，还造成土地出让的价格高速上涨，房地产开发基础成本也随之上扬，房价不断攀升。所以，市政府应该限制房地产行业土地使用，合理规划相关房地产配套设施；应当结合房地产税收政策合理规划公共支出和建设，精准制定房地产行业税收改革和社会公共建设及支出的相关政策，从而降低土地价格，减少房地产业土地成本。

（二）建立健全房产登记制度

由于房地产行业的税收征收成本高，所以在税收前必须对房屋的财产价值进行正确评估，也要通过现有房地产市场科学调查房产市值，从而造成房屋财产的监管成本也随之提高。因此，大连市政府需要建立土地管理部门、税务部门和房产管理部门三方联合的监管机制，实现三方共同监管，共享各项相关价格、税收、估价等数据，通过数据分析，优化房地产税收管理方式，通过房地产登记系统的大数据来提高征管效率。同时，更要建立完善统一平台，以收集全市各区的房产和价格信息，完善全市的房产登记制度，根据行业大数据来对房产价值进行合理管控，避免人为干扰因素。

（三）建立完善房地产估价制度

作为房地产税收基础数据的房地产价值评估，直接决定税收的基准数量和标准。因此，要以大数据为中心建立起科学的房地产估价和管理制度及流程，以保证房地产税收相关政策和调控措施得到真正实行。大连市相关部门必须建立完善的房地产价值评估机构，通过现有的房产登记系统、二手房交易管理系统，收集58 同城、链家、安居客等中介的价格数据，依据实际成交价格对房地产进行专业评估。同时，政府要严控评估过程中的违法违规现象，杜绝“低评高卖”情况出现。大连市政府相关部门应该建立一整套房产评价专业人员培养体系，对房地产评估人员进行考试、认证，并制定准入、注册、管理等相关办法。相关评估工作人员必须有注册职业资格才可以从事相关工作。另外，不允许税收部门指定私人评估单位进行评估，明确监管管理机构和制度，保证评价的公平、公开和公正。完善惩处评估过程中违法行为的相关法规和制度，坚决防止利用评估低评以偷税的行为。