国有企业加强对不动产出租内部审计探讨

古咏梅

（广州水务资产管理有限公司，广东 广州 510060）

一直以来，国有资产的有效利用与管理都是一个老大难的问题，过去如此，现在亦如此。从二十世纪九十年代开始，国家就对国有企业进行了大规模的调整与改革，优化配置了大部分国有资产，但依然存留着大量的国有不动资产。为了更好地盘活这部分资源，国有企业将这部分资产进行出租管理，以释放最大的经济效益，但有效监督和管理这部分资源又是一个重要的内容。为此，本文重点从加强国有不动产出租的内部审计着手，探讨国有资产的管理问题，以对相关领域有一些提示作用。

一、当前国有企业不动产管理存在的现状

（一）大量不动资产闲置浪费，利用效率较低

随着中国经济体制的逐年改革，加上市场经济的巨大发展，过去占绝对主导作用的国有企业逐渐在国民经济整体份额中降低了比例，除一部分国有资产经过优化配置处理之后，继续还在为国民经济的发展发挥着作用，但还存在相当大一部分闲散不动资产无法参与到现有的国民经济建设中来，这部分资源的闲置就成为国有企业的硬伤，既不能产生经济效益，又无法低价贱卖，还占用着大量的人力物力来维护与管理。尤其是以前从计划经济年代留存下来的不动产，部分是没有合法产权，土地权属和房产产权不明晰、部分不动产属于违章搭建，不受现行的法律法规保护，万一租赁出去陷入纠纷，会被法院认定出租无效，因此，优化与处理不良国有资产，特别是部分不动产，究成为国有企业乃至政府重要的工作内容，处理得好，就能提高国有资产的利用率，反之，则让国民经济遭受损失，因此，这也是国家亟待解决的重要任务。

（二）不动产出租管理混乱，内部管理机制缺失

导致大量国有不动产出租混乱，其原因非常复杂，除了客观上存在的原因之外，国有资产的内部审计机制缺失，出租管理混乱，管理制度不规范不健全，导致大量的国有不动产低价出租，审计内部账目不清，错综复杂，甚至出现国有不动资产在出租的过程中被莫名的贱卖和流失，让国家蒙受了巨大的经济损失。

（三）不动产资源管理人员素质不高，责任心不强

负责管理国有不动产资源的管理人员，在管理的过程中责任心不强，这是导致国有不动产损失的现实状况。特别是一些地理位置受限，遗留问题较多的不动资产，导致资产管理效率不高。这些管理人员素质低下，责任心不强，从来不为国家利益着想，对企业的内部审计也是置若罔闻。

（四）部分国有企业内部审计机构建立缺失

很多国有企业下属单位是分公司或者子公司，各个主体在规模、效益及管理协同上均存在较大差异；部分小的分支机构由于实际条件限制，没有设立专门的内部审计职能机构，只有个别兼职的审计人员，这就使得部分子公司成为国企不动产资源管理的薄弱点，只能靠上级部门的专项监督检查，才能发现存在问题，但由于缺乏专门的职能管理机构，对发现的问题后续的整改工作也缺乏有效的推进落实监督力量。

（五）国企不动产出租的审计手段相对落后

随着国企不动产出租经济活动的日趋复杂和变化，对企业内部审计的要求逐步提升，这种趋势推动内部审计的“关口”前移，不满足单纯停留在以往的“事后管理”。审计“关口”前移，不限定于不动产出租的提前介入，而是着眼构建一个完备的风险防控体系，依据大数据的信息支撑，依据不动产出租全流程分析出来的风险点制定具有针对性的设计计划和方案，以问题为导向开展内部审计工作。

二、国有企业加强对不动产出租内部审计的举措

（一）强化对国有不动产资源的清查和管理工作

目前，国有企业仍然是我国国民经济的支柱和主体，国有不动产资源的范围广泛，数目众多，国有企业需要系统的清查国有不动产资源的类别和细节，掌握国有不动产出租的原委和过程，例如对闲置的厂房、车辆等租赁行为严格管理，确保国有不动产的出租严格按照公开招标的流程进行租赁，杜绝国有不动产资源莫名的落入到少数人手中，成为他们赚钱的工具。

（二）强化对国有不动产出租的内部审计措施

加强对国有企业不动产的内部审计工作，需从以下若干方面着手解决：

1．理清国有企业不动产出租的关键环节和账目清单

一是国有不动产名目众多，国有企业应该派专业的财务人员对不动产的实物明细详细盘点，清楚哪些不动产是已经租赁出去了，还有哪些是没有租赁出去的。审计人员需要每年一至两次定期对不动资产进行盘点，特殊情况下可以增加次数。审计工作每次清查盘点应该形成文字纪要，有据可查。依据《中华人民共和国会计法》，审计人员需查清企业的闲置房产、保证账实相符。

二是不动产出租要履行公开招标等程序，杜绝权力寻租，通过自行议价的方式，低价招标，合同一签多年，租金长期处于低于同等条件的物业租金水平，存在廉政风险。对已经出租的不动产，国企审计部门需要对资产和市场进行全面的调研和考察，清楚当地的市场行情和总体水平，再评估和清查企业出租的不动产实际的租赁情况，评估是否符合正常的价格行情。对于情况属实的租赁行为，要登记备案，对于租赁不符合市场行情的情况，核实审计问题过程中，发现国企经营管理人员的违规违纪违法的问题和线索，移交相应的纪检监察部门查处；对涉嫌犯罪的，移送监察机关和司法机关查处，及时清理国企中负责不动产出租的“害群之马”。

2．强化国有企业内部审计人员队伍的建设和管理

国有企业在中华人民共和国成立之初，就开始发展壮大起来，已经经营发展了几十年，国有企业的问题异常复杂，人员结构也是错综复杂。要强化对国有不动产的有效管理，首先要净化和整理内部审计人员队伍，排除一切带有经济利益瓜葛的财务审计人员进入审计的队伍，审计人员应该同管理人员之间没有利益关系，清清白白地为企业做事，只有这样才能保证国有企业的内部审计工作真实客观，为不动产的审计工作提供第一手资料。其次，要注重内审复合型人才的培养。目前国企内部的审计人员多为财务人员转行，偏重于企业的财会知识，对于企业内部的生产经营管理、法律法规及内部规章制度较生疏，对大数据时代内部审计的标准、程序和技术要及时更新，同时具备良好的沟通协调、调查分析等综合素质。

3．健全和完善企业不动产租赁的制度建设和流程管理

针对国有企业的不动产处理，是一个系统庞大，事务繁杂的复杂工程，需要国家花费大量的人力物力来协调处理，国有企业需要建设统一的不动产租赁制度和流程管理，健全和规范不动产的租赁行为。实际情况下，部分国有企业拥有自己专业的资产管理团队，但还有一部分国有企业是没有自己的资产管理团队，这就有必要委托市场上的资产管理机构负责处理企业的不动产资源，但无论哪种情况，企业都需要建立完备的制度，来规范管理不动产的出租，让资产为企业的发展创造更多的效益，减轻企业的资金压力。资产管理公司需要对企业不动产做好事前、事中和事后的一整套审批制度和资产的评估工作，让不动产在出租之前就能做好万全的准备，能够让不动产的租赁得到市场合理的价格认同。同时，还需要完善不动产维护管理的制度流程建设，保证不动产在出租期间得到正常的维护和检修，提高不动产的品质和安全，延长不动产的使用寿命。

4．提高企业内部审计结果的综合运用

结合大数据时代，国企审计部门应主动加强与纪检监察、组织人事等监督力量的沟通、配合及写作，建立信息共享、重要事项合力实施、问题整改合力落实等工作联动机制及审计成果信息管理凭条。每次不动产审计项目结束，内审部门可以将审计成果及时上传至信息平台，为不动产出租管理的职能部门、企业内、外监督单位开展工作提供借鉴，以此来扩大内部审计成果运用的辐射范围和影响力，为强化审计成果运用提供有力支撑。

5．转换经营理念，重新定义企业内部审计的职能

国有企业转变以往单纯监督检查的角色，更多地从助力国企不动产业务实现增值服务。一是要求内部审计部门要更熟悉国企的内部环境，了解不动产出租的业务流程，将出租流程中各环节点带到价值活动中，甄别出各节点对国企实现增值的必要性和非必要性；二是规避内部审计与增值服务的潜在冲突，建立有效的国企不动产出租审计制度体系，量化绩效指标，使内部审计工作有根有据的同时，实现内部审计的增值服务，激发审计人员的工作积极性；从传统的差错纠偏，转为积极推动不动产出租，为国企创造更大的经济利益的重要转变。

6．增强内部审计部门的独立客观性

为充分发挥不动产出租内部审计的作用，企业需尽可能保证内部审计的独立性，其中包括：一是内审职能部门的经费来源与国企内部的经济效益挂钩，当不动产出租是国企的主营主业时，可能会影响内部审计的独立性与客观性；二是内审人员在审计过程，如果与不动产出租的业务部门有共同利益时，可能会影响其客观判断能力，从而影响内部审计的独立性与客观性。

三、结束语

近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程的加快，房地产业的竞争越来越激烈，特别是中国一线城市的发展规模不断扩大，而国家对房地产业的宏观调控和政策干预也在急剧变化，在这样的环境下，充分发挥国有企业的不动资产，增强国有企业对不动资产的内部审计要求，提高内部审计对各项经营信息的敏感度，及时预判问题和发现缺陷，提升不动资产的周转率和经济效益，对国民经济的健康发展更为有利。