“解释论”语境下居住权的法律适用

李迪昕 孟美含

（沈阳师范大学法学院，辽宁 沈阳 110034）

一、我国《民法典》居住权的立法剖析

从我国居住权制度的内容来看，我国没有完全吸收西方国家传统人役权，而是根据社会需求和价值衡量，对作为人役权之一的居住权进行了参照移植。首先，《民法典》第366条对居住权进行界定。明确了居住权的设立方式、主体、客体、权能、目的等内容。从规定来看，作为一种他物权，居住权是一项与其他物权相互独立的用益权，其属于用益物权的下位概念。居住权不仅能以合同方式设立，结合第371条的规定，还能通过遗嘱方式设立。一份规定居住权内容的合同主要有四种表现形式：其一，签订合同的主体系建筑物所有权人与居住权人且合同中仅有设立居住权这一问题，此乃最普遍的居住权合同形态。所有权人出于满足他人生活居住目的设立居住权，合同关系较为单一。其二，建筑物所有权人同买受人之间同时存在建筑物的买卖合同和设定居住权的合同。此类合同形态中，相较于第一种，略显复杂，多表现为建筑物的所有权人尽管将住宅售于买受人，同时因其他原因需要保留居住权供自身使用。可将其理解为是带有附加条件的买卖合同，即当出卖人出售住宅于买受人时，买受人需同时为出卖人在该建筑物上设立居住权。特殊性在于，两个合同的双方当事人间存在双重身份关系，所有权人系买卖合同中的出卖人，同时也是居住权合同中的居住权人，而相对人为买卖合同中的买受人以及居住权合同中权利的设立人。其三，建筑物的所有权人将所有权让与买受人，同时为第三人在建筑物上设立居住权。此时尽管也存在不同的合同关系即买卖合同和居住权合同，但与上述不同之处在于，此类合同中出现了第三方当事人，即所有权人、买受人以及居住权人。此外，此情形和建筑物所有权人先设立居住权之后再转让所有权并不相同，前者是出卖建筑物与设立居住权的行为同时进行，而后者则是对建筑物进行转让之前就已设定了居住权。尽管存在时间差异，但殊途同归地导致买受人的权利上存有居住权负担。其四，建筑物所有权人将建筑物售予买受人，要求其为第三人设立居住权。当此种情形出现时，同样也会存在着买卖及居住权两个不同但相互关联的合同关系。

其次，居住权的无偿性和设立时点规定在《民法典》第368条。通常而言，居住权特有亮点即是无偿性，建筑物所有权人一般不向居住权人索要报酬，居住权人也无须支付对价，据此有学者称居住权的设立为“恩惠行为”。居住权无偿设立的原则性规定，体现了法典中的居住权包括保障性居住权，并不包括投资性居住权。居住权以保障为目的的天然属性决定了其是一种无须支付对价的行为，虽然法典允许当事人进行例外约定，但受到366条的限制，这种例外约定可能仅仅是遗赠扶养协议中的义务，抑或非货币义务，而不是投资性居住权中的金钱给付义务。此外，所谓的无偿性是一个相对的概念，如赠予合同中附义务的赠予，受赠人权利的取得与负担的义务不成对价，即便有义务的负担，仍不会改变其单务性。虽然可能存在房屋所有人在居住权人使用建筑物期间收取一定费用的情形，但按其设立目的，实际必然是低于租金的。居住权的设立登记是不动产物权设立的先决条件，依照物权编物权变动的规范模式，采用的是登记要件主义。最后，法典第370条规定了居住权的消灭情形，包括了权利人死亡和期限届满，由于居住权设立需要进行登记，则消灭时亦涉及注销登记的问题。

二、居住权设计的不足与克服

（一）居住权设计之不足

《民法典》并没有规定投资性居住权，仅仅将保障性居住权纳入其中，究其原因是居住权的立法初衷在于住房保障，而非融资，但物权的功能本身就包括融资和保障，只是不同类型的物权，对融资和保障的功能侧重不同。在罗马法上，居住权的目的仅仅在于保障，这主要是因为家族财产的所有权归家长一人，保障性的制度能够实现家长对家族成员的照顾。在《物权法》出台之前，居住权立法论者也主要是着眼于社会中的住房保障问题，但时过境迁，当下社会需要一些融资方式，以实现资源的跨时空调度，这不仅是经济发展的要求，也是共享社会的应有之义。在保障性居住权愈发无能为力的情况下，投资性居住权也应通过市场的作用，实现一定的住房保障目的。这种目的实现并不是房地产市场的“炒房热”，而是居住权设立是双方充分协商的结果，因为在这种关系中，居住权人和所有权人都有各自的需求，相较于购房合同的双方而言，居住权人和所有权人的地位更为平等。同时，投资性居住权能解决生活中的诸多问题，如“画家村案”等农村宅基地问题。按照法律规定，农村宅基地只能在村集体成员之间流转，但实际生活中会出现外部流转的情形，产生此现象的原因既包括外村人在本村定居，也包括艺术爱好者在本村短暂居住。在宅基地流转受到限制的情况下，投资性居住权无疑能处理上述问题，此种路径也能够让资金进驻农村，加快城乡统一的进程。可见，投资性居住权是居住权制度中不可或缺的内容，即便不在法律中规定，基于社会现实的需要，也会存在于民间习惯之中，这无疑会给司法者增加负担，因此，在《民法典》中规定投资性居住权显得尤为必要。

（二）居住权设计不足之克服

居住权的取得既可以是无偿的，也可以是有偿的，就目前我国《民法典》中表述的具体条文来看，当前阶段我国之所以设定居住权这一性质十分特殊的制度主要是为满足高速发展的经济社会环境下，特定对象最基本的对于居住的需求。在规定居住权的同时也一并规定了居住权不能通过赠予、买卖、接受遗赠、继承等方式进行流转，其在本质上属于一种社会性的居住的权利。就居住权自身而言，依照不同分类标准，包含带有投资性质的特殊居住权，其在用益物权体系中具有独立地位。投资性居住权的规定，会对物上权利进行优化配置并力求达到经济及社会效益的最大化，使居住权人能够将房屋进行充分用益，满足人们居有定所、住宅投资以及获得收益等诸多层面的需求。在民法典肯认居住权有偿取得的情形下，应当允许居住权人的权利转让行为，乃至允许次居住权人的再次转让。当然，每一次转让的期限，都不能超过居住权最初设定的期限。同时，由于居住权的客体是建筑物，而非土地，在农村房屋上设定居住权的行为，应被认定为有效。甚至当出现“户绝”的情形时，村集体也应在居住权期限届满之后，才能收回宅基地。这是因为居住权是设定在房屋之上，宅基地虽然是国家给予个人的保障，但房屋是自然人通过事实行为取得的个人财产。在无法定理由、法定程序的情形下，村集体的土地所有权应当让位于居住权人的居住权。

三、结束语

居住权制度不仅可以为弱势群体提供基本的住房保障，又可以更好地贯彻所有人对房屋的自由支配，还可以实现人们利用房屋形式的多样化，从而满足不同生活需求。归根结底，因为该制度很好地填补了“房屋所有权”和“租赁权”的中间地带，为在不同的主体之间分配房屋权利提供了可能。