基于第三方的房地产开发企业信用评价研究要点

刘丽霞

【摘要】房地产企业对改善国民生活，促进社会经济发展起到了重要作用。不可忽视的是，房地产属于泡沫经济，其发展存在高风险和不稳定性，涉及到了多方利益，房地产企业与不少合作者存在诸多矛盾。而且，部分房地产企业存在不诚信行为，为了短期利益，甚至不惜汇报虚假信息，制作假账，背信弃义等。因此，加强房地产开发企业信用建设至关重要。

【关键词】第三方;房地产开发企业;信用评价

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

做好基于第三方的房地产开发企业信用评价工作，理应准确把握评价要点，健全信用评价体系，加强对房地产企业的内控力度，细化房地产开发企业评价标准，在房地产交易过程中，恪守公平性、公正性原则，发挥评估的杠杆作用，对房地产开发企业状况和信用进行透明性呈现，准确鉴别房地产开发企业的诚信，通过诚信监督努力解决房地产开发企业的诚信危机。本文将简单分析房地产开发企业信用危机问题，系统论述第三方评价概念，并综合探讨基于第三方的房地产开发企业信用评价要点。

1、房地产开发企业信用危机问题

1.1 房地产开发企业信息存在不对称问题

当代房地产开发企业运营管理中，信息不对称问题颇为常见，出现这一问题的主要原因是房地产开发企业和购房的消费者双方所掌握的信息并不对等。一般情况下，房地产开发企业对房地产项目产品质量，产品升值的潜力以及日后的物业服务质量等信息更为了解，可以说全面掌握。而购房的消费者对房地产开发项目所了解的信息甚少，通常只掌握了少量的对外公开信息。部分房地产开发企业会利用信息不对称的漏洞，故意隐瞒负面信息以牟利，进而严重损害了消费者的合法权益（例如部分房地产开发企业会故意隐瞒房屋的漏水问题，让消费者在不知情的情况下签订购房合同，当消费者发现问题后再次起诉必然会引起经济纠纷，房地产开发企业这种行为属于严重的失信行为）。

1.2 信用评价体系须待健全

中国当前尚未建立基于第三方的房地产开发企业信用指标体系，部分指标体系并不属于完善的官方体系。与此同时，国家当前针对房地产开发企业所制定和行驶的信用评价方法尚且缺乏科学性、有效性和严谨性。其次，和西方发达国家相比，国内当前尚且缺乏像穆迪公司、普尔公司等标准规范的第三方信用评价机构，与此同时，各个信用评价机构之间并未进行房地产开发企业评价信用信息的共享，这样难免存在暗箱操作。对此，应重视健全信用指标体系，设置标准的第三方信用评价机构，促进各机构信息的共享，在履行信用评价机制的过程中，应严格坚守公平性与公正性原则，实现监督执行部门和掌权部门的分离，以免出现官商勾结现象，确保评价结果的真实性和信用评价工作的有效性。

1.3 信用制度存在缺失

房地产开发企业出现严重的信用危机，有一个不可忽视的原因是当前国内针对房地产开发企业评价的信用制度还存在缺失。纵观现状问题，不能看出房地产开发企业信用制度的缺失现象可分为三种：第一，社会非正式约束明显出现了软化详细。第二，国家的正式约束力度不足。第三，房地产开发企业市场运行机制须待健全。在针对房地产开发企业信用评价的社会非正式约束领域，不少企业自身的信用意识偏低，容易滋生投机取巧意识，普遍存在机会主义，时常会为了本企业的利益而出现失信行为。与此同时，不少房地产开发企业的信用文化建设须待加强，未树立正确的核心价值观，这样难免存在损人利己行为。在针对房地产企业信用评价管理工作的国家正式约束领域，因为在司法制度、合约管理和经济约束等领域未能有效制约企业的失信行为，所以无法区别信用评价结果的精确性。在房地产市场运行机制这一方面，国内尚未建立失信惩治管理制度和完善激励守信机制，这样很难对存在失信行为的房地产企业进行应有的惩处，也没有对信用等级较高的房地产企业进行激励，未提供相应的优惠与便利业务，大多数房地产开发企业所付出的失信成本较低。

2、第三方评价概述

2.1 第三方评价理论依据

第三方信用评价的理论依据主要包括以下三种：

（1）信息不对称理论。信息不对称理论主要是对房地产开发企业的信息进行全面了解，做好信息评估工作，将房地产项目产品质量，产品升值的潜力以及日后的物业服务质量等信息告知公众。

（2）第三方干预理论。第三方干预理论主要是发挥独立第三方的作用（第三方和房地产开发企业以及购房消费者没有冲突利益），采用多种有效的方法帮助房地产开发企业和购房消费者解决冲突，化解双方矛盾。

（3）“3F”要素学说。首次是由美国学者米尔顿·德·里克提出，所谓的“3F”要素包括管理、财务和经济等三方面的要素。其中，管理要素是指企业的能力与品格。财务要素又名资本要素，是指企业组织的具体财务状况，企业所掌握的财务资金体现了本组织的信用特质。如果财务资金流动不畅，资本结构存在失衡问题，就很容易诱发后期的失信行为，因此，企业财务要素属于信用评价工作的要点。经济要素则是指企业保险和环境状况，其保险要素一般包括企业的信用证和信用保险，这在商业交易和信用评估中必须加以重视。环境状况是指企业内部运营状况以及房地产市场运营状况。

2.2 第三方评价的基本内涵

进入21世纪后，国家非常重视构建“第三方评价模式”，并落实该模式。政府已组建了第三方评估管理机构，同时，非常重视完善该机构，确保该机构的独立性与专业性，从而准确评估房地产开发企业的信用。在开展第三方评价工作的过程中，严格遵守“科学、客观、公正”的方针，对参评者的相关信用信息进行准确提取与审核，认真鉴别信息的真实性，按照标准的评价步骤准确估量房地产开发企业的信用度。

3、基于第三方的房地产开发企业信用评价要点

3.1 发挥第三方评价的作用

准确把握基于第三方的房地产开发企业信用评价要点，做好评价工作，必须充分发挥第三方评价的作用，推进评价工作改革，着手解决信息不对称问题，完善信用评价管理制度，大力加强中国房地产开发企业的信用评价监督工作，健全房地产开发市场的信用管理系统，针对房地产企业的项目开发行為进行科学整治，依法维护房地产销售市场秩序的合法性、公平性与公正性，创建和谐、良好的信用环境。与此同时，要将第三方评价模式应用落到实处，对房地产开发企业的信用状况进行依法评估，不断增强房地产企业的自律能力，确保房地产行业环境的纯洁性。

3.2 完善第三方评价指标体系

完善基于第三方的房地产开发企业信用评价指标体系，理应发挥德尔菲法的作用，广泛听取房地产专家的意见，依据相关理论基础，准确分析房地产项目的全寿命周期特点，将企业维度、项目维度和社会维度纳入房地产开发企业评价指标体系中。与此同时，应合理选取房地产开发企业的诚信评价指标，以此确保评价结果的准确性与合理性。在选取评价指标时，应坚守全面性准则与代表性准则，确保指标数量的适量性，选取指标不宜过多或者过少，以免出现重复和片面性问题。房地产开发企业信用评价指标体系必须科学合理，指标内涵应具有准确性，其含义必须明确，这样方能房地产开发企业的信用情况予以精准表述。

3.3 做好房地产开发企业内控评价工作

企业内部控制制度是企业内部建立起来的，促使各项业务活动互相联系、互相制约的措施、方法和规程。企业内部控制是企业内部管理的重要内容，是企业自我调整与自我约束的重要手段。内容主要包括授权批准控制、组织结构控制、会计记录控制、资产保护控制、职工素质控制、预算控制和风险控制等，在房地产企业的经营管理中发挥着重要的作用。客观评估房地产企业信用等级，必须做好企业内控评价工作，这对企业各个环节的经营活动，对经营活动的各个方面实施有效的管理和监督，确保其规范、有序的进行，有助于其经营方针和目标更好的实现。同时，有助于保证房地产企业各项资产的安全性和完整性，有效的防止和规避资产流失的现象，不断的优化和完善企业的内控制度和相关的机制，有助于保证企业的业务经营信息、财务会计资料的真实性、完整性，为企业做出科学的决策提供支撑和依据。其次，做好房地产企业内控评价工作有助于提高房地产企业经济核算的可靠性、准确性，促使企业的会计核算、业务核算等更完整准确，进而全面、准确的考核和反映企业的经济效益、经营状况和企业经营管理水平。而且，有助于提高企业的经营管理能力和经营管理水平，及时的发现和处理企业的各种不稳定因素和各类风险问题，在规避和防范企业风险的过程中发挥着重要的作用，促使房地产企业的生产建设和运营管理环境更安全，也能够完善和优化企业的各项制度，发挥好制度的保障和约束作用，能促使企业的操作行为更规范，各项业务开展更流程化、规范化，避免人为因素对企业造成的影响和损失。不可忽视的是，加强房地产企业内控建设，提升评估效果应重视完善相关制度。

简而言之，房地产企业需要根据时代的需求、自身的实际需要，不断的完善和优化相关的制度机制，为企业的各项业务规范化开展和实施提供保障。健全和完善职责分工制度，确保各环节的人员明确自身的职责、目标和任务，规范化的进行生产建设和施工作业。制定严格的审批检查制度，对影响房地产企业生产建设和经营管理的各项因素进行严格的审查和检查，做好各重要和关键环节的审批管理。健全和完善会计制度和企业管理制度，确保企业的会计信息真实、可靠、准确、全面，提高会计信息的质量;强化对房地产企业资产资金和固定资产的管理，有效的降低资产流失的现象;对会计人员进行有效的管理，确保其操作规范合理，避免人为因素造成的风险问题和损失。完善内部激励和约束机制，建立和完善相关的法律法规和规章制度，有效的避免各种疏漏问题，提高内部控制的效果。其次，要发挥好内部审计的作用，构建专门的内部财务审计部门，并确保审计工作的独立性，以全面、准确的反映企业的运营、业务、财务资金状况等，对房地产且的业务开支、票据手续、预算执行情况等进行有效的监督。聘请资质强的审计监督机构全面的审查和分析企业的财务报表，进行资产评估，并就企业的一些问题提出科学的建议。与此同时，要实施全面预算管理，做好财务预测、科学预算等工作，确保房地产企业的投资更合理，资金的使用与分配更加合理，规避工程项目超预算情况。科学的预测和分析工程项目投资收益，做好成本、造价管理工作。实施全面预算管理与控制，强化对房地产企业整个运营活动、生产经营活动的监督管控。另外，要做好企业信息沟通工作，强化企业各部门、内外部的信息沟通，解决信息交流和沟通不顺畅的问题，提高信息资源的使用效率和共享程度。利用信息化技术，建立完善的信息系统和信息化平台，方便企业获取各类信息资源，为科学决策提供真实可靠、全面的数据。

3.4 优化第三方评价方法

在房地产开发企业信用评价工作中，优化第三方评价方法尤为重要。目前，最常用的评价方法包括门槛法和信用评分法，在中国房地产开发企业信用评价的准入门槛以遵纪守法为基准，也就是只有遵守国家相关法律法规的房地产开发企业才能或许信用评价的基本资格和持续经营的条件。房地产开发企业信用评价工作的对象是日常运营守法的企业组织。如果某一房地产开发企业存在严重违法违规行为，必然失信，没有信用等级评估资格，通常要直接列入企业诚信黑名单，无须开展详细的信用评价工作。其次，国家目前已针对房地产开发企业行为约束工作颁布了一系列法律文献，主要包括《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》、《合同法》和《招投标法》等，对房地产企业的违法违规行为均予以明确。再次，信用评分法在房地产开发企业信用评价工作中的应用也非常普遍，这种方法起初广泛应用于信贷服务管理领域，随着相关技术的成熟与发展以及信用信息共享制度的日益完善，信用评分法的应用范围也更加广泛。在此背景下，房地产开发企业信用数据共享制度的往上和启用也能为信用评分法在房地产开发企业信用评价工作的应用提供了完善的数据基础。据了解，信用評分法有效提取了房地产开发企业的相关信息，通过信息整理与分析以及量化评分准确反映了该企业的信誉度。

结语：

综上所述，做好基于第三方的房地产企业信用评价工作，规范房地产开发市场，理应重视发挥第三方评价的作用，推进评价工作改革，完善评价指标体系和评价工作方法，加强企业内控评价工作。

参考文献：

[1]郑晓云.基于AHP和熵权法的房地产开发企业诚信评价[J].山西建筑，2016，42（02）：213-214.

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