农村房地一体确权登记中存在的问题及对策研究

岳传明 王秀坚

【摘要】随着我们国家经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对于房屋的需求也不断增强，为了维护农民房屋土地的自主权，近些年来，对农村相关土地权籍情况进行实地调查并颁布了一系列的相关条例后，使我们国家的农村房地一体的发展有了很大的进步。但是在确权登记过程中仍旧存在很多问题，所以本文探讨了房地一体确权登记中存在的问题，并提出了一系列的解决措施。

【关键词】农村房地一体;确权登记;土地权籍

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.018

随着我们国家社会经济的不断发展，人们的生活水平也相应提高，各地的政府以及相关部门对农村房地一体的确权登记工作也慢慢地开始重视起来。随着社会进步，人们的产权意识增强，所以农村的不动产登记工作也越来越多。我们国家作为人口大国，其中农村人口占较大比例，所以房地确权是一项十分复杂而又庞大的工作。在农村地区的不动产权登记过程中，仍旧存在着很多问题，本文就是针对这些问题提出相应解决方案。

1、农村房地一体确权登记工作概述

农村房地一体确权登记工作首先主要针对农村以及城镇地区的各个宅基地的各方面情况进行详细地了解，其中包括但不限于所处位置、周围环境、占地面积、使用情况等，其调查过程中要遵守各项原则，以保证调查结果的准确。在调查完成之后，相关人员需要对每一处农房进行入户调查，当所有的资料收集完成之后，就可以绘制相关地图、颁布房屋土地的不动产证明书。

自从我们国家开始进行农村房屋的不动产登记以来，该工作就备受关注。无论是占地面积还是人口数量，农村地区都占据着十分重要的地位，我们国家通过对其进行产权登记工作，能够将各项土地的所属权划分更加明确，并且将土地的管理更加规范。除此之外，相比较于城市而言，农村的不动产多又杂，所以其产权登记更为麻烦繁琐，虽然其登记工作量庞大，但是产权登记之后能使土地的管理更加清晰明了，对于我们国家的发展来说也起着推动性的作用。最后，对农村房地一体确权登记能够使农村地区各方面的用地更加有条理，而且也能够做到合理划分和使用土地，推动乡村的建设。总而言之，农村房地一体确权登记对于农村的建设有着十分重要的意义，也是我们国家推进深化改革的动力之一。

2、当前农村房地一体确权登记过程中存在的问题

2.1 管理不规范和一户多宅、超面积情况严重

随着社会经济的提升，农村地区人民的收入和生活水平也相应提高，农民对于住房的各项需求不断加强，但农村对于产权登记管理并不完善。通过对农村建设用地权属认定的实地调查，发现基层管理存在不足，农村用地普遍存在“一人多屋”和土地所属面积超标现象，这主要是由于房屋建设时监督审批薄弱，尽管许多农村农民没有资格拆迁房屋，但继承祖传财产和自己的房子却产生了“一人多屋”的现象。此外，部分农民长期购买居屋，买卖双方的协议或销售合同不充分，产权关系无法确定，对后续使用有很大影响，由于房屋的产权登记期较长，且期限较长，所以在进行一些检查和批准后，一些信息会造成丢失、遗失的情况。

2.2 前期工作准备不足

相关部门没有有效地向基层和村民宣传土地确权登记的重要性，也没有充分重视农村房地产登记，没有注意调查;一些村民对于确权登记也没有重视起来，登记审批的一些纸质材料没有妥善保管，从而造成了丢失。由于村干部素质不同，对登记工作认识不深，造成数据上报滞后，对登记工作漠不关心。这种种现象都会导致登记确权的前期准备工作不足而对后续的工作造成影响。

2.3 农村房地确权登记工作量大且工作人员专业素质不高

中国农村地区分布广泛，且农村情况复杂，不动产登记信息量大，进行登记查询时不仅需要大量的人力资源支持，还需要资金支持。除此之外。农村土地权属登记认证工作复杂、耗时、专业性强、覆盖面广、数据控制严格，对专业人员要求高，但政府部门和村委会工作人员不专业，需要依靠专业知道建议，提供相关服务。除此之外，缺乏有效激励，员工积极性低导致登记效率较为低下。

2.4 乡村居住区缺乏长远规划，农房建设监管不严

在农村，早期的住房基本上没有过多的规划，而且大多数农民对住房的各方面建设表现出更大的主观意愿，农村社区领导缺乏对本地区的长远规划。如果上级不监督农村土地的使用，制止农村地区的非法建设，农村地区的土地使用就会变得十分混乱。部门管理职责不明确，农村住房条件变化伴随着资金和人才的缺乏，导致住房管理缺乏有效性。农村地区住房的检查和登记，政府参与程度低，对登记和核查过程缺乏有效控制，影响了调查和登记的进度。

2.5 登记主体不明确

首先，随着城市化的发展，不同地区的行政管理发生了重大变化，许多农村居民因为移居到外地，所以对其不作为具体登记调查的一部分，也不能进行房地产登记。第二，登记过程中有许多空闲的宅基地，如其受到严重损坏而废弃，以及没有所有者的宅基地。第三，由于一些特殊情况，使用权无法登记，这通常意味着调查没有发现任何特定用户，使用权存在许多问题。

3、推动农村房地一体确权工作的对策

3.1 合法合理分类处理既定事实，引导基层管理规范化

在进行调查和登记时，管理局应按照现行指令和条例行事，并在必要时进行审查和登记。为了應对不同情况，需要对现有数据进行准确分析和处理，结合相关法律法规，按照规定确定相关债务人的所有权，记录产权人的相关信息，剔除不符合要求的多余部分，如果该建筑物的实际建筑面积达到批准的标准并超过原批准的面积，则必须以适当的剩余土地形式合理合法地解决上述问题，以保护农民的合法权益。根据相关的法律法规，针对不同的情况采取不同的措施，由此来保证产权登记整体的规范性，维护好农民的自身利益。

3.2 强化确权工作宣传，落实工作统筹责任

农村房地一体确权登记关系到农民的切身利益，在进行不动产登记发证前，政府应充分动员，承担有效公共发展的首要责任，动员农村公共关系，充分利用广播、电视、报纸等新媒体和新闻媒体对不动产登记进行宣传。相关的工作人员应提前与村民联系，如果登记中的村民不能及时返回家乡提供信息，可以委托村领导或其家人处理。工作人员要耐心向不理解和的农民解释，强调要不动产登记的重要作用，促进农村产权登记顺利有效完成。

3.3 提高工作人员专业素质，运用互联网+技术提高工作效率

农村房地一体确权登记是非常专业的，登记人必须具备专业知识和技能。因此，要聘请高素质的专业人才，加强一线人员的教育和先进经验，结合当地实际情况、经验记录方法和特殊情况，正确识别和登记农村房地产，确保记录的准确性。对员工进行绩效考核，建立奖惩制度，鼓励绩效突出的员工，惩罚违法行为，提高员工的积极性和规范性，提高整体登记的水平和专业性。传统的调查记录模式落后、劳动密集、成本高。利用互联网技术优化流程和管理，农村居民无需离开注册地即可注册，实际上缩短了注册时间，长期在国外工作的农村居民可以及时注册，工作效率和投资成本都有了很大提高。

3.4 完善法规政策，加大力度解决遗留问题

目前，农村进行房地一体确权登记所遇到的最大障碍就是很多相关的历史遗留问题，包括“一人多户”的问题，个人宅基地面积过大，但现行法规没有具体的适用标准，对农村的土地管理也没有过多的实用方法。所以还需要相关部门妥善管理不动产的正确识别和登记。首先，需要按照相关政策法规进行一系列的登记程序，与此同时，还需要根据农村实际变化，有针对性地调整当地的法律法规，协调相关法律法规中相互矛盾的规定。

此外，由于很多的宅基地规模和占地面积过大，因此，在建立全面的农村产权登记制度的过程中，严格执行有助于解决这一问题、遵守各项规章制度和政策也能够很好地解决过去遗留下来产权问题。集体建设用地可以通过“三级协商”方式进行审批，在此期间，乡镇政府和房地产登记处可以共同处理，在此之后要颁发专门的产权证书，一方面可以保护购房者的权益，另一方面可以为外来人口提供购买宅基地的机会，改善当地经济。

3.5利用信息技术，加强部门协作与信息共享

在农村很多老房子中，由于手续相对没有那么完善，而且很多住宅用地都是异地登记的，因此必须加强登记部门之间的沟通与合作，发挥国土资源部的主导作用，提供信息服务，使各方的信息进行对接。目前社会信息化水平很高，所以员工可以利用信息技术构建完善的信息渠道，通过信息的开放和共享，提高农村房地产产权数据整合的效率，加强对农村住房的了解，并制定相应的工作方法，加快确权登记程序，避免重复操作，提高农民对不动产登记的满意度，为后续的沟通和协调打下坚实的基础。

3.6权力下放，明确相关登记机关

根据产权登记的相关规定，农村居民必须在相应的不动产确权登记处进行登记。但是我们国家有的农村地区相对分散，而且距离登记处的距离较远，所以在某种程度上，他们在不动产登记机关进行登记时费时费力，因此，移动服务机制是解决具体问题的必要手段。产权登记的相关机构可以派遣登记人员对特定偏远村庄和权力移交进行深入研究，他们可以保存方便的记录。房地产登记机关检查和监督该人员的工作，并确保在这种情况下，相关员工必须首先熟知使用当地业务流程，登记和决策必须从人口稀少的小村庄开始。随着信息时代的发展，主要的登记工作可以利用网络来进行，通过数据传输可以减少人员的往返，还可以节省大量的物力和财力，提高农村居民对于不动产确权登记的满意度。

结语：

由于我们国家土地辽阔、人口众多，所以每一寸土地都需要合理地进行规划和利用，进行农村房地一体确权登记不仅能够使土地所属权清晰明了，使对土地的规划更加合理规范，还能够推动我国美丽乡村建设。在进行不动产确权登记的过程中，相关的工作人员要按照各项规章程序进行登记，保证不动产登记的顺利进行，积极解决该过程中出现的问题。将农村土地进行合理规划，不仅能够推动我们国家的农村经济发展，更能推动社会整体进步。

参考文献：

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