房地产投资风险管理存在的问题与改善建议

文/陈燕（中国保利集团有限公司）

一、引言

就房地产业而言，现阶段开发企业的开发成本和资金成本增加，无疑加大了房地产投资的风险，但是有些开发商为了在火热的房地产市场中获取开发项目，在项目投资决策过程中，存在着决策主体对各决策环节的分析和判断都比较乐观，对调查数据有所失真，对预期价格走势的判断不够准确，导致决策过程中各环节的决策失误等问题。造成这种情况的原因在于，决策者是在一种不完全理性的情况下做出的决策，决策过程中自然会产生一系列不合理的决策，为了达到其期望目的，往往会制订一系列不完全理性的决策，并出现对投资风险具有价值偏好等现象，这些不完全理性的决策给现代企业发展带来巨大挑战。为了保障房地产投资项目的效益与风险管理，房地产投资项目应时刻对国家的宏观政策保持关注，做好评估房地产市场变化的准备。然而，现实中当前房地产投资风险管理仍存在较多问题，导致不少企业存在房地产投资风险高，预估效益失误等问题，更有严重者导致企业资金链断裂等情况发生，本文将结合A企业在房地产投资风险管理存在的问题展开分析，探究改善房地产投资风险管控的优化建议，为房地产投资风险管理提供有针对性的参考建议。

二、房地产投资风险管理存在的问题——以A企业为例

（一）房地产投资的市场感应滞后

A企业务主要集中于福建，以高端住宅物业产品及商用物业产品开发为主，但近年来投资主要集中在一、二线热点城市。经过多年发展，我国的高端住宅产品与商业地产产品的市场供需关系发生了变化。房地产业的发展需要巨大资本的支撑，而对于这个资本较密集的行业，其规划与建设同样需要注入巨大资本，才能确保房地产安全。由于我国国家财政政策的变化，地产公司融资贷款也会受到负面影响，或者造成大部分的地产公司融资断流，这样不仅很容易造成项目无法交易，而且会给地产公司造成沉重的冲击，进而产生融资风险。与此同时，高端住宅价格过高也使人们对高档住宅的偏爱减少。A企业在选择投资时仍坚持公司的发展战略，开发高端住宅，在国内一些市场上可能会有很好的发展，但对北京、杭州、武汉等热点城市却不一定能达到这样的效果。近年来，热点地区地价不断攀升，突破了历史水平，土地供给予市场需求都在下滑，缺乏房价上涨的坚实基础。基于上述分析，决策者应当对未来土地价格走势进行预测，并对非地价行为产生影响。然而由于A企业缺少专业的风险管理机构和专业人员，对国家政策、市场需求、消费者喜好变化等方面进行综合研究不足，无法尽早采取应对措施。

（二）企业投资过度集中热门城市

A公司的主要投资方向为房地产业务，但众所周知，由于房地产业是一个高收益和风险并存的行业，在投资时如果集中于高端房地产业务，其方向就较为单纯，极容易受各种政策风险、市场风险等风险的影响，从而造成投资失误。另外，公司的投资领域大多集中于热点城市及一、二线城市，尽管这符合公司的发展战略方针，但其市场化属性同其他行业一样，也面临着很高的市场风险。研究表明，自2017年以后，随着北上广深一线城市房屋销量下滑，三四线城市去库存的压力逐渐增大。目前，从总体上看，房地产市场已经相对饱和。随着中国城镇化进程的加速，中国各大房地产商间的市场争夺也日趋激烈，尤其是在2018年以后，为取得更多的市场优势，开发商之间频频进行价格战，在二线城市争夺较为惨烈。国家对热门城市地产的调控政策也不断升级，热门城市成交量明显下降，房价上涨受到控制。房地产业为了快速扩张，增大土地投资规模，竭力竞争抢先优势并大力支持实施了各类土地项目融资，在这种情况下，公司对土地投资决策流程中，由于土地投资决策中的主体对于所有土地投资决策各个环节的风险分析、评估均一向是乐观而激进的，所以房地产公司的土地投资并不完全遵循“不把所有鸡蛋放在一个篮子里”的分散市场投资决策理念，存在着扭曲调查数据的情况，价格判断也同时受当地房地产政策趋紧、行业环境压力因素、企业内部经营目标任务因素等多种因素的影响，这些因素迫使企业管理者在决策时不完全理性，盲目追求高端。

（三）房地产投资人员专业度不足

A企业收购房地产企业，并未达到企业的期望收益，这充分表明企业在投资时没有仔细考虑成本、经营、回报等因素。在拿地过程中要做全面的土地开发预算，从而制定科学合理的购买价格，确保房地产项目最终能够为企业带来经济效益。但是，当前房地产企业在拿地过程中，缺少整体预算，最终很难实现房地产企业的较大经济效益。这种情况下，A企业尽管拥有清晰的期望收入，但其实际收入水平远达不到要求。房地产公司在拿地前，不能实行全面的计划管理，在地产开发项目运作过程中，由于经营管理费用太高，企业最后所获得的土地项目净利不够，部分项目甚至发生了亏损，这对房地产公司的发展极为不利。产生这一情况的根本原因是企业开发和财务人员专业性不够，无法准确计算投资业务的期望收益，没有尽到风险提示职责，从而增加了投资错误的可能性。

三、房地产投资风险管理的改善建议

（一）加强对房地产投资市场的灵敏反应

房地产业要紧密关注国家宏观政策的变动，特别重视房地产业、金融、税务、开发用地政策的重大变动，全面认识并掌握投资环境，及时掌握项目投资的发展节奏与走向，积极争取地方政府部门和市场的及时预测，做好对重点区域内房产市场的有效监控，综合各方面的信息资源，充分运用房产成交、土地开发用地、楼盘售价等重要数据，积极利用大数据发展全国房产市场信息系统，发挥预警预报功能。如果A企业在房地产投资组合中，有三种情况：一是A企业对某一房地产组合的最优假设和最劣假设；二是在一定风险范围内，资产组合被重新假定并优化；三是当收入水平不确定时，重新规划投资组合。仿真分析结果表明，能够较好地减少房地产项目运行风险，做好风险识别与防范工作，最终提高项目收益。由于公司资金有限，各城市、各区域的布局都需要从战略上加以考虑。可以通过在公司内部开展的专业研究，对城市分类、项目发展分级等，准确掌握城市投资走向，合理调节城市投资结构，使企业在国家宏观政策下影响下，能最大限度地降低市场风险，从而规避经济系统风险带来的政策调控风险。另外，也要注意工程项目所处的地理环境条件变化所带来的通胀和自然风险。这一阶段中，开发商在调控相对严格、环境治理等诸多管制之下，也会形成无形的压力，因此，如何更好地适应市场的发展需求，对整个项目所面临的风险进行评估，并寻求相互适应的应对策略，是一个非常重要和关键的课题。

（二）巩固对房地产投资市场的全面调研

房地产项目在建设完成后，又进入了市场流通等重要环节，房地产项目亦进入可行性研究的后半期。具有远见卓识的项目决策者应该提前制定符合产业标准、法规的市场营销计划和预案，而企业长期经营不善、自我主观性低则是投机动机强烈的内生原因，房地产投资可能会对房地产市场产生很强的依赖和预测能力。开展和巩固全面的市场调研，正确的指导和协调企业的经营定位与标准，并采用相应的投资开发工具方法和方式，制定具体的投资项目风险对应机制，如此才能实现公司的战略发展目标和投资标准。

特别是在进行企业营销工作之前，要根据公司自身的优势和特色，针对营销渠道和产品推广计划等问题，在全面市场调研的基础上，与投资开发人员共同制定具体的投资计划，并利用具有影响力的宣传媒介，进一步改变企业资源配置结构，实现研发创新强度和更高盈利水平。A企业仅仅依靠高调布局铺开了产品宣传推广工作，以精装商品样板房的开业典礼举行为活动契机，没有经过充分的市场调研，无法充分迎合新鲜的市场和老消费者的实际需要，其实际销售更容易受到市场价格波动的影响，这对企业未来发展方向的长期发展显然是不利的。

（三）提升对房地产投资人员专业培训

投资者必须充分运用科技、管理、经济学等专业知识，在国家政策、政府法律等的约束下，针对房地产市场状况和变化、市场资源的合理分配、政府政策的优惠措施等，对投资项目作出全方位的全面分析、客观论证、综合评估，以便确定其技术可行性、经济效益、社会影响、环境影响等方面的合理性。当前经济快速发展的整体环境下，各个房地产开发商和运营商都将风险管理的知识和方法应用于房地产项目管理中，进行理论方面的研究与分析。从短期来看，在房地产项目的建设过程中，要选择最佳的房地产投资设计方案，项目施工单位要注重对施工设备的准备和确认工作，要密切关注各施工单元的进度；项目营销单位及时关注市场变化情况，调整营销思路，增加意向客户的数量等诸多手段，可使项目经营管理风险持续下降。对于产生压力的竞争项目，更需要专业人士进行全面的信息分析和研究，并对整个房地产市场的风险进行分析。从长期来看，企业应该进一步完善董事会的监督机制，提高其独立性，要强化内控建设，强化公司治理。房地产业“双轨制”具有强烈的“挤出效应”，在完成项目可行性分析过程中，一是要关注资金和项目投资的匹配关系，尽可能做到先得到资金后再进行投资。对于房地产企业的盈利状况和融资成本，应按照有关银行信用状况和融资利率的政策标准，确定房地产融资可行性。同时，要控制低成本财务预算案，并预估由于经济环境变动所产生的预算逾额风险。二是要考虑在目前的环境下，各地的房价都处于历史高位，国家不断出台各种限制性政策调控楼市，企业偏离主业继续进行房地产投资具有很大的风险性。三是房地产项目从建设初期一直到竣工验收，首先要注意项目的安全管理，其次是质量、进度，包括整个施工过程的费用基础，是否实际与预算差距过大，要严密控制。四是对完成后的房地产项目要进行营销规划，对需求、销售价格、租金等作出预测。如此，通过研究阶段的精确性决定了整个房地产项目的风险可控性。而这些工作均需要由专业人士完成，所以应不断加大对专业人士的培训，提高站位、拓宽视野，增加专业学识，适应多变环境。

四、结论

房地产企业在取得土地前，并不能实施全面的发展计划管理。在房地产项目开发过程中，房地产业因占用政府资金的比例很大，在产业发展过程中也会产生各类风险，因此本文从房地产企业的发展视角，以A公司为例，综合总结其在发展过程中的问题。虽然不同规模的房地产投资和开发企业面临着不同的现金流管理压力，但是对于一些普遍存在的问题，也要引起足够的重视，对现金流管理存在的缺陷、问题要进行积极的弥补和解决。企业在拿到土地的项目中，运营成本太高，最终盈利不足，甚至发生亏损，这对房地产公司的发展是非常不利的。

透过对个案的分析，我们能够发现，我们的房地产企业在发展过程中，仍然存在一系列的问题，如追求进度、追求效益、忽略质量，忽视风险控制。尽管各种规模的房地产投资与开发公司都存在着不同的现金流管理压力，不过针对一些社会普遍存在的问题，也要引起人们相应的注意，尤其是对现金流管理面临的不足点和问题要做出更积极的补充与处理。本文就此问题提出了相应的对策和措施，希望在未来，我国房地产业可以通过科学的规划，运用科学的方法，减少房地产行业未来的风险，为经济的健康运行提供必要的支撑。