我国房地产企业资金管理中存在的问题及应对举措

赵亚楠

（河南同晟置业有限公司，河南 郑州 450000）

一、房地产企业资金管理的重要性

资金管理就是利用先进的管理理念、制度以及相应的奖惩机制，对企业资金进行最优化的配置。房地产企业作为资金密集型企业，具有投资金额大、回款周期长的特点，相比于其他行业对资金管理工作的要求更高。良好的资金管理，有利于充分利用和优化资金配置，降低资金运营成本；有利于资金管理人员尽职履责，有足够的时间和精力专研企业融资事宜，降低企业的融资成本；有利于促进企业各个部门之间的协作，调动员工工作积极性，防范腐败现象发生，为企业营造一个清正廉洁的内部环境，促使企业长足发展。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金管理意识淡薄

房地产企业管理层普遍缺乏资金管理的意识，对资金管理的重要性认识不足，对经济效益的重视远高于对管理效率，资金管理缺乏合理性和系统性。随着房地产企业的发展壮大，尤其是伴随着经济和信息技术的飞速发展，传统的资金管理手段产生的问题进一步凸显，资金的筹集、在各母公司之间的调度和利用缺乏合理配置，影响企业资金的利用效率，变相增加企业的财务成本，严重的甚至会阻碍企业的发展。

另外，房地产企业资金管理工作一般由财务人员兼任，兼职财务人员本就有自己的基本财务工作要做，没有足够的精力和时间深入钻研资金管理事宜，导致资金管理水平及效率低下。

（二）资金管理制度不完善

制度是一个企业的灵魂，是企业平稳、顺畅、高效运转的保证，如果企业管理制度不完善，又不随同国家新出台的相关制度及时更新，会使企业发展陷入瓶颈状态。我国房地产企业的资金管理尤其如此，要尽可能地细化资金管理制度，加大资金收支监管力度，从现金收支、银行预留印鉴、大额资金支付及网上银行账户资金划转等多方面着手规范资金的管理。但是多数房地产企业在快速发展的同时，资金管理相对滞后，资金控制制度不完善，甚至有的资金管理制度流于形式，管理手段仅仅停留在文件上或者口头上，无法落到实处，执行效率大打折扣。

（三）融资渠道单一、融资成本高风险大

鉴于房地产企业资金需求量大、回款周期长的特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行项目开发，加之监管部门对企业上市审核比较严格，使得房地产企业、特别是我国的中小房地产企业很难通过发行股票、债券筹集到资金。

目前我国除少数大型房地产企业主要依托上市后发行股票、债券融资外，大部分房地产企业融资渠道相对单一，主要通过获取银行开发贷及房地产预售款筹集必要的建设资金。近年来，随着国家对房地产行业调控政策的升级，监管部门对房地产行业的融资限制提高，银行对房地产行业的信贷政策持续收紧，使得房地产企业的融资变得更加困难，融资成本变高，偿债压力与经营风险增大。有些房地产企业为了保障开发项目资金需求，采取企业间拆借、私人募集等方式融资，甚至拖欠工程款、材料款等缓解项目资金压力，使得企业的潜在经营风险加剧。

（四）资金预算编制难度大，执行与考核不到位

房产作为特殊商品，开发建设周期少则一两年，多则四五年甚至更长。房地产企业的成本主要包括土地成本、开发阶段的工程款投入及开发完成后的销售、管理及税费支出，除了土地成本之外，开发阶段的工程款投入在企业成本费用中所占的比重远远高于开发完成后的费用占比。土地成本一般比较明晰，但是开发阶段的工程款投入往往具有很大的不确定性，比如需要的直接材料如钢筋、混凝土、沙石等数量大，单价受市场供需关系影响比较大，增加了预算编制的难度和不确定性。

另外，现阶段我国多数房地产企业将预算执行的监管列为财务部门的职责，但是由于财务部门的权利有限，对项目建设的参与度有限，执行过程中监管难度和阻力比较大，使预算执行大打折扣。加之财务部门对企业预算的编制和考核更侧重财务指标，对非财务指标的考核力度不够，甚至仅仅为了完成预算指标的执行而编制预算，本末倒置，降低了预算编制的准确性，进一步加大了预算执行的偏差和难度，也加大了预算监管的难度和效力。

三、加强房地产企业资金管理的对策

（一）提升资金管理意识，重视专业人员培养

管理层要强化自身理论知识学习，尤其要加强对新的财经法规、金融政策等的学习，充分认识到房地产企业资金管理的重要性和紧迫性，提高自身的资金管理意识。同时要强化员工的资金管控意识，有针对性地组织全员培训，宣导资金管控方法及意义，积极鼓励员工献言献策，并将资金管理落实到具体工作中，真正实现开源节流，使企业良性运转。

要在企业设置专职资金管理岗，重视企业资金管理专员的培训和培养，定期组织资金管理专员进行专业培训，提升资金管理专员的业务水平和专业技能，打造一支专业性强、素质硬的资金管理团队，统筹协调好各项资金开支。同时，资金管理专员要积极主动学习国家新出台的财政制度及金融法规，与时俱进，积极探索将所思所学运用到企业的资金管理中去，促进企业长足发展。

（二）完善资金管理制度，加强资金监管

房地产企业作为资金密集型企业，大额资金的流转较为普遍，要从资金收支两条线着手，从严制订资金管理制度。

所收现金应及时存入银行，不得坐支，不得白条抵库；要设定库存现金管理限额，指定财务负责人定期对库存现金进行监盘；财务印鉴即财务专用章、法定代表人及其委托人名章等，要由指定的财务人员分别保管，严禁一人保管或携带全套银行预留印鉴；要严格规范大额资金支付审批流程，比如制订的制度要明确规定涉及的人员签批岗位及必要的合同、发票等资料；网上银行账户资金划转必须经过授权操作，根据需要设立经办、授权两级或经办、复核、授权三级操作每笔资金的划转，不得由出纳人员单独操作完成；要设立岗位责任制，严明失职情况下应承担的责任，层层严防严控，防止企业资金流转不明，造成严重损失。

（三）拓宽融资渠道，降低融资成本

首先，房地产企业要提高自身造血功能，扩大自有资金比例，提高项目开发自主性，减少对信贷资金的依赖。前期要多角度对房地产市场与项目进行充分调研和分析，包括但不限于我国最新的房地产政策、国内的经济形势、城市规划情况、拟开发项目周边的配套、购房群体的定位等，再由专业人员设计出详细的开发方案，并测算出项目的容积率、工程造价指标及预期的投资回报率等相关的经济技术指标，使项目开发适应市场需求，保证目标利润的实现，提高企业自有资金存量；获取项目地块后要积极对接各级行政机构，提供所需资料，加快推进建设用地证件尤其是预售证的取得，合理筹划项目预售工作，通过收取预售款缓解项目资金压力。

其次，要深入研究国家金融政策，尝试多元化融资。可以尝试股权融资，即股东出让部分企业所有权，通过公开市场发售或私募发售的形式引入新的投资者；也可以以项目为依托，将项目土地或其他资产抵押，向社会公开发行长期债券获取建设资金，以缓解企业一定期限的资金压力；还可以通过开展项目合作或参建的方式吸纳资金，通过项目合作与意向合作方组建项目开发公司，共同组织项目的开发，共享项目开发利润，或者将部分房产以协议约定价格让其他意向企业参建，参建企业按照协议约定定期支付参建款，待项目竣工后将约定房产给予参建方。

最后，资金管理部门要夯实基础工作，备份公司及各个项目的基本资料，包括但不限于营业执照、资质、项目开发进度、在建在售情况、财务状况等资料，并定期更新，快速对接意向放款机构，加快放款进程，保障在企业需要资金时，能迅速获取资金支持，避免出现资金不足导致资金链断裂，或者出现资金结余太多造成资金成本的浪费，提高资金使用效率。

（四）实行全面预算管理，强化预算的执行和考核

房地产企业要实行全面预算管理，全员参与预算编制和执行，强化企业各层级人员对预算管理的认知，结合企业实际情况，合理编制资金预算，并在预算执行过程中全程跟踪。如果预算内容与项目实际执行时产生的偏差超出预期，要及时探析原因，找出问题所在，给出有效措施以降低建造成本，必要时调整完善预算，确保预算切实得到执行。要给予资金管理专员应有的权限，使资金管理专员能够全程参与到施工合同的订立、各项工程款的支付、房产预售等阶段，以有效地了解各阶段的资金使用情况、需求情况及预售资金回流情况，及时发现问题并有效应对，强化预算的执行。

此外，在企业内部建立奖惩机制，针对各项资金管理工作构建合理的监督考核制度，确保权利与责任对等。要指定专业人员定期对资金管理的成效进行评估，不仅仅要重视财务指标的考核，还应重视非财务指标的考核，防止员工仅仅为了完成预算指标的考核而编制预算，降低资金管理考核的意义，真正做到奖惩并举、赏罚公正。

四、结束语

总之，企业的长足发展需要建立在科学的管理之上，资金管理作为房地产企业的重中之重，企业高层乃至一般员工必须重视。要从制度建设、资金监管、人员培训及考核等多方面着手，全面的提升企业的资金管理水平，使企业稳健发展，在当下激烈的市场竞争中立于不败之地。